一直被冠以“敏感話題”的宅基地流轉(zhuǎn)在近日成為房地產(chǎn)業(yè)又一焦點(diǎn)。廣東已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)，北京卻對(duì)集體性質(zhì)土地上的商品房開發(fā)高調(diào)叫停。

　　據(jù)了解，在此背后，是國(guó)家在農(nóng)村宅基地等集體性質(zhì)土地流轉(zhuǎn)方面的政策進(jìn)行低調(diào)試水。

　　北京：沒有規(guī)范，即為違規(guī)

　　“下午要接受電視臺(tái)采訪，也是說(shuō)這個(gè)話題。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰昨天告訴記者。這個(gè)話題指的是“北京叫停‘小產(chǎn)權(quán)房’”。“其實(shí)‘小產(chǎn)權(quán)房’在北京為數(shù)并不多，不知道為什么全國(guó)都如此關(guān)注。”李文杰稱。

　　有媒體報(bào)道，北京市國(guó)土房管局局長(zhǎng)安家盛在25日全國(guó)土地日時(shí)表示，北京已下“死命令”，在全市房地產(chǎn)項(xiàng)目的范圍內(nèi)調(diào)查所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房。對(duì)涉及非法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商作停工停售處理。

　　所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”就是利用農(nóng)村集體土地、宅基地等開發(fā)商品房并上市流轉(zhuǎn)。“這種做法在全國(guó)各地都有，表現(xiàn)方式不同，北京不能說(shuō)沒有，但是確實(shí)不多。這次只是高調(diào)叫停而已。”業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　“我們知道廣東的宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但北京情況不同。廣東是有規(guī)范地將農(nóng)民手中的宅基地住房送到市場(chǎng)交易，而北京是在沒有規(guī)范的情況下由開發(fā)商違規(guī)利用了這些土地以謀利。對(duì)購(gòu)房者而言也沒有權(quán)益保障。”李文杰表示。

　　廣東：首個(gè)試點(diǎn)有望啟動(dòng)

　　廣東一邊，有消息稱，廣東省國(guó)土資源廳向省政府上報(bào)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》有可能在近期通過審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，并擁有收益權(quán)。

　　深圳半球工作室尹香武介紹，廣東農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓出租、私下交易的做法已經(jīng)比較普遍。“深圳目前已經(jīng)允許宅基地產(chǎn)權(quán)所有者補(bǔ)足地價(jià)，將住房性質(zhì)變更為商品房。”業(yè)內(nèi)人士介紹。而根據(jù)報(bào)道，廣州一些暗箱操作的方式是以宅基地鑒定書來(lái)確認(rèn)宅基地住房買賣雙方的交易完成，之前則簽訂“合資建房合同”。對(duì)這一說(shuō)法，記者沒有找到相關(guān)證實(shí)。但可以肯定的一點(diǎn)是，各種邊緣地帶的流轉(zhuǎn)方式有望在政策明確后“轉(zhuǎn)正”。

　　早在2005年，中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所的一項(xiàng)針對(duì)17個(gè)省農(nóng)村土地的調(diào)查即顯示，我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已逐步形成，但受產(chǎn)權(quán)影響，操作并不規(guī)范。

　　以東莞為例，有資料顯示，截至2006年10月，東莞宅基地上建起的農(nóng)民公寓總建筑面積大約是2006年?yáng)|莞住宅銷售面積的1.5倍，此前東莞地區(qū)農(nóng)民集資房私下交易已經(jīng)比較普遍。“這種情況下，宅基地若可以自由上市流轉(zhuǎn)，不僅可以從制度上確保交易安全和雙方利益，又將在低端住房市場(chǎng)緩解供給壓力。”市場(chǎng)人士稱。明確了“輸導(dǎo)而非堵截”的大原則，國(guó)家開始醞釀?wù)亓鬓D(zhuǎn)試點(diǎn)。

　　物權(quán)法有望“盤活”宅基地

　　因?yàn)樯婕巴恋貦?quán)屬問題，宅基地流轉(zhuǎn)一直是我國(guó)最敏感的土地話題之一。按照我國(guó)《土地法》，宅基地是在農(nóng)村范圍內(nèi)分配給村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有權(quán)歸村民集體所有的農(nóng)村土地。城鎮(zhèn)居民一直被禁止購(gòu)買宅基地使用權(quán)房產(chǎn)。

　　隨著這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)化大潮和城市化進(jìn)程的加快，處于城市周邊地區(qū)的農(nóng)村集體性質(zhì)土地被一些開發(fā)商利用，變相發(fā)展為商品住房，或由村民直接出租、流轉(zhuǎn)，以地下市場(chǎng)方式交易。

　　今年初，中央決策層在宅基地問題上有了日漸清晰的態(tài)度。兩會(huì)七審物權(quán)法草案時(shí)，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的說(shuō)法被“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”取代。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。市場(chǎng)立刻敏感地感覺到，“盤活”一詞有望為宅基地流轉(zhuǎn)提供具體操作空間。

　　“宅基地房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格肯定比周邊的商品房?jī)r(jià)格低，即便是補(bǔ)足地價(jià)款的方式也還是比商品房低。”尹香武介紹。而這也是購(gòu)房人不惜權(quán)屬不清，購(gòu)買宅基地小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。

　　專家認(rèn)為，農(nóng)村集體性質(zhì)的土地參與商品房開發(fā)和交易的做法背后是房?jī)r(jià)高啟引發(fā)的連鎖反應(yīng)之一。據(jù)李文杰介紹，北京這類“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元間。而目前五環(huán)內(nèi)就到一萬(wàn)元的單價(jià)了，讓人如何不對(duì)價(jià)格低了三成的“小產(chǎn)權(quán)房”動(dòng)心。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也稱，宅基地政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響需要依各地情況而定。“北京、深圳等地目前很多‘小產(chǎn)權(quán)房’、宅基地房都是別墅類建筑，與中低收入者改善自住的需求關(guān)系不大。只有一些中小城市的周邊宅基地住房或農(nóng)村公寓實(shí)現(xiàn)上市流轉(zhuǎn)，才有可能助力中低價(jià)房源供給。”