“很多人都知道內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)習(xí)的是香港模式。但是，內(nèi)地只學(xué)習(xí)了香港的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)而忽略了高福利(廉租房)；同時(shí)，在利用房屋預(yù)售制度來快速融資的時(shí)候卻忽略了嚴(yán)格監(jiān)管，是一種典型的學(xué)一半丟一半的態(tài)度。”最早從香港進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)、被業(yè)界稱為房地產(chǎn)營(yíng)銷大師的鄧智仁采訪時(shí)說，香港模式并非不適合內(nèi)地，只是有些地方執(zhí)行得不到位。

　　土地批租制過于單一

　　中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備制度是從香港借鑒而來，香港與內(nèi)地土地批租制度的相同點(diǎn)都是只出讓土地使用權(quán)，而土地所有權(quán)歸政府所有。“與內(nèi)地不同，由于香港的低稅制對(duì)政府財(cái)政資金提出了相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，所以拍賣公共土地以獲取財(cái)政收益的‘土地儲(chǔ)備制度’則很好地解決了這一矛盾并被長(zhǎng)期運(yùn)用。”鄧智仁說，土地批租收入占香港政府財(cái)政收入的很大比重。

　　記者采訪了解到，香港目前實(shí)行的土地出讓制度實(shí)質(zhì)上是批租制和年租制的混合體制。土地批租制是政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度年地租的貼現(xiàn)值總和(出讓金)。而土地年租制一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金；二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調(diào)整土地的租值。

　　“地產(chǎn)商在香港拿地基本都要通過公開拍賣的方式。”鄧智仁表示。據(jù)了解，“批租”是香港土地制度的概稱，具體形式主要有公開拍賣、公開招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)租約四種。公開拍賣適用于地理位置好、或者是商業(yè)中心等競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的土地。公開招標(biāo)的奪標(biāo)者不一定是出價(jià)最高者，而是要綜合考慮各方面的因素，看哪一個(gè)地產(chǎn)商的開發(fā)計(jì)劃最合理，最符合政府的需要。

　　私人協(xié)議(合約)指對(duì)一些需要加以扶持的部門或單位采用的批地方式，如對(duì)公共房屋、某些需要發(fā)展的工業(yè)、非牟利的團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院、市政公共設(shè)施和其他福利設(shè)施等用地，承租人向政府有關(guān)部門提出租地申請(qǐng)，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，雙方簽訂租地合約，取得土地使用權(quán)；臨時(shí)租約是香港政府把待擬定開發(fā)規(guī)劃的閑置土地及一些不適宜長(zhǎng)期固定出租的土地，臨時(shí)租給有需要的申請(qǐng)者。

　　“比較內(nèi)地與香港的土地批租制度可以發(fā)現(xiàn)，在學(xué)習(xí)香港的過程中，內(nèi)地采取了單一的土地批租制，現(xiàn)屆政府出讓土地時(shí)一次性獲利未來幾十年的土地出讓金，致使土地收益短期與長(zhǎng)期分配不均，土地價(jià)格扭曲。”有房地產(chǎn)專家表示，內(nèi)地也應(yīng)采取批租制與年租制的混合土地批租制度。

　　“另外，內(nèi)地土地出讓金收益全部歸政府所有是個(gè)很大的弊端。”在香港，土地批租的一半收入歸當(dāng)期政府，另一半收入進(jìn)入土地基金歸未來政府使用。因此，內(nèi)地應(yīng)盡快建立類似香港的土地基金制度，防止現(xiàn)屆政府花未來政府的土地收益資金。

　　內(nèi)地學(xué)習(xí)香港的土地批租制度有利的一面是為地方政府加快城市建設(shè)，促進(jìn)城市發(fā)展發(fā)揮了重要作用。“但同時(shí)，價(jià)高者得的土地拍賣方式也使得地價(jià)一路飛漲，帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。一時(shí)間，普通購房者對(duì)這種土地批租制度質(zhì)疑聲頻起。而炒地皮、炒樓花、炒樓宇的投機(jī)活動(dòng)也一度盛行，樓市泡沫危機(jī)顯現(xiàn)。”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)專家表示，通過學(xué)習(xí)香港土地批租制度，內(nèi)地應(yīng)該得到一些土地制度改革的啟示，例如改善土地出讓方式，防止“招拍掛”引起地價(jià)的盲目上漲；制定完善的土地出讓計(jì)劃；改革土地出讓金的繳納方式；加強(qiáng)批出土地的監(jiān)管；尤其要建立土地基金，完善資金管理制度。

　　房屋預(yù)售制度本身沒有錯(cuò)

　　今年6月，停工4年多后的號(hào)稱“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項(xiàng)目再次啟動(dòng)。那些原本早應(yīng)該入住的100多位業(yè)主最樂觀估計(jì)，要等到2008年6月才能拿到房。在“京城第一爛尾樓”的是是非非中，借鑒于香港的房屋預(yù)售制度最受業(yè)界關(guān)注，一些呼吁取消房屋預(yù)售制度的聲音再度響起。

　　“房屋預(yù)售制度本身并沒有錯(cuò)，錯(cuò)的是政府監(jiān)管不到位。”鄧智仁認(rèn)為，香港執(zhí)行房屋預(yù)售制度已經(jīng)很多年，幾乎沒有發(fā)生太大的不良事件。而在內(nèi)地，房屋預(yù)售制度卻成為很多開發(fā)商融資獲利、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的工具。

　　住房預(yù)售制度本來是一種有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的融資制度，同時(shí)加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式銷售的項(xiàng)目比現(xiàn)售方式銷售的項(xiàng)目，開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。另外，由于資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，因此，商品房預(yù)售成為內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。

　　在香港，對(duì)于未開工即已售出的房屋，預(yù)售合約會(huì)對(duì)支付的時(shí)間和數(shù)量作出確定。通常，簽訂合約時(shí)，購房者要支付一定的保證金，保證金的數(shù)額一般為總價(jià)的5%至10%，如果購買者有個(gè)性化的定制要求，則須額外增加5%至10%。施工到某一程度時(shí)交付一定的金額，完工時(shí)最后清算，分段支付金額由合約具體確定，沒有一概而論的標(biāo)準(zhǔn)。

　　而且，對(duì)承建商的資信也須審查，開售樓花一般不會(huì)超過正式入住前的18個(gè)月。政府規(guī)定發(fā)展商必須先由銀行或其他方式擔(dān)保，確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準(zhǔn)發(fā)售樓花，并規(guī)定小業(yè)主支付樓花的款項(xiàng)必須存入律師行的托管賬戶。律師行作為托管人，代發(fā)展商持有款項(xiàng)，在得到承建商的證明后，律師行才把款項(xiàng)付給發(fā)展商用以支付建筑費(fèi)。

　　但在內(nèi)地，由于監(jiān)管不到位，房屋預(yù)售制使得開發(fā)商用業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本。利用商品房預(yù)售圈錢，開發(fā)商不僅大大減少了一塊成本費(fèi)用，而且把風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上，出了風(fēng)險(xiǎn)由消費(fèi)者承擔(dān)，獲得利益則是開發(fā)商的。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，這一制度實(shí)施13年來，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成良性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有一定的作用，但目前這一制度所帶來的負(fù)面效果遠(yuǎn)大于政策的初始目標(biāo)。商品房預(yù)售制度將開發(fā)商的融資和銷售合為一體，為開發(fā)商非法集資和轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供了便利，侵害了購房者的權(quán)益，開發(fā)商自身成為這一制度的最大受益者。

　　但對(duì)于取消這一制度，一些專家則表示出擔(dān)憂。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授林增杰教授認(rèn)為，商品房預(yù)售制度本身并沒有問題，而且這一制度牽涉開發(fā)商、銀行、業(yè)主、中介機(jī)構(gòu)等，取消這一制度暫時(shí)不太現(xiàn)實(shí)。還有人擔(dān)心，一旦取消商品房預(yù)售制度，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)?？赡艽蠓s，從而引發(fā)本來就已經(jīng)過高的房?jī)r(jià)再度攀升。

　　“房屋預(yù)售制度要順利發(fā)展，主要要有一個(gè)十分完善的法律體系、一個(gè)十分健全的信用市場(chǎng)以及一個(gè)十分嚴(yán)密的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。”鄧智仁表示。據(jù)了解，北京市在預(yù)售資金的管理方面將出臺(tái)新的措施加強(qiáng)管理，關(guān)于監(jiān)管商品房預(yù)售款的政策正在醞釀中，今后房地產(chǎn)開發(fā)商要在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專用賬戶”，劃撥這個(gè)賬戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請(qǐng)和證明文件。