繼2006年宏觀調(diào)控之后的第二輪房?jī)r(jià)上漲風(fēng)潮再度來(lái)襲。有趣的是，針對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的“揭批”運(yùn)動(dòng)，有著進(jìn)一步深化的跡象，開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為神秘的部分——特權(quán)房。

　　特權(quán)房實(shí)際上以很多種方式隱秘存在，它的規(guī)模可能要超過(guò)一般人的想象。特權(quán)房存在的問(wèn)題還不僅僅是公平的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，非市場(chǎng)化性質(zhì)的特權(quán)房要占用規(guī)模龐大的土地資源，從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)到二手房銷售全方位影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，并把因此帶來(lái)的供應(yīng)匱乏和房?jī)r(jià)高漲罪責(zé)歸咎于市場(chǎng)化部分。而且會(huì)隨著房?jī)r(jià)的高漲，特權(quán)房呈現(xiàn)積極擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，成為房?jī)r(jià)問(wèn)題的長(zhǎng)期助推劑。

　　這個(gè)問(wèn)題早已被有關(guān)學(xué)者、專家甚至某些媒體察覺(jué)，在新華社發(fā)表相關(guān)評(píng)論文章之后，它將不再神秘。

　　消失的供應(yīng)

　　在年初以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最高峰的4月份，新華社發(fā)表文章指出特權(quán)房大幅度增量推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

　　這一發(fā)現(xiàn)源于北京市公布的1至2月份房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積以及空置率的差異。1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬(wàn)平方米，同期銷售127.4萬(wàn)平方米，未銷售的商品住宅增加了44.8萬(wàn)平方米。但按統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，這兩個(gè)月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬(wàn)平方米?？雌饋?lái)，這兩個(gè)數(shù)據(jù)“誤差”加起來(lái)有113萬(wàn)平方米，這部分已竣工商品住宅看起來(lái)既沒(méi)有售出又沒(méi)有空置，就此“消失”了。

　　但實(shí)際上它不是誤差，而是統(tǒng)計(jì)上的問(wèn)題。這里面涉及到一些基本的概念。按照相關(guān)的統(tǒng)計(jì)口徑，商品住宅竣工面積有流通和非流通兩部分，非流通商品住宅竣工面積包括拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑。此部分只列入竣工面積統(tǒng)計(jì)卻不列入銷售面積統(tǒng)計(jì)，因?yàn)樗鼔焊筒会槍?duì)市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售。北京市公布的未銷售面積僅指可流通商品住宅，而統(tǒng)計(jì)局的空置面積減少既包括流通也包括非流通住宅投入使用。兩個(gè)數(shù)據(jù)的誤差意味著流通住宅出現(xiàn)滯銷，而非流通住宅卻大量投入使用。

　　由于1995年之后非流通部分詳細(xì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就不再公布，因此無(wú)法準(zhǔn)確查詢。經(jīng)過(guò)合理推測(cè)，這113萬(wàn)平方米的商品住宅可能要納入“代建統(tǒng)建”中，也就是專業(yè)名詞上“不可銷售的特殊商品房”和我們通常意義上的“特權(quán)房”。

　　113萬(wàn)平方米，這是一個(gè)令人震驚的數(shù)字。它意味著在這段時(shí)間的住宅供應(yīng)中有一大半是特殊商品房。同樣也意味著不能夠享受這些權(quán)利的普通人只能在剩下的房源里進(jìn)行激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

　　進(jìn)行對(duì)比的話，我們還將發(fā)現(xiàn)，特殊商品房的增量幅度和房?jī)r(jià)成正比關(guān)系。在2005年，也就是第一輪房地產(chǎn)調(diào)控的年份。北京的商品住宅全年度竣工面積為2841萬(wàn)類似的消失的供應(yīng)規(guī)模并不大。2006年1至2月，也就是第二輪調(diào)控之前，消失的部分也只有30萬(wàn)平方米。

　　關(guān)注到這個(gè)問(wèn)題的北京安邦咨詢公司分析師張巍柏表示，今年1至2月消失的供應(yīng)應(yīng)該是2006年投入建設(shè)，比較于開(kāi)發(fā)企業(yè)，要慢了一個(gè)節(jié)奏，可能是國(guó)有單位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏感度要低些。至于特殊商品房增量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，張巍柏說(shuō)：“趨利性并不僅僅表現(xiàn)在商業(yè)企業(yè)上。”

　　開(kāi)發(fā)商的憤怒

　　特殊商品房存在顯然不只是公平問(wèn)題，它消耗了本應(yīng)提供給更多人的住宅供應(yīng)。

　　在地產(chǎn)商以及各種輿論指責(zé)土地供應(yīng)不足之后，2006年，北京住宅用地供應(yīng)了1318公頃，增長(zhǎng)49.7%。但是2006年北京的商品住宅銷售價(jià)格仍舊上漲了9.6%。當(dāng)然，2006年供應(yīng)的土地不可能在當(dāng)年立即建成住宅供應(yīng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期決定它將延后1年到1年半?？?007年等來(lái)的卻是第二輪房?jī)r(jià)上漲高潮。4月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%。5月份，同比上漲6.4%。其中，北京在這兩個(gè)月里同比上漲連續(xù)超過(guò)10%。也就是在這個(gè)時(shí)間段，消失掉的供應(yīng)卻大幅度增加。

　　那么，這些消失的供應(yīng)或者說(shuō)特殊商品房、特權(quán)房究竟占多大比例呢？對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大？

　　我們先看經(jīng)濟(jì)適用房部分。大家也許還記得在一年多之前，被網(wǎng)民指為開(kāi)發(fā)商代表的任志強(qiáng)曾經(jīng)有過(guò)“經(jīng)濟(jì)適用房完成歷史任務(wù)”的表述。他實(shí)際已經(jīng)指出了隱藏在普通經(jīng)濟(jì)適用房之外的特殊經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，自1998-2003年經(jīng)濟(jì)適用房竣工總量超過(guò)14億平方米，但是民眾還是抱怨買不到經(jīng)濟(jì)適用房。其中的秘密在于，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)包括兩個(gè)部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工2.68億平方米，此部分可以在市場(chǎng)購(gòu)買。而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工總量為11.28億-13億平方米之間。這與新華社記者采訪的結(jié)果非常接近，即如國(guó)土局的官員所言，經(jīng)濟(jì)適用住房80%是不針對(duì)市民銷售的。這80%恐怕主要就是人們說(shuō)的特權(quán)房。

　　除了以經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地，享受珍貴的低價(jià)土地資源之外，特權(quán)房在表現(xiàn)上有統(tǒng)購(gòu)、統(tǒng)建、代建等各種形式。但是它不存在于統(tǒng)計(jì)局公布的列表中。在我們能夠找到的詳細(xì)分類數(shù)據(jù)中，只有建設(shè)部公布的北京1995年統(tǒng)建代建規(guī)模為20萬(wàn)平方米。顯然，這個(gè)數(shù)字是要大大低于目前水平的。

　　沒(méi)有直接的分類數(shù)據(jù)，還是有辦法進(jìn)行合理推算。1998-2003年期間全國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)新建增量住宅為33.1億平方米，其中房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)累計(jì)竣工面積為14.3億平方米(其中有2.68億平方米經(jīng)濟(jì)適用住房)，僅占全部住宅竣工面積的43.2%，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅竣工面積占56.8%。也就是說(shuō)，我們看到的竣工統(tǒng)計(jì)實(shí)際上大部分不是以市場(chǎng)化方式流通的，也不是花錢能夠輕易買到的。同樣，在土地資源占用上，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的占用的比例要更高于商品房開(kāi)發(fā)。

　　有這些數(shù)據(jù)，難怪任志強(qiáng)會(huì)抱怨民眾總是把房?jī)r(jià)的罪責(zé)推到開(kāi)發(fā)商的頭上。按照這個(gè)推算，開(kāi)發(fā)商似乎最多承擔(dān)一半責(zé)任足以。在2003年，社科院研究員汪利娜在媒體發(fā)表文章指出，令人擔(dān)憂的是非商品住宅供給的擴(kuò)大，無(wú)疑會(huì)影響純商品住宅的銷售。“盡管在憲法慈母般的眼中，每個(gè)公民都是平等的，但是現(xiàn)實(shí)中的等級(jí)差別、制度壁壘卻無(wú)處不在。上行下效、單位間相互攀比，這些在一定程度上都加大了福利住房的供給。這種分配制度所帶來(lái)的既得利益越大，改革的難度也就越大。”

　　三級(jí)市場(chǎng)的威力

　　事實(shí)上，新華社的文章還僅僅指出了在新房分配上的問(wèn)題。特權(quán)房的影響范圍遠(yuǎn)不止在土地和新房一二級(jí)市場(chǎng)。在三級(jí)二手房市場(chǎng)，同樣影響能力巨大。

　　在以特殊權(quán)力獲得新房之后，特權(quán)帶來(lái)的益處將會(huì)持續(xù)下去。除了看得見(jiàn)的購(gòu)買價(jià)格優(yōu)惠，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)也與單位福利有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。張巍柏直言，央產(chǎn)房在二手房市場(chǎng)不放開(kāi)，房?jī)r(jià)問(wèn)題永遠(yuǎn)解決不了。

　　在央產(chǎn)房放開(kāi)的3年之后。鏈家地產(chǎn)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，3年來(lái)，央產(chǎn)房每年上市總量不超過(guò)1萬(wàn)套。相比于60萬(wàn)套央產(chǎn)房的存量，流通率僅為3.3%。其實(shí)，對(duì)于央產(chǎn)房的總量估算也存在分歧。鏈家的數(shù)據(jù)比較保守，另一家大型中介公司提供的數(shù)據(jù)是90萬(wàn)套。這還不包括軍產(chǎn)房和校產(chǎn)房。

　　鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，央產(chǎn)房交易不順暢的原因除了住房檔案和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，很多擁有者未必愿意出售。“現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)的利潤(rùn)空間很大，出租還可以享受原產(chǎn)權(quán)單位的福利，即由原產(chǎn)權(quán)單位繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等，這些因素使不少超標(biāo)房的主人更愿意把房子出租而不是上市。”

　　這一系列原因是占二手房市場(chǎng)整體比例15%以上的央產(chǎn)房只能完成不到7%的成交比例。

　　張巍柏表示，只能通過(guò)開(kāi)放央產(chǎn)房二手房交易市場(chǎng)緩解房?jī)r(jià)的壓力，因?yàn)橥恋厥怯邢薜?，不可能無(wú)限制供應(yīng)，而且，新增供應(yīng)土地仍然繼續(xù)被非市場(chǎng)化部分占用。