5月21日，北京市地稅局公布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》和《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》。至此，全國(guó)首個(gè)地方土地增值稅清算細(xì)則登場(chǎng)。

　　6月17日，修改后的《北京市實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)正式對(duì)外公布實(shí)施。新《辦法》規(guī)定，北京市的城鎮(zhèn)土地稅由原來(lái)的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元，提高了2倍。

　　不到一個(gè)月的時(shí)間，兩條新政策將業(yè)界對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注度再次推向高潮。稅費(fèi)清算以及稅費(fèi)的提高是否會(huì)催高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議不絕于耳，而今年以來(lái)京城樓市土地供應(yīng)情況不容樂(lè)觀，導(dǎo)致供求難衡的“怨聲”似乎也有卷土重來(lái)的架式。

　　臨近月底，按照北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)字顯示，二季度北京應(yīng)該還有30塊土地將要上市。如此算來(lái)，在剩下不到10天的時(shí)間里，北京平均每天大約要有3塊土地上市，才能完成第二季度的土地供應(yīng)計(jì)劃。但是根據(jù)以往的上市速度來(lái)看，這似乎變成了一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。

　　高峰過(guò)后顯停頓

　　根據(jù)北京市國(guó)土局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月份北京土地成交共計(jì)11宗，成交面積50.08萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到111.07萬(wàn)平方米。其中住宅用地6宗，成交面積共計(jì)37.69萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到75.13萬(wàn)平方米，成交總價(jià)22.96億元；其他公建金融用地成交面積12.39萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積35.94萬(wàn)平方米，成交總價(jià)11.99億元。出讓土地中，4塊為招標(biāo)出讓，其余為掛牌方式出讓。

　　然而在5月交易高峰過(guò)后，北京的土地市場(chǎng)一直處于停頓狀態(tài)，曾持續(xù)了半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)只有一宗交易地塊。截至記者截稿時(shí)，北京土地整理儲(chǔ)備中心只有海淀區(qū)清河小營(yíng)住宅及配套項(xiàng)目用地、豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路38號(hào)住宅商業(yè)項(xiàng)目用地、豐臺(tái)區(qū)角門路18號(hào)混合公建項(xiàng)目和密云縣西田各莊鎮(zhèn)龔莊子村老年公寓項(xiàng)目4塊土地正在交易，而其中的清河小營(yíng)和豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊還是兩限地。

　　每天3塊難實(shí)現(xiàn)

　　按照北京市土地出讓計(jì)劃，6月份全市將供應(yīng)出讓土地34宗，其中比較大的地塊有順義新城順新綠色家園1#地用地和北京濱水居住區(qū)2#地用地，其土地出讓面積分別為468769.8平方米和450154.7平方米。市區(qū)內(nèi)比較大的地塊為朝陽(yáng)區(qū)管莊鄉(xiāng)西會(huì)村管莊新村C區(qū)水榭花都居住及配套用地，土地出讓面積達(dá)到328798.456平方米。其余市區(qū)內(nèi)地塊面積都相對(duì)較小，純居住用地更是數(shù)量有限。

　　目前，6月份已經(jīng)成交土地有兩塊，分別是位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的13C1地塊寫字樓項(xiàng)目用地，以及228C1地塊酒店項(xiàng)目用地。而在北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上公布的34宗地塊究竟何時(shí)出讓目前尚無(wú)定數(shù)，但以目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，如果想要完成第二季度的土地供應(yīng)計(jì)劃，北京市土地整理儲(chǔ)備中心必須每天推出3宗地塊入市交易。

　　中長(zhǎng)期規(guī)劃“阻擋”供應(yīng)計(jì)劃公布

　　今年年初北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮公開表示，今年的住宅用地將超過(guò)去年的1000公頃，但是直到6月中旬，本應(yīng)該早就公布的《2007年北京土地供應(yīng)計(jì)劃》卻遲遲未能公布，讓年初曾贊榮的承諾變得越加渺茫。而國(guó)土局有關(guān)人士的說(shuō)法則是，由于今年將出臺(tái)“北京市土地3—5年中長(zhǎng)期規(guī)劃”，因此耽擱了正常土地年度供應(yīng)計(jì)劃。然而隨著時(shí)間一天天地推移，“北京市土地3—5年中長(zhǎng)期規(guī)劃”仍在等待中。

　　顯然，開發(fā)商就是在這沒(méi)有時(shí)間限制的等待中越來(lái)越?jīng)]有底。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年北京土地供應(yīng)計(jì)劃的不確定，將可能導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)的不穩(wěn)定性，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不穩(wěn)定。北京成業(yè)行投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)表示，總體上看，北京土地供應(yīng)趨勢(shì)是放量的。由于北京市土地需求量是在上升的，因此供不應(yīng)求的局面短期內(nèi)不會(huì)得到緩解。而這一觀念也得到了大多數(shù)開發(fā)商的認(rèn)同。

　　盡管中長(zhǎng)期規(guī)劃“阻擋”了今年北京土地供應(yīng)計(jì)劃的公布，但在等待政府土地供應(yīng)的同時(shí)，更多的開發(fā)商正在積極與有地人士接洽，以最大可能地獲得有效地塊。可以預(yù)見(jiàn)的是，今年下半年，京城樓市土地市場(chǎng)恐怕難有實(shí)質(zhì)性的突破，而開發(fā)商所期望的供應(yīng)“井噴”能否實(shí)現(xiàn)仍是懸念。

　　記者手記：

         土地政策為何背道于國(guó)六條？

　　上周，北京市土地使用稅的執(zhí)行細(xì)則終于出臺(tái)，上調(diào)比例和國(guó)家一致，目的是為了貫徹去年9月份國(guó)務(wù)院在第二輪土地調(diào)控中指出的防止低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地、保證政府在土地出讓中的應(yīng)有收益。但隨著這一改革方案的提出，再加上國(guó)家從今年初出臺(tái)了一系列政策，提高了土地在使用過(guò)程中的各種稅費(fèi)，似乎都有提高土地使用成本的嫌疑。而對(duì)于這部分超出的成本，開發(fā)商顯然并不情愿去承擔(dān)，那么可能導(dǎo)致的結(jié)果就是這部分超出的成本被轉(zhuǎn)嫁到最終的房?jī)r(jià)中，這樣的結(jié)果顯然和去年出臺(tái)的“國(guó)六條”穩(wěn)定房?jī)r(jià)的核心思想發(fā)生了一定沖突。

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)處于因果影響的對(duì)立面，地價(jià)的上漲必然促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲，同樣房?jī)r(jià)的上漲也將刺激地價(jià)的上漲。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的必要材料，由于其稀缺性使近幾年來(lái)土地的價(jià)格一直處于上漲的局面，而國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心以及北京社科院的研究報(bào)告均顯示，近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲全是由于土地價(jià)格上漲所致。

　　從去年開始，國(guó)家提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和城鎮(zhèn)土地使用稅，同時(shí)開始清查土地增值稅，這些政策的出臺(tái)對(duì)保護(hù)政府在土地出讓過(guò)程中的應(yīng)有利益起到了一定作用，然而卻提高了土地使用過(guò)程中的費(fèi)用支出。在一些以土地為財(cái)政主要收入的地方政府中，這些費(fèi)用的提高必然會(huì)導(dǎo)致地方財(cái)政的減少，那么將減少的收入轉(zhuǎn)嫁到地價(jià)中顯然成為最可能、也是最直接的辦法。由此帶來(lái)的后果之一便是開發(fā)商開發(fā)成本的提高，而在商人逐利心理的趨動(dòng)下，這部分損失直接從房?jī)r(jià)中得到彌補(bǔ)是顯然的。盡管造成房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，但在保證土地應(yīng)有收益的同時(shí)，因相關(guān)土地稅費(fèi)政策而造成房?jī)r(jià)上漲的客觀事實(shí)也是不容忽視的