已經(jīng)證實的中鼎在建行開發(fā)區(qū)支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個人貸款資料真實，則另外300多戶按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設(shè)需要。

　　北京宣武區(qū)兩廣路南側(cè)有座著名的樓盤——東華金座，不過它的聞名不是因為位置好，而是源于幾年來始終無法完成的工程和業(yè)主們的法律維權(quán)。今年6月初，新華社播發(fā)《7000多萬被套牢從京城第一爛尾樓看預(yù)售之痛》一文，此時，圍繞東華金座的億元假按揭貸款也逐漸浮出水面。

　　天降“豪宅”

　　幾年前，林祥向銀行申請信用卡卻怎么也辦不下來，他很奇怪，一查個人信貸記錄，沒想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此無緣無故借了建行朝陽支行358萬按揭貸款，還有325萬沒還！

　　這份編號為161909號的商品房買賣合同所指的豪宅便是東華金座的3-D-1203室，不過查遍所有開發(fā)商售樓資料，林祥竟沒有發(fā)現(xiàn)這個房間。待到與建行朝陽支行負責(zé)人一談后，他才知道這是以自己名義做的一起“假按揭”。

　　“假按揭”當(dāng)然不是真買房，通常是開發(fā)商請人冒充客戶購房，通過虛假銷售方式以套取銀行貸款。上世紀(jì)90年代末，在銀行個人消費貸款高漲和房地產(chǎn)升溫的背景下，“假按揭”出現(xiàn)，幾年之后開發(fā)商資金吃緊時才逐漸暴露。

　　類似林祥的情況在東華金座的銷售中不是個案。“后來我知道這個事情(‘假按揭’)之后，已經(jīng)跟豐臺支行領(lǐng)導(dǎo)溝通過了，他們說什么事情都沒有。我根本就沒有在貸款合同上簽字。”張銳也不知自己怎么買了東華金座166.48平方米的3-G-803室(合同號113901)，他得到通知還欠建行豐臺支行106萬元。

　　趙辛平則記得自己的身份證、戶口本曾被“開發(fā)商”北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“中鼎公司”)一個朋友借去了，說公司遇到了困難，希望他能幫忙貸款。“我也不知道這是‘假按揭’，不過最后在確認(rèn)時我沒簽字。但現(xiàn)在很無奈，如果不解決以后我很難從銀行貸出錢來了！”

　　趙辛平證實這個中鼎公司的朋友還給好幾個人辦了“假按揭”。“辦這個貸款的有好幾批，我去銀行看到的那一批就有50人左右。當(dāng)時幫助辦假按揭的人很多都是困難戶，給了他們些勞務(wù)費，2000至5000元不等。”記者也證實，當(dāng)時中鼎確實帶客戶到銀行做貸款，買的也是東華金座樓盤。

　　“中鼎房地產(chǎn)公司之前在我行做的按揭貸款已轉(zhuǎn)到分行處理。”建行北京開發(fā)區(qū)支行一位負責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者說。截至發(fā)稿，建行北京市分行還沒回復(fù)本報對此項目中具體按揭情況的問題。

　　數(shù)度拉緊的鏈條

　　事實上，較早取得東華金座下這塊土地的是宣武區(qū)政府下屬的北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(下稱“宣開公司”，2001年3月改制為北京房開置業(yè)有限公司，下稱“房開公司”)，1995年獲得該地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，1999年取得了國有土地使用證(宣全國用[99]字第00293號)。出讓面積9280平方米，規(guī)劃總建筑面積97044.76平方米，宣開公司支付了地價款4500余萬元，土地使用權(quán)出讓合同約定該項目在2000年11月底前竣工。

　　但宣開公司此時已經(jīng)在宣武區(qū)危房改造中投入大量資金，壓力不小，僅“九五”期間就投入7.6億元，此時房地產(chǎn)并不景氣，東華金座(即牛街東危改14、15、16樓)從1999年4月取得建設(shè)工程開工證后一年，施工單位就更換了兩次。于是，房開公司采取了兩項措施：

　　其一，該項目國有土地使用證表明，2001年6月，該宗土地抵押給工行北京市分行祥普支行，貸款金額6000萬元，抵押期限從2001年6月到2002年6月。2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)9196平方米又抵押給工行宣武支行，抵押貸款1.12億元(存續(xù)期限由2004年8月5日至2008年8月5日)。而土地使用者一欄為房開公司。

　　其二，2000年5月24日與北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《合作建房合同書》，雙方約定東華金座項目(時稱東華經(jīng)典)前期的征地、拆遷等手續(xù)由宣開公司承擔(dān)，而建筑安裝、經(jīng)營銷售和物業(yè)管理由中鼎負責(zé)。同日，宣開公司給中鼎公司出具了《授權(quán)委托書》，將開發(fā)、建設(shè)、銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的權(quán)利授予中鼎公司。合同約定中鼎需支付給宣開“合作價款”3.2億元(按每建筑平方米3300元)，有知情者向記者透露中鼎先期支付了1.3億元。

　　“這里的合作建房其實就是轉(zhuǎn)讓，拿地的是一個公司，建設(shè)和銷售的是另外一個公司，當(dāng)時不少項目都這樣操作。”一位地產(chǎn)界人士說。

　　中鼎公司于2000年5月接盤后，于2001年施工，當(dāng)年9月開始銷售，2001年12月28日該項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項目時為期房，均價6300元/平方米，曾與業(yè)主簽合約，2003年年底入住。但2003年5月該項目工程停工。

　　接盤后中鼎面對的情況并不樂觀。簡單一算可知，中鼎從已知144位真實購房者處實收4900多萬元，加之支付宣開的“轉(zhuǎn)讓”金，在本項目上，此時中鼎資金并不寬余。而已經(jīng)證實的中鼎在建行開發(fā)區(qū)支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個人貸款資料真實，則另外300多戶按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設(shè)需要。

　　“這個樓盤主要是資金鏈出現(xiàn)問題。2003年國家壓縮房地產(chǎn)項目，規(guī)定對無關(guān)緊要、不是關(guān)系到民生的大項目全部壓縮。我們已和宣武區(qū)政府及法院溝通過，跟建行也多次溝通。”6月12日，中鼎房地產(chǎn)公司銷售處負責(zé)人向《第一財經(jīng)日報》解釋道。

　　2003年，《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺，要求對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。

　　有地產(chǎn)人士向記者分析說：“如果開發(fā)商做‘假按揭’，雖然售價略高于當(dāng)時的地區(qū)均價，但價高可以多貸出款來，且資金回籠迅速。開發(fā)商用‘假按揭’也抬高了地區(qū)房價，新跟進的樓盤可能追平或再略抬高價格，結(jié)果原來用‘假按揭’方式賣房的樓盤價格不顯高了，賣得也不慢，短期內(nèi)就可能從‘假按揭’變成真有人買的真按揭。結(jié)果，真正買房者不得不承擔(dān)高漲的房價。”

　　“合作建房”迷局

　　中鼎接盤后的根基并不牢靠，讓它繼續(xù)鋌而走險以“假按揭”套取貸款的原因不僅是資金緊張，還在于它和宣開公司的復(fù)雜關(guān)系。

　　2000年5月24日宣開公司與中鼎簽訂了《合作建房合同書》和《授權(quán)委托書》后，宣開公司即將自己“北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司合同專用章(6)”的印章移交給中鼎。即便一年后宣開公司改制更名，中鼎也沒有廢止這枚公章。之后在購房者簽訂的商品房買賣合同中該公章仍被使用。

　　而事實上據(jù)房開公司在庭審時表示，過期印章應(yīng)該作廢，因此其并不承認(rèn)中鼎和買房者簽訂的合同。“根據(jù)授權(quán)中鼎只能使用我公司合法有效的公章，而無權(quán)使用已作廢的公章。”由此可見，在簽署合作協(xié)議后，房開公司不太過問經(jīng)營，中鼎控制了幾乎所有事項。

　　伏筆早已埋下

　　首先是貸款資格，即誰是真正的開發(fā)商。當(dāng)2006年一些真實購房者因為拿不到房而把房開公司告上法庭時，房開公司大呼冤枉：中鼎公司是原告所簽購房合同的實際履行人，違約責(zé)任應(yīng)該由中鼎承擔(dān)。

　　在審判中，法院以房開公司未舉證該公章作廢的事實而不考慮此理由。依常理，如果宣開公司改名時告知了中鼎，那么房開公司應(yīng)在法庭上提出，而它未提及。

　　法院最后認(rèn)定東華金座項目是房開公司開發(fā)建設(shè)，委托中鼎公司進行銷售，所以中鼎在房屋銷售中的簽訂買賣合同、借款合同、收取購房者房款等行為均屬代理行為，其后果應(yīng)由委托人負責(zé)，即開發(fā)商仍為房開公司。

　　有法律人士分析認(rèn)為：“開發(fā)企業(yè)擅自將房地產(chǎn)項目進行轉(zhuǎn)讓，未到相關(guān)部門辦理轉(zhuǎn)讓或變更手續(xù)的屬違規(guī)，其簽訂的合同書可視為無效行為。”

　　不過也有律師認(rèn)為：“對于兩家公司合作的法律關(guān)系是否需要備案并沒有明確規(guī)定。但項目有資金壓力，因此它要引進一個合作方做投資。這些手續(xù)都是宣開公司的，因為一個項目有立項、批復(fù)、規(guī)劃、用地許可，各種許可下來，很難說因為有一個投資方，所以這些手續(xù)都要變更。因為如果一備案，所有的手續(xù)就變成兩個主體了。”

　　其次是貸款擔(dān)保。在2000年5月宣開與中鼎簽訂的授權(quán)委托書中，明確寫著，“乙方(即中鼎公司)在銷售過程中涉及到購房人，向銀行申請個人住房貸款時，由甲方(即宣開公司)提供貸款保證，至購房人辦理房屋抵押登記時為止。”

　　不過記者看到的一些真實購房者在建行的貸款合同上并無宣開擔(dān)保，而都是中鼎公司擔(dān)保，合同中把中鼎這個擔(dān)保人列為丙方，并注明其是“開發(fā)商或售房單位”。

        另外一個是預(yù)售證時間問題。

　　記者獲取的以宣開公司為售房單位的《北京市商品房預(yù)售許可證》(京房內(nèi)證字第524號)顯示，其有效期為2001年10月至2002年10月。而據(jù)記者了解，之后中鼎銷售等行為都使用了這份的許可證，而實際銷售時間為2001年9月至2003年5月。“對于預(yù)售證過期幾月后的售樓行為，按照當(dāng)時的法規(guī)規(guī)定，預(yù)售登記部門不應(yīng)辦理登記手續(xù)的，而東華金座顯然銷售良好。”一律師分析說。

　　我們不知道宣開公司是否告知了中鼎東華金座項目的土地及在建工程已在工行辦理了抵押，有專家認(rèn)為這一抵押貸款意味著在未歸還貸款的情況下，樓盤不能再進行貸款，無論是作為項目整體還是其中的具體房屋。

　　不過也有律師認(rèn)為，土地抵押后，中鼎還用東華金座樓盤在建行做了個人按揭，這在程序上是可以的。“但需要一個前提，如一人買了一套房，當(dāng)做按揭時，它要先取得原來在工行做的抵押釋放證明，即解除抵押，然后才可做按揭。否則嚴(yán)格上做不了貸款，如果做了，那么做按揭的審查行是有失誤的。”

　　至于在一些購房者做了按揭貸款后，2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)9196平方米又抵押給工行宣武支行是否有程序問題，一位專家表示，在2001～2002年做個人按揭時，當(dāng)時還不是網(wǎng)上簽約，所以有可能2004年東華金座在工行宣武支行做抵押時，由于該行未能在網(wǎng)上查詢到上述樓盤已在其他行做了貸款，因此重復(fù)做了抵押。

　　采訪過程中，北京房開置業(yè)有限公司有關(guān)負責(zé)人沒有對它與中鼎間的糾紛進行回應(yīng)。

　　(文中林祥、張銳、趙辛平為化名)

      假按揭瞞天過海：誰之過

      銀行職責(zé)

　　“有資格向銀行申請貸款的只有真正的開發(fā)商，即宣開公司，而不是中鼎。中鼎只是宣開在2000年委托的一個建設(shè)方，以它的名義不應(yīng)該跟銀行做貸款，錢就更不應(yīng)該打到其賬戶上。”有知情者如是說。不過如前所述，幾家銀行發(fā)放的按揭貸款一路暢通。

　　可能過期的預(yù)售證、已作廢的公章、項目曾經(jīng)抵押給工行等情況都在提醒著銀行，但不見效果。

　　東華金座業(yè)主認(rèn)為，144份真實購房合同中，只有11份合同在房管部門的預(yù)售登記處進行了登記備案。尤其是辦完按揭貸款手續(xù)的20余位業(yè)主中，有一半以上業(yè)主的購房合同在登記處查無備案，卻居然貸出了款。

　　“對于假按揭事件銀行內(nèi)部會有一個調(diào)查。”建行北京分行辦公室負責(zé)外宣的李桂霞6月18日向本報解釋說，“銀行一般不會有什么大問題，因為按揭貸款是根據(jù)手續(xù)來辦的，首先必須提供個人身份證明及個人材料。如果最后按揭能辦下來，那么按照正常程序這些手續(xù)都是有的。”

　　“至于最后怎么形成假按揭，也就是怎么將這些人的身份證、戶口本提交給銀行，那是開發(fā)商的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商和個人之間材料的使用和獲得，會有一些具體情況在里面。”李桂霞說。

　　建行北京分行內(nèi)部人士表示，在這樁假按揭貸款案中，建行內(nèi)部員工雖存在經(jīng)驗不足的問題，但最大責(zé)任應(yīng)在開發(fā)商。

　　“在法律上，東華金座項目的合法開發(fā)商只能是宣開公司(即房開公司)，項目的‘五證’名稱均明確寫著開發(fā)商。銀行未經(jīng)其同意，且在無開發(fā)商專項授權(quán)委托的情況下，與中鼎公司簽訂協(xié)議，進而對樓盤發(fā)放貸款，應(yīng)屬違規(guī)。”一位法律專家這樣說。而房開公司也不承認(rèn)未經(jīng)自己允許而為該項目所做的貸款。

　　按揭貸款屬低風(fēng)險信貸業(yè)務(wù)，銀行通常有任務(wù)考核，因此對好的開發(fā)項目，各行出臺優(yōu)惠政策，有的省略對借款申請人等級評估、貸款調(diào)查，只對開發(fā)商代借款人提供的借款申請資料進行書面審查，這些漏洞都為“假按揭”的發(fā)生提供了便利。

　　可以設(shè)想，如果開發(fā)商短期利用假按揭方式補充資本，如果銷售良好，真實購買者增多，假按揭最終能“弄假成真”。不過一旦銷售不暢或開發(fā)商資金鏈條斷裂，則銀行風(fēng)險增大。

　　誰來實質(zhì)審查

　　在實際操作中，銀行發(fā)放按揭貸款，應(yīng)委托中間方——律師進行審查借款人的信用資格。

　　“程序上是沒有什么問題的，而且對可能產(chǎn)生假按揭環(huán)節(jié)，銀監(jiān)會也有很具體的措施，”北京京都律師事務(wù)所律師秦慶芳對記者說，“但銀行放貸壓力始終存在，按揭貸款通常屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為完成任務(wù)，銀行之間對個人住房貸款的競爭很激烈，銀行需要放貸賺取利息，開發(fā)商需要資金。”在這一現(xiàn)實處境下，銀行的漏洞就可能產(chǎn)生了。

　　知情人告訴記者，當(dāng)時建行北京市分行也曾在2002至2003年委托一家律師事務(wù)所對中鼎房地產(chǎn)公司的貸款業(yè)務(wù)進行審核，但“什么也沒審出來”。而業(yè)主告訴記者，后來屢次尋找該律所，但均未找到。

　　“律所的作用是審核貸款人資質(zhì)、貸款能力、有無抵押物品、收入等，主要是為保證還款，”有銀行人士告訴記者，“但個別律所卻僅為收取審核費，沒有很好地進行審查。”

　　不過最近銀行對此都開始采取措施。工行取消律師機構(gòu)見證環(huán)節(jié)，改由銀行親自審核。建設(shè)銀行北京市分行也于今年1月取消了購房貸款律師審核中介。

　　最新報道顯示，東華金座已經(jīng)復(fù)工，大家看到了希望，不過之前的假按揭問題如何解決？自古以來，當(dāng)生活水平提高或缺少投資渠道時，人們多是想到買房置地，而如今我國商業(yè)性個人住房貸款余額幾乎占到GDP的10%左右，加上房地產(chǎn)商和銀行參與其中時，房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)所需資金，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動性資金貸款、施工企業(yè)貸款、信貸抵押貸款等，基本來自于銀行，風(fēng)險防控尤其需要。

       建行北京開發(fā)區(qū)支行內(nèi)控迷霧

         已證實的東華金座辦理的88筆假按揭都在建行北京開發(fā)區(qū)支行，不過林祥與張銳辦理的假按揭卻分別在建行朝陽支行和豐臺支行。那么，究竟有多少銀行分支機構(gòu)涉及其中，總的貸款數(shù)又是多少？

　　記者獲得了一份中鼎公司在建行的個人貸款資料(下稱“資料1”)，為驗證其真實性，記者進行了比較。資料1中開發(fā)區(qū)支行確有88筆，而且涉及金額也與上述記者了解的被證實為假按揭數(shù)字基本吻合。包括這88筆按揭，資料1顯示該項目在建行的住房按揭貸款總戶數(shù)為412戶(截至2005年9月)，總貸款為4.9億元(未還款截止日期為2004年10月)，分布在建行開發(fā)區(qū)、朝陽、西單、房山、豐臺等七個支行。

　　一份法院提供給評估機構(gòu)的資料中說，截至2005年7月，東華金座銷售總戶數(shù)為144戶(其中住宅134戶，底層商鋪10戶)，11690平方米。

　　“這個項目停工前，面向社會銷售的就是100多套期房。”知情者向記者證實說。而新華社稿件也引用業(yè)主的話說：“我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬元預(yù)付款都被套牢了。”

　　一份相同截止日的該項目預(yù)售房收款匯總說明也證實了144戶的銷售情況(下稱“資料2”)，并顯示已售房總房款約為1.07億元，已收款4997萬元。144戶中一次性付款的有23戶，分期的22戶，按揭貸款的99戶(其中已批27戶)。一些業(yè)主也如此證實。

　　記者在比照了上面兩份資料后發(fā)現(xiàn)，144戶購房者的名字均未在412戶中出現(xiàn)，但上述三個假按揭者林祥、張銳和趙辛平的“購房”戶型面積、按揭貸款數(shù)量、涉及建行的北京開發(fā)區(qū)支行等卻都在這412戶明細表(即資料1)之中。

　　記者又計算比對了上述資料1、2中的貸款額，發(fā)現(xiàn)資料1中400多戶買者都為貸款，且貸款額非常大，最少的超過50萬元，最多達358萬元，平均貸款121萬元。而且表中數(shù)字重復(fù)情況極多，如有24人貸款額都為99萬元、有21人貸款額均為98萬元、16人貸款額均為97萬元、有13人貸款額均為96萬元、有18人貸款額均為95萬元。

　　資料2中沒有注出是否有底層商鋪，其均價為9000元/平方米，高于表2中144戶住宅的平均售價7218元/平方米(商鋪平均售價為每平方米1.8萬元)，9000元的價格也遠高于2002~2003年該地段一般住宅售價。

　　不過這些都是疑點，截至發(fā)稿，尚未有確切證據(jù)證實412戶中，除了88戶在建行開發(fā)區(qū)支行辦理貸款者及上述三人外，其余是否為假按揭。

　　有法律人士認(rèn)為，假按揭可以分為兩類：第一類，真實購房價格與假按揭房價差異不大，開發(fā)商只是為了快速回收資金，而略高于市場價采取了部分假按揭，真假難辨，且短期內(nèi)假的就可以變成真的；第二類則是樓盤的購房人絕大部分是虛假的，假按揭合同價非常高，不合常理，且往往有金融機構(gòu)人員參與，甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行貸款，如森豪公寓案。

　　公開資料顯示，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)貸款的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至2006年6月末，全國涉及“假按揭”貸款金額高達數(shù)十億元。“假按揭貸款”已成為銀行零售貸款中典型的違規(guī)行為。