廉租房的建設(shè)，已經(jīng)被普遍認(rèn)為是解決低收入國民居住權(quán)的一個(gè)較優(yōu)選擇。這個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)等生大多為日本、法國、新加坡和中國香港等人口密度較高的國家和地區(qū)，而萬科的“萬匯樓”試點(diǎn)項(xiàng)目，著眼也是解決新興都市拓展區(qū)高密度的新移民的居住問題，其建筑本身對中國傳統(tǒng)移民建筑的傳承，也能帶來文化認(rèn)同的親近感。

　　常言說，守江山難過打江山。萬匯樓日日在長高，很快就要迎來它的居民。將來如何在廉租的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)合乎理想的管理模式呢？萬科提出的“租戶自治”大膽設(shè)想還有待進(jìn)一步細(xì)化成可行規(guī)則，真正實(shí)行時(shí)也必然少不了磨合和規(guī)則更迭，我們將在今后持續(xù)關(guān)注，這個(gè)專題，僅僅是一個(gè)開始。

　　特別的試驗(yàn)

　　2008年初夏，廣佛高速路旁，金沙洲邊，一個(gè)直徑72米、6層高、圓形的龐大建筑“萬匯樓”將迎來它的住客。中原的客家人南下嶺南已千年，如今時(shí)勢變遷，“新客家人”已經(jīng)深入到老客家人未曾深入的廣府文化根據(jù)地。

　　以前的客家人，只有宗族血親才會住在同一個(gè)天井邊上，閩西龍巖的土樓就是其中代表。土樓里的規(guī)范，也基本由宗法來決定，祖宗意志決定著龐大住宅樓的平衡與延續(xù)，日常紛爭的解決則仰賴于長者智慧，它的整個(gè)氣質(zhì)是內(nèi)向的，防御性的。而名為“萬匯樓”的萬科新土樓——一個(gè)探索中低收入人群居住問題如何解決的試驗(yàn)產(chǎn)品，面對的是向外擴(kuò)散的廣闊陌生人群。

　　聚集于大都會及周邊的新移民，多是在勞力市場上具有性價(jià)比優(yōu)勢的中青年。他們大多是單身，甚至有一些中青年勞力夫婦在一個(gè)區(qū)域內(nèi)工作，卻缺乏同居的物質(zhì)條件。這個(gè)龐大群體是全新的、混雜的，缺乏公認(rèn)并可循的人際規(guī)則。鄉(xiāng)村里得心應(yīng)手的熟人規(guī)則在這里已經(jīng)不適用，同鄉(xiāng)勢力在外來人群社區(qū)的泛濫，可以視為新移民對人際互動和尋求保護(hù)的一種渴望。

　　所以，萬匯樓將要進(jìn)行的組織與管理試驗(yàn)，與它在建筑設(shè)計(jì)范疇內(nèi)的探索相比，其意義和難度，都有過之而無不及。

　　不收物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　事實(shí)上，在萬匯樓(當(dāng)時(shí)還只是叫作“新土樓”)于2006年11月底奠基之前，萬科集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)對它未來的管理模式進(jìn)行了多次熱烈的討論。最初，按照物業(yè)管理的正常成本核算，項(xiàng)目的工作人員認(rèn)為要每平方米1.3元才能維持。后來提出，這棟樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只要保證保安人員的工資就行，這個(gè)價(jià)格大約是0.9元/平方米，后來又壓縮到0.7元/平方米。最后，一個(gè)新概念出爐了——“自管、互助”，由住戶自己組織保安和清潔工來管理小區(qū)；公共配套的商鋪?zhàn)赓U收入，也將用于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。也就是說，大名鼎鼎的萬科物業(yè)不會為這個(gè)社區(qū)派出保潔人員，也就不存在“物業(yè)管理(服務(wù))費(fèi)”的問題了。

　　于是，“不收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”便成了萬科人思考及探索下一步方案的一個(gè)基本原則和底線。

　　新土樓的內(nèi)蘊(yùn)

　　“萬匯樓”的設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員曾經(jīng)與王石一起去福建對客家土樓進(jìn)行了詳盡的考察。設(shè)計(jì)中的產(chǎn)品，借鑒了客家圍屋房間朝向均好、內(nèi)院空間大、抗風(fēng)、抗震的技術(shù)優(yōu)點(diǎn)，將傳統(tǒng)圍屋土樓的形式原型抽象出來，從密度、尺度、空間模式、功能組合模式方面進(jìn)行演繹。建成后的建筑將呈外圓內(nèi)方的格局，并藉此形成各種類型的公共空間，可以在中央布置商業(yè)街、會所、休閑場地等公共設(shè)施。

　　整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到12000平方米，容積率為1.3。它在防衛(wèi)性與安全性方面與現(xiàn)代城市居住需求接軌，通過斜面把綠地與商業(yè)部分連結(jié)起來。土樓底層墻厚1.5米，可以抗震、防火。厚度大的土墻冬天可以吸收潮氣，夏天可以釋放濕氣，有天然隔熱保溫的作用。這點(diǎn)對嶺南的中低收入人群來說尤其重要——節(jié)省能源就是節(jié)省支出。

　　新土樓靠近馬路，不可避免地受噪音影響，但是滿足目標(biāo)人群“交通便利”的需求。土樓的內(nèi)向空間可以回避外界的噪音，從而可以充分利用高速公路旁那些本來不太適合居住的地塊，為新興發(fā)展區(qū)域中涌入的大量服務(wù)行業(yè)人口提供經(jīng)濟(jì)性居住可能，有助于改善工廠區(qū)大量工人的居住狀態(tài)。

　　新土樓的圓形有向心性，對外起到排斥和防衛(wèi)的作用，在不夠安全的城市環(huán)境當(dāng)中，可以形成自己獨(dú)立的空間。同時(shí)，由于這個(gè)空間集中了一些共享資源，給居住者營造了共同的場所，使居民產(chǎn)生精神上的升華和共鳴。從外形上看，新土樓也給城市帶來新的視覺沖擊。

　　自己管理自己

　　奠基儀式后，廣州萬科的物業(yè)部門開始介入討論和研究，方案研究改進(jìn)則由設(shè)計(jì)師和其他專業(yè)人員共同參與。時(shí)至今日，管理方案修改了多次，設(shè)計(jì)也隨之微調(diào)，萬匯樓未來社區(qū)的生活面目慢慢清晰起來。

　　物業(yè)系統(tǒng)、地產(chǎn)系統(tǒng)、萬創(chuàng)的設(shè)計(jì)師們都不斷交流看法。金沙洲、二沙島、俊園、蓮花北、上梅林……廣州深圳各地的萬科人以會議、電話或郵件的方式參與其中。這個(gè)過程中，激烈的爭論并不算多，畢竟大家面臨的是一個(gè)全新的東西。全新的項(xiàng)目需要全新的管理方法，不能拿以前的經(jīng)驗(yàn)去套。一般來說，設(shè)計(jì)方提出的大部分居住設(shè)想，基本都能在物業(yè)方得到回應(yīng)和解決。若出現(xiàn)解決程度不夠好的情況，就考慮修改設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)。就這樣，“萬匯樓”越來越顯出較強(qiáng)的居住可能和管理可能來。

　　為了對未來客戶有更切合實(shí)際的了解，萬科還在“萬匯樓”的周邊展開了一項(xiàng)調(diào)查，以區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工為主。調(diào)查前對房屋結(jié)構(gòu)配備和租金作了說明，結(jié)果表明，除了期望租金價(jià)格更便宜之外，大部分受調(diào)查者都對萬匯樓表示了濃厚的興趣。

　　預(yù)計(jì)萬匯樓初期開放的時(shí)候，萬科物業(yè)將代管一部分入住的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，并協(xié)助業(yè)主建立自治管理規(guī)則。運(yùn)作成熟后，將會選出土樓“樓長”，成立“互助自管委員會”，簽定協(xié)議，委托其進(jìn)行管理，并借助居委會、警務(wù)室，協(xié)助小區(qū)住戶管理，而萬科只派一位代表，協(xié)助委員會處理對外事宜。

　　新土樓和馬賽公寓

　　曾經(jīng)有媒體把“萬匯樓”比作是新時(shí)期中國的馬賽公寓，實(shí)際上，兩者除了建筑形態(tài)的差異外(萬匯樓有顯而易見的中國神韻)，社會功能也有比較大的不同。

　　馬賽公寓的背景是戰(zhàn)后家園重建，針對的是當(dāng)?shù)卦∶?，出資方是法國官方的MRU(重建和城市規(guī)劃部)，聘請了大師勒·柯布西耶負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從立案到落成整整花了6年。而萬匯樓是企業(yè)積極參與解決城市中低收入人群居住問題的試驗(yàn)，針對的是主動背井離鄉(xiāng)的新移民，由萬科企業(yè)出資，也由萬科的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)整個(gè)設(shè)計(jì)過程的工作。

　　就以居住人群來說，兩者也有顯著不同——這點(diǎn)從公寓面積就能看出，馬賽公寓的普遍面積是98平方米左右，而萬匯樓的公寓面積普遍在35平方米左右。1952年，馬賽公寓正式入住居民6成以上是公務(wù)員，其余是當(dāng)?shù)匦枰仓玫娜巳?，而且法國政府還采用了出售的方法，這使它更像經(jīng)濟(jì)適用房而不是廉租房。萬匯樓則是不出售的，以長期招租的方式，試圖探索出中國中低收入人群的居住解決之道。它未來的居民也不可能是公務(wù)員，而是當(dāng)?shù)毓と撕椭械褪杖牍蛦T，以及一些沒有自有房屋的低收入居民。

　　當(dāng)然，馬賽公寓的居民自治也有些教訓(xùn)可以為萬匯樓所吸取。在搬遷入戶的幾個(gè)月后，1953年1月，馬賽公寓的居民們召開了管理會議，成立了協(xié)會和一套內(nèi)部管理制度，并制作出一本“怎樣居住在馬賽公寓”的手冊。然而如何管理公共設(shè)施的部分仍然模糊，大約過了將近十年，體育設(shè)施、商店和幼兒園才在喋喋不休的爭論中慢慢就位。萬科作為業(yè)權(quán)的單一擁有者，在組織居民自治時(shí)或許能避免這個(gè)問題。