憧憬人民幣升值，看好房地產(chǎn)業(yè)高盈利能力，外資近年來進(jìn)入中國地產(chǎn)市場的速度明顯加快。同為逐利，但各路外資進(jìn)入途徑卻不盡相同。

　　直接購買大城市的房產(chǎn)

　　新加坡騰飛集團(tuán)以1.66億美元收購上海市中心區(qū)域的海洋大廈；麥格理銀行8億元收購上海新茂大廈；高盛8.9億元購入百騰大廈……外資購置一級城市的寫字樓，有“一舉多得”的效果，除了保值增值、賺取利潤外，還可用作辦公場所，節(jié)約運(yùn)營成本，同時能起到直接宣傳、推廣企業(yè)形象的效果。

　　除了購買寫字樓，外資也會直接購地，如新加坡的凱德置地出手多次，競得佛山、成都等二線城市的大量地塊。直接購買物業(yè)和地產(chǎn)，管理自主化，有助于效率提升，從而保證利潤的最大化。

　　近來，對于外資購房購地的模式監(jiān)管趨緊。去年7月頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》，規(guī)定“購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，提高了直接購置房產(chǎn)的資金門檻、交易成本、時間成本。而日前頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，對外商投資房地產(chǎn)審批、備案和監(jiān)管更加規(guī)范和嚴(yán)格。鑒于此，外資更加青睞于參股房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資。

　　投資大陸地產(chǎn)商借道入場

　　5月29日，華發(fā)股份(600325)公告，其下屬兩家房地產(chǎn)子公司分別向Gateway Capital投資的全資子公司轉(zhuǎn)讓50%的股權(quán)；6月7日，陽光股份(000608)完成向新加坡的Reco Shine Pte Ltd非公開發(fā)行1.2億股，后者成為公司新的第一大股東。此外，渣打銀行投資3.7億港元入股房地產(chǎn)開發(fā)商綠城控股，斥資5000萬美元入資世茂地產(chǎn)。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不高，上述的華發(fā)股份、金地集團(tuán)等，雖然在全國來看并非龍頭公司，但在各自的主要經(jīng)營區(qū)域的市場地位則不可小覷。借力這些知名企業(yè)，外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的渠道更加順暢便捷；而外資給國內(nèi)地產(chǎn)商帶來資金的同時，也帶來了先進(jìn)的經(jīng)營管理和項目管理的經(jīng)驗，以及先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　對比股權(quán)投資和項目投資，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項目投資方在投資周期上有所限定，風(fēng)險較大；股權(quán)投資方式持有周期長，能有效分散風(fēng)險。

　　購買“中國概念”的REITs

　　還有相當(dāng)多的境外投資者通過購買“REITs”(房地產(chǎn)投資信托基金)的方式，參與中國市場。投資者主要來自亞洲、歐洲、中東和美國、澳大利亞等地的國際金融機(jī)構(gòu)投資者，重點(diǎn)投資中國一、二線城市的中檔住宅發(fā)展項目。

　　這種模式，是將募集投資者的資金交由投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化房地產(chǎn)投資運(yùn)作，并將投資收益按比例分配給投資者。華泰證券研究員張馳飛認(rèn)為，REITs化是我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向之一，成為房地產(chǎn)證券化的重要形式。

　　大舉認(rèn)購海外上市房企股份

　　廣東房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園前段時間在香港上市，受到外資熱情認(rèn)購，他們看好這家公司擁有的1900萬平方米的土地儲備和國內(nèi)的市場。除碧桂園外，雅樂居、富力地產(chǎn)等較早在港交所上市融資的公司，亦是外資的追捧對象。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在地方發(fā)展遇到瓶頸后，自然謀求向外擴(kuò)張，實現(xiàn)全國各地的布點(diǎn)，這就需要大量的資金。政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及銀行收縮銀根的措施，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商就謀求海外上市，解決融資問題。借助海外上市融資，上市之后，這些內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)的知名度亦有提升。

　　外資大舉進(jìn)入我國的房地產(chǎn)市場利弊兼有。商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院的梅新育認(rèn)為，對不同形式的外資流入不應(yīng)采取一刀切的限制力度，應(yīng)選擇讓長期的制度建設(shè)和短期的應(yīng)急措施共同發(fā)揮作用，在限制外資投資房地產(chǎn)的同時，還需保證外資的自住需求、發(fā)揮外資的高度專業(yè)化技能優(yōu)勢。