編者按：日前，商務(wù)部與外匯管理局聯(lián)合發(fā)布通知，要求今后所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉是去年限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的“171文件”精神的延續(xù)，針對(duì)的并非是內(nèi)地進(jìn)行中長線發(fā)展的地產(chǎn)商，而是那些挾巨額游資搜購國內(nèi)現(xiàn)成物業(yè)，并伺機(jī)轉(zhuǎn)手獲利的外資私募基金。

　　而觸覺敏銳的海外投資機(jī)構(gòu)，看來早已摸準(zhǔn)中國政府“限外政策”的脈搏，急忙在不同場(chǎng)合以各種方式與“投機(jī)”二字劃清界限，以確保有關(guān)政策的解釋和實(shí)施對(duì)其中國業(yè)務(wù)拓展最為有利。

　　俗話說，聽其言觀其行，真實(shí)情況如何，讀者不妨從中自行觀察和揣摩。

　　Skylan：“在中國我們只做開發(fā)商!”

　　不久前在上海舉辦的Cityscape China中國上海國際地產(chǎn)投資與開發(fā)博覽會(huì)，云集眾多國際一流投資機(jī)構(gòu)的頭面人物，跨國商業(yè)投資及經(jīng)營管理公司Skylan Properties(中譯名天瀾地產(chǎn))的首席執(zhí)行官Peter Walichnowski便是其中之一。他畢業(yè)于美國哈佛商學(xué)院，曾在歐洲和中東實(shí)力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)任職超過30年，擁有豐富的項(xiàng)目發(fā)展及管理經(jīng)驗(yàn)。

　　Peter Walichnowski(以下簡稱Peter)：Skylan是一家多元化經(jīng)營的國際商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)和管理公司，旗下?lián)碛袃商幨澜缟厦星懊┑纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一處是倫敦的藍(lán)水購物中心(Blue Water Shopping Mall)，其規(guī)模是英國乃至歐洲最大的，建筑面積60萬平方米，總價(jià)值25億英鎊。另一處是阿聯(lián)酋首都迪拜的Mall of the Emirates，也是中東最大商業(yè)項(xiàng)目，凈商業(yè)面積達(dá)20萬平方米，包括兩座五星級(jí)酒店和中東唯一的一個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)等，總價(jià)值15億美元。在韓國首爾，我們正投入20億美元開發(fā)一個(gè)大型商業(yè)綜合體，其中包括該國第一高樓。在上述項(xiàng)目中，Skylan都是主要投資方。

　　Skylan涉足中國快兩年了，專長是大型綜合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和持續(xù)管理，以做商場(chǎng)、酒店為主，也包括寫字樓，一般不收購成熟的物業(yè)，重點(diǎn)放在東亞地區(qū)的韓國、中國和馬來西亞之類增長型經(jīng)濟(jì)體。目前基本鎖定至少三個(gè)候選目標(biāo)，有兩個(gè)在北京和上海，還有一個(gè)在二線城市。目前中國市場(chǎng)上正在商談的三個(gè)項(xiàng)目中，兩個(gè)是與當(dāng)?shù)卣苯诱勁?，打算直接拿地開發(fā)，另一個(gè)是本土開發(fā)商主動(dòng)找過來，希望得到商業(yè)運(yùn)營管理方面的專業(yè)支持。　　

         并表示正常情況下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商期望的投資回報(bào)是每年20%，但也視不同階段而定，前期商鋪出售回報(bào)高一些，可以達(dá)20%左右，開發(fā)完畢持有經(jīng)營時(shí)，租金回報(bào)就會(huì)相對(duì)低一些，大約10%~15%左右。

　　相信中國政府限外政策的目的，是為了控制投資增長速度，保持樓價(jià)乃至金融體系的穩(wěn)定，新近出臺(tái)的一些相關(guān)措施，應(yīng)該是對(duì)去年“171文件”的補(bǔ)充，只是對(duì)新進(jìn)入者有一定限制，像Skylan這樣已在中國境內(nèi)注冊(cè)成立公司的外資企業(yè)，不會(huì)受到太大影響。認(rèn)為現(xiàn)在中國市場(chǎng)上還是缺乏足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要在設(shè)計(jì)和開發(fā)方面有更多創(chuàng)新，這一點(diǎn)上，成熟和負(fù)責(zé)任的國外投資者能夠扮演適當(dāng)?shù)慕巧?/p>

　　花旗：“我們不搞投機(jī)行為！”

　　雷厲風(fēng)行的限外政策，似乎未能真正阻擋外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的腳步，卻讓他們變得更為低調(diào)。去年年底，花旗集團(tuán)以約7億元人民幣買下北京新地標(biāo)西環(huán)廣場(chǎng)其中兩棟寫字樓，今年4月又引進(jìn)聯(lián)想旗下融科置地經(jīng)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)物業(yè)招租與管理，但外界對(duì)此次收購案細(xì)節(jié)至今所知甚少。

　　不久前，主持上述收購業(yè)務(wù)的花旗集團(tuán)環(huán)球特殊資產(chǎn)投資部副總裁陳怡仲來京，首次向本報(bào)獨(dú)家披露個(gè)中詳情，并回應(yīng)了花旗在中國的物業(yè)投資策略等問題。

　　陳怡仲表示近幾年中國地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)確實(shí)對(duì)全球地產(chǎn)投資者都很有吸引力，不過，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)的收購資金為外部貸款或其他方式募集而來，其中不少實(shí)際上是短線投資。花旗購買西環(huán)廣場(chǎng)寫字樓的手段和目標(biāo)與前者都有很大區(qū)別：第一，是動(dòng)用自有資金收購；第二，對(duì)每一筆投資都十分慎重，一直傾向于長期而穩(wěn)健的做法，此次收購屬于公司在北京市場(chǎng)物業(yè)投資中長期戰(zhàn)略的一部分，所以會(huì)請(qǐng)來專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營。

　　收購之前考慮了很長時(shí)間，主要決定性的因素有兩個(gè)，一是西環(huán)廣場(chǎng)位于多條地鐵線路交匯處的交通樞紐地段，極具投資升值潛力，而且隨著政府不斷改造周邊環(huán)境，這個(gè)項(xiàng)目將迅速崛起成為西直門商圈新地標(biāo)，并帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)成長，就像東方廣場(chǎng)、賽特廣場(chǎng)和佳程廣場(chǎng)在北京市內(nèi)不同區(qū)域所起到作用那樣；二是花旗本身為深厚金融背景的機(jī)構(gòu)，西環(huán)廣場(chǎng)則是金融街周邊為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)，有利于我們更順利融入金融街的業(yè)務(wù)氛圍中去。

　　陳怡仲同時(shí)表示，理解也十分支持中國政府對(duì)外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制政策，相信這些政策是為了防止外資炒樓對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成不良影響，是維護(hù)地產(chǎn)市場(chǎng)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的保障性措施，而不是限制外來資金的正常和良性投入。很高興地看到，在收購西環(huán)廣場(chǎng)寫字樓過程中，爭(zhēng)取到了政府部門的支持。我想主要原因是隨著花旗入主該項(xiàng)目，將吸引更多高水平海內(nèi)外企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，有利于拉動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生新的商圈。至少未來3~5年內(nèi)，將完善這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理，把它做好做強(qiáng)，力爭(zhēng)帶來更佳的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)。

　　一直在若干城市物色新的機(jī)會(huì)，特別關(guān)注地理位置優(yōu)越、品質(zhì)好、有增長潛力的項(xiàng)目，當(dāng)然我們選擇投資對(duì)象時(shí)非常謹(jǐn)慎。同時(shí)我們始終堅(jiān)持長期、穩(wěn)健的投資策略，不搞投機(jī)行為。《房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)管理辦法》年底或出臺(tái)內(nèi)地REITs將為房企融資開新路

　　內(nèi)地金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)長期緊閉的政策大門，終于打開了一條有限的“縫隙”，一種名為“房地產(chǎn)投資信托”的產(chǎn)品，有望最終被賦予為REITs在內(nèi)地“探路”的使命。

　　有可靠消息稱，5月中旬，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)管理部門首次召集專家組，小范圍征求對(duì)《房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)管理辦法(建議稿)》(以下簡稱“建議稿”)的意見，而近日收集的修改意見已反饋至銀監(jiān)會(huì)。

　　來自銀監(jiān)會(huì)非銀司人士的說法是，《房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)管理辦法》的正式文件最快將在今年年底下發(fā)，屆時(shí)，全面向REITs靠攏的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，將開始實(shí)際操作，有跡象表明，福建聯(lián)華信托將成為首個(gè)試點(diǎn)單位。

　　上述“建議稿”中明確指出，“房地產(chǎn)投資信托是以信托方式組建成主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房項(xiàng)目的集合投資計(jì)劃，以成熟物業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的”，發(fā)行規(guī)模“不得小于10億元人民幣”，同時(shí)也不再設(shè)定普通信托產(chǎn)品200份的上限。

　　中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成介紹說，此前國內(nèi)通行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，大多數(shù)均是債權(quán)型信托，股權(quán)型或權(quán)益型信托都十分少見，“建議稿”中設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)投資信托與以往信托產(chǎn)品差異甚大。

　　此外，“建議稿”還按照REITs要求搭建了管理框架：整個(gè)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品由發(fā)起人、受托人、托管人、物業(yè)管理人、物業(yè)評(píng)估人構(gòu)成，并規(guī)定，“發(fā)起人和物業(yè)管理人可以由同一機(jī)構(gòu)擔(dān)任”。這無疑為內(nèi)地那些擁有大量不動(dòng)產(chǎn)資源的地產(chǎn)商發(fā)行此類信托產(chǎn)品留出了足夠的空間。

　　盡管探路已經(jīng)開始，但監(jiān)管層態(tài)度依然十分謹(jǐn)慎。不久前舉行的一次內(nèi)部座談會(huì)上，聯(lián)華信托相關(guān)負(fù)責(zé)人在介紹試點(diǎn)具體方案時(shí)表示，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品將面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，以信托方式發(fā)行。

　　按照“建議稿”的要求，房地產(chǎn)投資信托受益權(quán)憑證將代表受益權(quán)的相應(yīng)份額，憑證只能在全國銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行和交易。

　　這顯然與境外主流的REITs產(chǎn)品相去甚遠(yuǎn)。6月11日到14日，德意志銀行旗下的RREEF chinacommercial trust(中國商業(yè)信托)投資基金以早些時(shí)候收購了90%股權(quán)的北京佳程廣場(chǎng)(Gateway Plaza)，組成睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(RReef REITs)，正式在香港公開招股準(zhǔn)備上市。它是繼2005年底成功登陸港交所的越秀REITS(0405.HK)之后，第二只內(nèi)地物業(yè)打包境外上市融資的REITs產(chǎn)品。通過資本市場(chǎng)公開募集資金，已成為境外REITs的標(biāo)準(zhǔn)模式。

　　“對(duì)于監(jiān)管層而言，REITs還是一個(gè)陌生的金融產(chǎn)品，其運(yùn)作方式、風(fēng)險(xiǎn)集中點(diǎn)都不甚明了，因此限定在機(jī)構(gòu)投資者的范圍內(nèi)，一是可控性較強(qiáng)，二是即便出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)波及面太廣。”一位接近銀監(jiān)會(huì)的市場(chǎng)人士解釋說。該人士曾為此次試點(diǎn)工作向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供過咨詢。

　　但在中融國際信托投資有限公司投資銀行部負(fù)責(zé)人張鶴看來，流動(dòng)性是REITs的本質(zhì)，純機(jī)構(gòu)集資式的REITs很可能是一潭死水。

　　除此之外，REITs最重要的主體，即投資管理人，也成為5月中旬銀監(jiān)會(huì)征詢意見時(shí)的焦點(diǎn)。投資管理人的主要職責(zé)是按照受托人指示及信托文件的約定，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、制定并執(zhí)行投資策略，一般由專業(yè)的基金管理人團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱，而“建議稿”中則將此職能合并進(jìn)物業(yè)管理人，顯然無法體現(xiàn)各自專業(yè)管理的產(chǎn)品特性。

　　“銀監(jiān)會(huì)可能是從減少REITs所涉主體過多的角度考慮，主體過多會(huì)增加協(xié)調(diào)難度和成本，影響REITs的發(fā)展。”一位業(yè)內(nèi)人士將此舉歸因于銀監(jiān)會(huì)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　不過他也強(qiáng)調(diào)，目前國內(nèi)很少有既懂基金運(yùn)作又懂房地產(chǎn)物業(yè)管理的綜合人才，“建議稿”在這一點(diǎn)上的缺失，正好反映了培養(yǎng)專業(yè)投資管理人，對(duì)國內(nèi)REITs推行的成敗有舉足輕重的意義。