曾經(jīng)依靠資本優(yōu)勢在內(nèi)地土地市場上“呼風(fēng)喚雨”的港資地產(chǎn)大鱷逐漸發(fā)現(xiàn)，拿地越來越難了。

　　“現(xiàn)在在內(nèi)地拿地很不容易。”6月12日，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司(0012.HK）營業(yè)部總經(jīng)理謝偉銓感慨，看中一塊地，但最終因成交價(jià)高于公司預(yù)定上限而沒能拿到，“出現(xiàn)這種情況的幾率不斷增加”。

　　由國土資源部土地利用管理司等機(jī)構(gòu)主辦的“中國城市地價(jià)動態(tài)檢測系統(tǒng)”發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示：2006年全國主要城市總體綜合地價(jià)水平值為1544元／平方米，綜合地價(jià)增長率為5.19%，與2005年的4.20%平均綜合地價(jià)增長率相比，上漲了近1個(gè)百分點(diǎn)。

　　而2007年至今，各地“地王”接連出現(xiàn)，地價(jià)記錄屢創(chuàng)新高。

　　地產(chǎn)大鱷主動求變

　　“2006年，公司通過銀團(tuán)貸款等融資途徑，獲得了大約133億港元的資金用于公司今年的發(fā)展，而這筆資金的大部分將投向內(nèi)地房地產(chǎn)市場。”

　　6月11日，恒基兆業(yè)在上海召開了一個(gè)“內(nèi)地及香港投資氣候”研討會，謝偉銓在會上介紹了恒基兆業(yè)今年投資內(nèi)地房地產(chǎn)的龐大計(jì)劃。

　　而據(jù)恒基兆業(yè)一位內(nèi)部人士表示，包括這次公開研討會在內(nèi)，“市場競爭格局的變化，令我們在策略上作出一些改變。”

　　謝偉銓還透露，“就在上個(gè)禮拜，公司參與長沙市的一幅土地爭奪，地價(jià)在3億左右，公司對該地塊非?？春茫鞒龅膬r(jià)格上限是5億，但爭奪異常激烈，最終成交價(jià)高達(dá)5.3元左右，只好放棄。”

　　據(jù)了解，恒基兆業(yè)今年的目標(biāo)是在內(nèi)地新增土地的可建建筑面積1.5億平方尺，目前已買入約可建建筑面積1億平方尺的土地。

　　“這些土地大多集中在徐州、長沙、重慶、西安、沈陽等二線城市，一線城市土地成本太高，幾乎沒有新增的量。”謝偉銓坦言，公司現(xiàn)在的戰(zhàn)略是在一些二線城市爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，打造當(dāng)?shù)鼐哂袠?biāo)志性的項(xiàng)目。

　　另據(jù)了解，目前李兆基在內(nèi)地的房地產(chǎn)新增項(xiàng)目幾乎都由恒基兆業(yè)親自出馬，恒基中國因資金有限已于2005年被私有化。此外，為了應(yīng)對港資公司在內(nèi)地面臨的全新競爭格局，恒基兆業(yè)已基本確定年內(nèi)在深圳設(shè)立中國總部，每個(gè)區(qū)域設(shè)立區(qū)域總部，全面落地。

　　面對激烈的地市競爭，主動求變的香港上市地產(chǎn)公司不止恒基兆業(yè)一家。

　　易居房地產(chǎn)研究院所長助理?xiàng)罴t旭表示，港資公司的優(yōu)勢大不如前，這個(gè)很正常，由于港資公司主要是盯著內(nèi)地大城市的中心地塊，而這些地塊同樣吸引著國內(nèi)大開發(fā)商甚至境外其他資本的目光，加上這類土地供應(yīng)趨緊，地塊爭奪的“狼群效應(yīng)”將日益明顯。

　　各類資本的地塊爭奪戰(zhàn)愈演愈烈，直接造成地市不斷升溫，地價(jià)攀升。

　　據(jù)“中國城市地價(jià)動態(tài)檢測系統(tǒng)”最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，熱點(diǎn)地區(qū)重現(xiàn)地價(jià)加速上升。2006年，珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)繼續(xù)保持增長趨勢，平均地價(jià)水平為2276元／平方米，較2005年增長279元／平方米，綜合地價(jià)平均增長率為13.95%，明顯高于全國平均，高出700元／平方米以上。

　　地市虛火緣于供求結(jié)構(gòu)差異？

　　此外，上述研究報(bào)告還顯示，2006年，廣州市房價(jià)增幅為17.87%，與2005年相比增幅顯著提高，居住地價(jià)增幅為14.78%，較2005年略有上升；而深圳市房價(jià)增幅為14.77%，居住地價(jià)增幅為18.2%，房價(jià)與地價(jià)的增長差大于廣州。

　　“2006年，北京、上海、廣州、南京、杭州的樓面地價(jià)占房價(jià)的比例有所提高。”

　　對內(nèi)地地價(jià)及樓價(jià)的持續(xù)攀升，謝偉銓表示，“衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)健康狀況，關(guān)鍵要看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的本身，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以支持地價(jià)、樓價(jià)的上漲，是很危險(xiǎn)的。”

　　另一值得注意的情況是，即使在一些陸續(xù)出臺了嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策的城市，地市卻并未降溫。

　　5月30日，南京市兩幅住宅用地，分別經(jīng)過59輪競拍和35輪激烈競拍后，最終以4.05億元和2.3億元分別被“搶走”。

　　而就在此前，南京市多個(gè)部門曾連續(xù)出臺多項(xiàng)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，對持續(xù)升溫的南京樓市“打壓”降溫。甚至，就在近日，南京市房產(chǎn)管理部門明確表示，將會同人民銀行制定《南京商品房預(yù)售監(jiān)管辦法》，對開發(fā)商的商品房預(yù)售資金實(shí)行專戶監(jiān)管。

　　但是，對樓市的調(diào)控并沒有對開發(fā)商的拿地激情造成太大的影響。而南京的情況還僅是一個(gè)縮影，各地的地價(jià)記錄最近仍在不斷被打破。

　　5月30日，綠城中國(3900。HK)聯(lián)手葛洲壩集團(tuán)，以34.9億元報(bào)價(jià)在與中海、世茂、九龍倉、凱德置地、華潤和新鴻基等大鱷的爭奪中勝出，拿下杭州市錢江新城一幅126畝的土地，創(chuàng)下杭州樓面地價(jià)每平方米11759元的新紀(jì)錄。

　　另一方面，一些熱點(diǎn)城市的中小開發(fā)商卻只能外出找地。江蘇偉業(yè)房產(chǎn)有限公司董事長王惠忠曾向記者坦言，公司主要是在江蘇的二線城市購地，一線城市的熱點(diǎn)地塊基本不敢參與。

　　“中國城市地價(jià)動態(tài)檢測系統(tǒng)”的報(bào)告還指出，2006年南京的地價(jià)占房價(jià)比例很高，主要是由于南京城市建成區(qū)發(fā)展空間較小，城區(qū)周邊可利用的建設(shè)用地少，建設(shè)用地供應(yīng)不足。

　　“造成這種情況的另一個(gè)重要原因，是土地供需關(guān)系。一線城市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊所剩無幾，幾乎都需要拆遷，而拆遷成本則在逐年上升，偶有地塊出讓，自然是爭奪激烈。”楊紅旭指出，即使在南京這樣調(diào)控空前嚴(yán)厲的城市，由于現(xiàn)在拿的地要到一兩年后才上市，開發(fā)商賭的正是這些政策的短期性，不會影響到兩年后的市場。

　　楊同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這種供不應(yīng)求的情況僅是表面現(xiàn)象，并非整體的地根太緊，主要是土地供應(yīng)的區(qū)域及結(jié)構(gòu)不平衡造成的。

　　以上海為例，自2005年以來，上海每年新增土地供應(yīng)都非常少。2005年全市商品住宅用地僅推出4幅，合計(jì)總建筑面積為54萬平方米。2006年至2007年大致維持這一局面，而今年以來幾次大規(guī)模土地出讓，幾乎都以工業(yè)用地為主。

　　6月12日，國稅總局在對修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》進(jìn)行解釋時(shí)指出，“一些地區(qū)和行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長過快、亂占濫用土地的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。據(jù)悉，目前已出讓的土地有2／3仍處于閑置狀態(tài)。”