南京市突然出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策讓市場(chǎng)瞠目結(jié)舌。“限定開發(fā)商利潤率為8%”、“普通商品房實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)，上漲幅度不得超過5%”、“房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售證前需先到物價(jià)局核價(jià)備案”、“銷售還沒有完全結(jié)束的項(xiàng)目，銷售的剩余房屋的價(jià)格不能高于5月14日之前銷售的最高價(jià)格”……

　　是管控還是調(diào)控？地方政府有無權(quán)力為普通商品房定價(jià)、界定企業(yè)利潤率？

　　“完全不是一刀切地去卡死，也不是重回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該通過‘歷史延續(xù)’看，這是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的宏觀調(diào)控。”南京市物價(jià)局一位官員對(duì)本報(bào)記者解釋說，“有時(shí)候市場(chǎng)之手會(huì)失靈，需要政府進(jìn)行干預(yù)。”

　　地產(chǎn)政策組合拳

　　“所謂‘只許降、不許漲’的‘價(jià)格新政’，只是簡(jiǎn)單的理解，實(shí)際上南京的普通商品房一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。”南京市物價(jià)局官員對(duì)記者表示，“南京實(shí)行這個(gè)管理體系已經(jīng)有十幾年了，有一套行之有效的方法。”

　　5月份南京市物價(jià)局連續(xù)出臺(tái)了三個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控意見，南京市政府這一套政策組合拳揮舞下來，使得整個(gè)業(yè)界都為之震動(dòng)。

　　根據(jù)規(guī)定，南京市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤率控制在8%以內(nèi)。政府指導(dǎo)價(jià)，即南京市物價(jià)局的核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格，為成本與利潤率、稅金之和。

　　而在具體銷售中，南京市物價(jià)局要求新項(xiàng)目不得超過價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)加規(guī)定的浮動(dòng)幅度(普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不超過3%)；做到“一套一價(jià)”；房地產(chǎn)企業(yè)必須到物價(jià)部門履行報(bào)價(jià)手續(xù)，否則房產(chǎn)(建設(shè))部門將不予核發(fā)《商品房銷售許可證》；而對(duì)于經(jīng)價(jià)格主管部門核價(jià)已開始銷售但尚未銷售完畢的老項(xiàng)目，不僅要執(zhí)行這個(gè)規(guī)定，還要遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價(jià)代數(shù)和為零的原則。

　　著名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士任志強(qiáng)在個(gè)人博客中質(zhì)疑說，“中國的任何法律沒有給物價(jià)部門剝奪企業(yè)商品房定價(jià)權(quán)的權(quán)力。”

　　外界提出疑問，“南京的房?jī)r(jià)在5月14日這一天‘漲停’了，以后，只能降，不能漲，選擇5月14日這一天房?jī)r(jià)的作為最高房?jī)r(jià)的依據(jù)何在？”

　　該官員說，“這是對(duì)政策的誤讀，實(shí)際上只是針對(duì)在售樓盤中價(jià)格超過5%上浮幅度的樓盤而言，以后銷售中不得超過這個(gè)價(jià)格；對(duì)于那些銷售價(jià)格仍在規(guī)定之內(nèi)的，開發(fā)商仍可以在5%的范圍內(nèi)自主定價(jià)。”

　　“5月14日之前的一段時(shí)間，南京的房?jī)r(jià)增長比較快，很多樓盤都超出了這個(gè)范圍。”該官員說，“在售樓盤往往有很多套房源，一般樓盤總是定個(gè)平均價(jià)，然后再按照樓層、朝向等條件在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)給房源定價(jià)，我們也不是‘一棍子打死’的，這也得到了開發(fā)商方面的理解。”

　　南京房?jī)r(jià)上漲緣由

　　“由于最近南京房?jī)r(jià)增長速度驚人，地方政府壓力空前，一位省領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)部會(huì)議上要求南京市政府以及各區(qū)縣、部門的官員把抑制房?jī)r(jià)的問題提到很高的高度上。”一家南京市知名房地產(chǎn)公司的高管說。

　　5月15日，國家統(tǒng)計(jì)局江蘇調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的“4月份全省城市房?jī)r(jià)調(diào)查快報(bào)”顯示，當(dāng)月南京房?jī)r(jià)漲幅為11.5%，創(chuàng)兩年來新高，是國家宏觀調(diào)控兩年來從未有過的。

　　高房?jī)r(jià)如何產(chǎn)生的？今年3月28日的南京市十三屆人大常委會(huì)二十八次會(huì)議上，南京市房管局局長陸春林表示，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，一定程度上引起房?jī)r(jià)的同步上揚(yáng)，并呼吁要對(duì)地價(jià)上漲“踩剎車”，增加土地供應(yīng)。

　　但隨后不到一周，在江蘇省國土廳“2006年度江蘇省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告”發(fā)布會(huì)上，江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)公開反駁說，“房?jī)r(jià)為什么會(huì)那么高？主要還是由其供求關(guān)系決定的，我倒不覺得地價(jià)上漲，引起了房?jī)r(jià)大漲；相反，正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，開發(fā)商才敢出那么高的價(jià)格拿地。”

　　根據(jù)南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，去年南京全市商品住宅累計(jì)上市量為697.15萬平方米，而商品房銷售量為899.27萬平方米。

　　今年4月，中國社科院公布的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，2006年南京市地價(jià)綜合水平為每平方米3754元，居全國第三位，當(dāng)時(shí)這還引起了南京市國土局的駁斥。

　　6月4日，南京市房管局主辦的南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站悄悄取消了公布全市商品房“成交均價(jià)”，南京市房管局人士稱，“由于部門職責(zé)中并無公布房?jī)r(jià)這一職能，并且此前公布的數(shù)據(jù)存在與統(tǒng)計(jì)部門‘打架’的狀況，今后他們都不再公布房?jī)r(jià)了。”

　　到底是地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高還是房?jī)r(jià)高導(dǎo)致地價(jià)高，現(xiàn)在這還是一本糊涂賬。但是不斷高企的房?jī)r(jià)，把南京市物價(jià)部門推到了房產(chǎn)調(diào)控的最前線。

　　賣白菜的利潤？

　　“現(xiàn)在每周物價(jià)局都要來檢查，包括公示的內(nèi)容是不是按照他們的要求。具體一共有十幾項(xiàng)。”一位南京房產(chǎn)界人士表示，“給我們壓力最大的還是5%的上漲幅度限制，至于企業(yè)的核價(jià)手續(xù)，這個(gè)很容易通過做賬來操作。”

　　“實(shí)際上在銷售前根據(jù)成本進(jìn)行核價(jià)也是比較荒唐的，我們的很多項(xiàng)目都是分期開發(fā)的，不停申報(bào)不停投入，這樣成本怎么說得清呢？很多利潤是要在樓盤交付之后來評(píng)估的。把企業(yè)的利潤率限定在8%？現(xiàn)在賣賣白菜也不止這個(gè)利潤，如果真是這樣，誰還來搞房地產(chǎn)？”上述人士稱。

　　而對(duì)于如何防止企業(yè)虛報(bào)成本，南京市物價(jià)局也有自己的說法：“首先我們本身有作價(jià)辦法，各種費(fèi)用成本都有嚴(yán)格規(guī)定；再者，各種造價(jià)都有社會(huì)平均水平，物價(jià)局有一個(gè)成本數(shù)據(jù)庫，這么多年報(bào)價(jià)下來，大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均后，平均成本已經(jīng)非常接近正常成本了，企業(yè)是不是作假很容易看出來；另外，對(duì)于企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本，我們都要求根據(jù)票據(jù)和財(cái)務(wù)資料核查，對(duì)于未發(fā)生的，如招投標(biāo)，以中標(biāo)價(jià)格為準(zhǔn)。”

　　該物價(jià)局官員指出，“政府目的不是管控，而是規(guī)范、促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。”

　　在他看來，所謂的“新政”應(yīng)該通過“歷史延續(xù)”看，“政策是根據(jù)《價(jià)格法》第18、19條制定的，《江蘇定價(jià)目錄》早就規(guī)定對(duì)于普通商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，1998年江蘇省政府辦公廳發(fā)布的《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》也早規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)利潤率應(yīng)低于8%，這些都不是新的內(nèi)容，是比較符合本地實(shí)際情況的。”

　　而一位熟知《價(jià)格法》的律師則對(duì)記者表示，《價(jià)格法》第18條規(guī)定實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)定價(jià)的只能是“與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格、資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格、自然壟斷經(jīng)營的商品價(jià)格、重要的公用事業(yè)價(jià)格、重要的公益性服務(wù)價(jià)格”，商品房顯然不在此列。

　　中國政法大學(xué)法學(xué)院副院長何兵在接受某媒體采訪時(shí)稱，南京的規(guī)定涉嫌行政違法，比如不核價(jià)就不發(fā)給房屋銷售許可證，屬于未依法律規(guī)定增加行政許可條件的行為。

　　“政府把地賣了高價(jià)，現(xiàn)在意圖通過控制開發(fā)商來控制房?jī)r(jià)。”一位當(dāng)?shù)貙W(xué)者說，“建造地鐵二號(hào)線時(shí)，南京市政府先把周圍的地塊儲(chǔ)備起來，然后再大張旗鼓地發(fā)布消息，于是，這些地塊高額的溢價(jià)，流進(jìn)了地方財(cái)政。”

　　“南京未來房屋的有效供應(yīng)依然不足，現(xiàn)在政府又給房?jī)r(jià)設(shè)了限，以后的情況只能是，投機(jī)客和自住者爭(zhēng)搶房子，政府設(shè)好圈子，讓自住者和投機(jī)客在其中進(jìn)行博弈。”上述房產(chǎn)公司高管分析認(rèn)為。

　　不過，這位房地產(chǎn)公司的高管也直言，“但不管怎么說，南京房?jī)r(jià)是穩(wěn)住了。”