近一個(gè)月以來，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波每隔幾天就會(huì)搭乘一次從北京到美國(guó)洛杉磯的飛機(jī)。這樣的生活已經(jīng)斷斷續(xù)續(xù)持續(xù)了3年，最近尤為頻繁，因?yàn)橹欣ぜ瘓F(tuán)3年前在洛杉磯的投資項(xiàng)目已經(jīng)漸進(jìn)尾聲。

　　“我已經(jīng)在找第二塊地了。不出意外，將在洛杉磯再拿到一塊面積達(dá)380公頃的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。”黃怒波說。

　　從2004年開始，中坤用400萬美元的原始資金最終撬動(dòng)了3000萬美元的貸款，在美國(guó)洛杉磯投資了一個(gè)體量為2萬平方米的商業(yè)中心項(xiàng)目，目前已經(jīng)進(jìn)入招商階段。

　　自馮侖世貿(mào)中心的“異國(guó)夢(mèng)”剛遭遇挫折后，又一家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開始了自己在美國(guó)的新征程。

　　黃怒波表示，中坤集團(tuán)打算在未來5年內(nèi)，在美國(guó)完成5億美元的投資規(guī)模。

　　從山西晉城到安徽宏村，再到北京甚至南疆，完成原始積累后，黃怒波顯然已經(jīng)開始在美國(guó)發(fā)掘他的“新大陸”了。

　　400萬美金的支點(diǎn)

　　黃怒波坐下后不久，就向記者坦承進(jìn)軍美國(guó)發(fā)展的戰(zhàn)略意圖：“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段是調(diào)控為主要，而受影響最大的就是民營(yíng)企業(yè)。民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)承受的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)將越來越大。”

　　對(duì)于此次“出走”美國(guó)，黃怒波基于對(duì)形勢(shì)的兩個(gè)判斷：“首先，政府下一個(gè)階段抑制房?jī)r(jià)最有可能的辦法是扶植大型的國(guó)有房企，因?yàn)橹挥袊?guó)企才有可能承擔(dān)政府要求的社會(huì)責(zé)任。所以今后最優(yōu)質(zhì)的土地資源和銀行信貸資金也很可能向國(guó)有房企集中。這對(duì)民營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展壓力是巨大的。另外，宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)引發(fā)的社會(huì)問題非常突出，政策層面的壓力令民營(yíng)房企的生存危機(jī)放大。”

　　“中坤這樣一個(gè)中等房地產(chǎn)企業(yè)到美國(guó)投資，是在為自己尋找一個(gè)更大的平臺(tái)。”黃表示，“這個(gè)項(xiàng)目看了兩年，做了一年。目前全部委托給世邦魏理仕招商管理。商業(yè)中心的租金價(jià)格已經(jīng)從最初設(shè)想的20美元/平方米漲至36美元/平方米。”

　　黃怒波決定完全持有該商業(yè)中心項(xiàng)目。按照華美銀行測(cè)算，8年后該項(xiàng)目資產(chǎn)將達(dá)到5000萬美元以上。

　　據(jù)黃怒波介紹，中坤最初在美國(guó)該項(xiàng)目上的原始投資僅僅為400萬美元。“投進(jìn)去400萬美元，拿到地塊后，美國(guó)銀行和華美銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行都向中坤提出了貸款意向。最終，經(jīng)過地塊抵押之后，中坤得到了共3000萬美元的貸款。”黃怒波表示。其中，華美銀行成為中坤此次投資的最大支持者。該銀行是服務(wù)于洛杉磯華人社會(huì)的第二大銀行。

　　5月25日，來自華美銀行董事代表一行人專程拜訪了中坤集團(tuán)。彼時(shí)，除了彼此增進(jìn)了解之外，最大的意圖在于，通過對(duì)中坤集團(tuán)的考察，明確下一步合作意向。

　　黃怒波向記者透露，除了洛杉磯的商業(yè)中心之外，中坤集團(tuán)有意在美國(guó)投資位于洛杉磯飛機(jī)場(chǎng)附近的380公頃的土地一級(jí)開發(fā)目前正在積極洽談中。6月15日黃怒波將再次飛到美國(guó)做最后考察。

　　“目前開價(jià)是10美元/平方米，做兩年一級(jí)土地開發(fā)后，那個(gè)時(shí)候估計(jì)能賣到200美元/平方米。但我還主張其中很大一部分由自己拿來做。如果順利的話，前期只用不到1000萬美元就可以，后期都可以倚靠前期的銀行資源做。”他表示。

　　6月4日，在和華美銀行的接洽后又與來自北卡羅納州招商團(tuán)見面。彼時(shí)，包括了地產(chǎn)商、設(shè)計(jì)公司、銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師、政府組織、世界貿(mào)易組織地區(qū)負(fù)責(zé)人等組成的高級(jí)招商代表團(tuán)在向中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)拋過來橄欖枝。

　　“中坤有可能考慮去北卡投資，逐步形成一個(gè)凈資產(chǎn)5億美元的投資規(guī)模。”顯然，黃怒波的“美國(guó)攻略”才剛剛開始。

　　藉“中國(guó)熱”掘金美國(guó)

　　據(jù)華美銀行提供給記者的分析報(bào)告中顯示：“在過去兩年中，洛杉磯是全美最強(qiáng)的工商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在2006年底，空置率僅為1.5%，這種趨勢(shì)將至少持續(xù)到2008年。”

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過了9·11之后，地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入逐步復(fù)蘇階段，但房?jī)r(jià)漲勢(shì)卻并不如其他國(guó)家快。中坤集團(tuán)為何不選擇房?jī)r(jià)上漲更快的其他國(guó)家？

　　事實(shí)上，在中坤集團(tuán)投資美國(guó)之前也曾考慮到中東等其他國(guó)家投資。“此前曾試著到吉爾吉斯斯坦投資，它和新疆的南疆地區(qū)靠近，方便和中坤集團(tuán)在南疆的旅游開發(fā)項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)。但這個(gè)國(guó)家不夠穩(wěn)定，投資環(huán)境欠佳，以至于投資進(jìn)行不下去。”黃表示，選擇到一個(gè)投資機(jī)制和投資方式健全的國(guó)家去，風(fēng)險(xiǎn)更可控。

　　“資本永遠(yuǎn)是向利潤(rùn)最大方流動(dòng)，但到有的發(fā)展中國(guó)家有獲得暴利的心態(tài)。到一些政治風(fēng)險(xiǎn)高的國(guó)家去，只要和政要吃飯，把他要的利益給他，在這個(gè)國(guó)家可以很順利。但是不能那么做，那樣的投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)不可控，賭博因素很大。”黃怒波說，“而在美國(guó)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，比如，直接把錢給建筑商，開發(fā)商不見錢，直接簽字，防止挪用款項(xiàng)，中間都是由銀行在掌管。”

　　據(jù)悉，由于內(nèi)地的信用基礎(chǔ)不被美國(guó)承認(rèn)，而在美國(guó)沒有信譽(yù)基礎(chǔ)很難貸到款，因此，初次進(jìn)入美國(guó)的內(nèi)地企業(yè)，資金問題一直是發(fā)展瓶頸。中坤何以將400萬美元的杠桿效應(yīng)發(fā)揮至此？“在美國(guó)存在很明顯的中國(guó)熱。這主要得益于人民幣升值的大背景。”黃怒波表示。

　　據(jù)戴德梁行投資部董事葉建成介紹，對(duì)于境內(nèi)資金投資境外，目前監(jiān)管層一向秉承嚴(yán)格限制額度的標(biāo)準(zhǔn)和要求，同時(shí)還需進(jìn)行層層審批。但對(duì)于純粹的私人資本出境則稍微寬松。

　　此前，馮侖曾欲投資紐約世貿(mào)中心二期工程“自由塔”項(xiàng)目，但此后卻因?yàn)橐馔馐录?ldquo;流產(chǎn)”，世茂國(guó)際也曾積極致力開拓海外業(yè)務(wù)。

　　“中國(guó)內(nèi)地到美國(guó)的零星投資很多，很多都是典型的房地產(chǎn)投資模式。但真正以開發(fā)商身份出去投資的地產(chǎn)企業(yè)并不多。”華美銀行北京代表處李玫表示。

　　洛杉磯工商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　在過去兩年中，洛杉磯縣是全美最強(qiáng)的工商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在2006年底，空置率僅為1.5%。這種趨勢(shì)將至少持續(xù)到2008年。橙縣的空置率為3.5%。內(nèi)陸兩縣的空置率為4.4%。

　　2006年，大洛杉磯地區(qū)共發(fā)出9.44億美元的建筑許可，其中內(nèi)陸兩縣占了70%，洛杉磯縣占18%，橙縣占9%。

　　洛杉磯零售業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　2006年共發(fā)出15億美元的建筑許可，其中大部分仍在內(nèi)陸兩縣。洛杉磯縣的空置率為3%。零售稅收增長(zhǎng)率：洛杉磯縣5.5%；橙縣4.6%；內(nèi)陸縣為10.7%。