一邊是天津房地產(chǎn)對內(nèi)地投資機(jī)會近期的高曝光率；另一邊是天津市政府對房地產(chǎn)限外政策的“靜悄悄”變局。

　　本報(bào)在第一時(shí)間獲悉，醞釀已久的天津“限制外資細(xì)則”即將出臺。這份《關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》[(2007)035號](以下簡稱津35號文)的限外文件已于近日通過了天津市政府的審批，獲批之后將立即開始實(shí)施。日前，這條消息已被天津市政府副秘書長陳宗勝證實(shí)。

　　由于天津是眼下中國房地產(chǎn)業(yè)的“眼球區(qū)域”，并在土地、金融、外匯方面聚集了眾多標(biāo)志性效應(yīng)，加上這一細(xì)則的出臺，又是在兩部委限外政策的大背景之下，因此，其“熱島效應(yīng)”還是引起業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈的關(guān)注。

　　作為處在政府決策核心層的官方人士，陳宗勝雖然寬慰地指出：“規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的根本目的是禁止外資炒房，平抑房價(jià)，并不是要打壓外資在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行的正常投資”。

　　然而，仍有許多外資和有外資背景的投資者認(rèn)為，這次限外細(xì)則還是會引起一定的波瀾，特別是“審核權(quán)”的調(diào)整將使許多外商重新考量它在中國投資地產(chǎn)的“成本”變化。

　　商務(wù)部門權(quán)重加大

　　天津市首次對外資準(zhǔn)入做出的這個(gè)嚴(yán)格規(guī)定，被天津業(yè)界視作是去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡稱171號文)的“天津細(xì)則”。

　　事實(shí)上，就在津35號文出臺前不久，商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局下發(fā)了一份針對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的通知。據(jù)記者了解，這份名為《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[2007]50號文)，早在上個(gè)月中旬便下發(fā)到各省市商務(wù)主管部門以及外匯管理部門。

　　通知強(qiáng)調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批，與此同時(shí)，未來所有由地方政府部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。其中第一條還明確規(guī)定，要依法加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管，嚴(yán)格控制外資投資高檔房地產(chǎn)。

　　據(jù)知情人士透露，津35號文真正的出臺背景除了171號文外，主要還呼應(yīng)了上個(gè)月下發(fā)的50號文?？梢哉f，今后地方政府出臺的相關(guān)細(xì)則，很有可能以50號文為貫徹落實(shí)的“藍(lán)本”。因此，天津此次率先出臺的限外細(xì)則，有可能在全國各地產(chǎn)生標(biāo)本意義。

　　更加令人關(guān)注的是，這份由天津市建委、市發(fā)展改革委、人民銀行天津分行、市國土房管局等八部門聯(lián)合建議下發(fā)的細(xì)則，還表述了一個(gè)較為強(qiáng)硬的立場：“外資包括港資在內(nèi)，而在住宅、商業(yè)各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，收購整宗物業(yè)后出售的快進(jìn)快出方式也列入受限范疇。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，細(xì)則的出臺意味著政府部門試圖更加全面和清楚地掌握外商對中國房地產(chǎn)投資的全貌，并將外資房地產(chǎn)投資的最終審核權(quán)掌握到商務(wù)部門手中。種種跡象表明，外資在房地產(chǎn)市場的投資行為將繼續(xù)受到嚴(yán)格的交叉規(guī)范，即使已經(jīng)通過了地方審批，如果在商務(wù)部受阻，投資計(jì)劃仍有可能夭折。

　　天津式限外凸現(xiàn)審核權(quán)變化

　　與50號文相呼應(yīng)，津35號文將外資房地產(chǎn)投資的部分審核權(quán)放到了天津商務(wù)部門。津35號文指出，“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更的，須到商務(wù)部門和發(fā)展改革委辦理核準(zhǔn)手續(xù)，并到工商管理部門辦理股權(quán)變更登記。”

　　在171號文的基礎(chǔ)上，津35號文中增加的兩處新規(guī)定令眾多機(jī)構(gòu)關(guān)注。“境外機(jī)構(gòu)在我市設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)，可以在我市購買自用商品房1處。未在我市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)不得在津購買房產(chǎn)。”

　　此外，文件第三條指出，有關(guān)部門依法核準(zhǔn)外資房地產(chǎn)購地項(xiàng)目，批準(zhǔn)設(shè)立企業(yè)和辦理注冊登記手續(xù)，發(fā)有效期為一年的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》后，企業(yè)可以參加經(jīng)營性建設(shè)用地招拍掛，但在競得土地后，必須在《土地成交確認(rèn)書》簽訂之日起30日內(nèi)，完成注冊登記手續(xù)，如果外商投資企業(yè)在臨時(shí)證照的有效期內(nèi)未取得建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)到商務(wù)、工商管理和建設(shè)管理部門辦理相關(guān)注銷手續(xù)。

　　“對于積極參加項(xiàng)目開發(fā)的外資企業(yè)，我們?nèi)匀环浅g迎。”針對津35號文是否會打擊外資對天津房地產(chǎn)市場的投資信心這一問題，陳宗勝明確表態(tài)。顯然，他希望這條細(xì)則能夠得到外商和投資者的正確理解。

　　他還表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過與私募基金等外資進(jìn)行多種形式的合作是天津市所鼓勵(lì)的，但個(gè)人和機(jī)構(gòu)的炒房行為則必須“禁止”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在津注冊開發(fā)企業(yè)中，外資企業(yè)約88家，港資企業(yè)達(dá)到48家。

　　引發(fā)“審核權(quán)”猜度

　　就在限外細(xì)則即將出臺的同時(shí)，6月7日，天津?yàn)I海新區(qū)舉辦了與外資地產(chǎn)關(guān)系密切的“私募股權(quán)基金大會”。在會上，短短5分鐘內(nèi)，荷蘭金融公司的沈瑞康接連洽談了3家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人，或是對項(xiàng)目進(jìn)行融資，或是機(jī)構(gòu)間的深度合作。“昨天大約有20多家房地產(chǎn)企業(yè)探討投資事宜，天津本地的開發(fā)商占三分之一。”沈瑞康告訴記者。

　　這些可能成為“合同”的投資都有可能因?yàn)樘旖虼舜蜗尥饬疃茏?。?dāng)記者告訴沈瑞康天津剛剛通過了津35號文及相關(guān)內(nèi)容時(shí)，他感到非常意外，并表示將密切關(guān)注該政策的走向。剛剛進(jìn)入中國市場的荷蘭金融公司，其主要投資方向是基礎(chǔ)設(shè)施、公路以及房地產(chǎn)項(xiàng)目。“我們大約每年有100億美元可以使用。”沈瑞康對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資前景“頗為看好”。

　　在“私募股權(quán)基金大會”現(xiàn)場，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)在記者采訪時(shí)對限外細(xì)則表示并不知情。新加坡吉寶集團(tuán)成員公司惠升置業(yè)有限公司總裁吳多深則表示，對“細(xì)則在此時(shí)出臺感到很納悶”。

　　“目前天津市場上高端項(xiàng)目的消化以港資、外籍華僑購房者居多，天津細(xì)則勢必影響到高端項(xiàng)目的銷售。”吳多深分析，這種影響也將延伸至投資機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購策略。“對以股權(quán)合作等方式參與開發(fā)的外資企業(yè)影響不大，但對以收購物業(yè)見長的投行來說會產(chǎn)生一定影響。”

　　麥格理中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)坦言，“我們更關(guān)注這種限制到什么層面上，例如增加了審批環(huán)節(jié)以后，可以多長時(shí)間完成辦理周期，如果時(shí)間過長，顯然對投資不利。”