盡管基于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控已經(jīng)歷兩年有余，但就目前現(xiàn)實(shí)來看，龐大的地產(chǎn)上市公司群體似乎并未受其影響。恰恰相反，過去兩年甚至成為一批地產(chǎn)公司自創(chuàng)建以來發(fā)展最為迅猛的階段。

　　基于上述的原因，地產(chǎn)公司正日益在資本市場(chǎng)中如魚得水，頻獲追捧。

　　剛進(jìn)入6月，香港市場(chǎng)再度彌漫內(nèi)地可能再次實(shí)行宏觀調(diào)控的傳言，致使在港上市的一些內(nèi)地房產(chǎn)股出現(xiàn)下跌行情。隨后一些海外投行發(fā)布的研究報(bào)告均力挺地產(chǎn)股，瑞銀董事總經(jīng)理兼香港研究部主管陸東日前明確表示看好地產(chǎn)股。

　　高盛則首次為內(nèi)地房產(chǎn)股作出2009年的盈利預(yù)測(cè)，并將這些股份的目標(biāo)價(jià)重新以2008年底的預(yù)測(cè)每股資產(chǎn)凈值計(jì)算，因此，包括首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)等在內(nèi)的多家內(nèi)地房產(chǎn)股的目標(biāo)價(jià)均較目前有20%以上的漲幅。

　　受這些投行言論的影響，內(nèi)地房產(chǎn)股的下跌行情并未持續(xù)，中國(guó)海外及華潤(rùn)置地隨后均出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

　　一中證券聯(lián)席董事黃偉康表示，雖然有傳將再推出打壓措施，但對(duì)香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股暫時(shí)影響不大，主要由于部分大行評(píng)級(jí)報(bào)告仍然看好，中國(guó)海外及華潤(rùn)置地目前的估值相對(duì)也較為理想，其中中國(guó)海外預(yù)期市盈率只有21倍，令該類股份仍然可以維持強(qiáng)勁走勢(shì)。

　　事實(shí)的發(fā)展證明，宏觀調(diào)控給房產(chǎn)上市公司帶來了實(shí)際的“好處”，而不只是上述這些冠冕堂皇的表態(tài)而已。

　　宏調(diào)下的暴利

　　日前，在港慶祝上市兩周年的富力地產(chǎn)已開始積極謀劃回歸A股事宜。上市兩年，富力地產(chǎn)幾乎以三步并作兩步的速度發(fā)展，根據(jù)此前公布的公司2006年年報(bào)，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額達(dá)到101.87億元，增幅達(dá)74%，毛利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)分別暴漲110%和135%。

　　如果說兩年前在全國(guó)范圍內(nèi)還沒有足夠知名度的話，富力地產(chǎn)已在過去兩年里將公司的地產(chǎn)開發(fā)版圖擴(kuò)大至9個(gè)城市，今年其主要的目標(biāo)是“攻”下上海。“兩年100億元用于長(zhǎng)三角買地，目前在上海我們幾乎已與各個(gè)區(qū)都有接觸。”最近剛空降上海的富力地產(chǎn)元老級(jí)人物呂勁對(duì)媒體夸下?？?。

　　如果將富力地產(chǎn)過去兩年?duì)I業(yè)額及毛利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度與早前一度和萬科A齊肩的合生創(chuàng)展進(jìn)行比較，合生創(chuàng)展的發(fā)展步伐已開始落后于富力地產(chǎn)。根據(jù)合生創(chuàng)展2006年年報(bào)，公司2006年的營(yíng)業(yè)額為69.2億港元，較上一年度的61.3億港元僅增長(zhǎng)不足13%，而毛利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度也僅24%。

　　即便如此，合生創(chuàng)展2006年度的合約銷售額也達(dá)到了113.68億港元，較2005年的63.58億港元仍有將近50%的增幅。

　　A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)最近兩年的日子也非常好過。根據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，萬科A的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率高達(dá)57.75%，招商地產(chǎn)和金地集團(tuán))的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率也在40%左右。

　　從目前已公開的數(shù)據(jù)看，在宏觀調(diào)控加壓的2006年，無論是A股的上市公司，還是香港掛牌的內(nèi)地房產(chǎn)股，其凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度都遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度。除萬科的主營(yíng)收入增長(zhǎng)率高達(dá)80%以上外，金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率均未超過20%，但同樣有較高的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率。

　　而在香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股，除了上文提及的富力地產(chǎn)，其凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度接近營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率的兩倍外，華潤(rùn)置地2006年的營(yíng)業(yè)額及凈利潤(rùn)分別為39.37億及8.59億港元，較2005年分別增長(zhǎng)45.4%和123.3%，其凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度已接近營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率的3倍。

　　這意味著，在過去兩年的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)仍錄得較大幅度的增長(zhǎng)，調(diào)控政策并沒有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制的效果，從利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度看，這些房地產(chǎn)上市公司開發(fā)項(xiàng)目所在的城市，房?jī)r(jià)均有不同程度的上漲，即使有房?jī)r(jià)下調(diào)的，其幅度也不足以影響公司利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　唱多房產(chǎn)

　　亞洲私人房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(AREA)日前也加入唱多內(nèi)地房地產(chǎn)的行列，并表示，中國(guó)住宅市場(chǎng)今年余下時(shí)間內(nèi)可能以5%~10%的速度平穩(wěn)增長(zhǎng)，其聯(lián)合董事Nick Loup認(rèn)為，中國(guó)住宅市場(chǎng)得以保持上述健康增長(zhǎng)速度得益于政府實(shí)施的旨在確保市場(chǎng)持續(xù)性、健康發(fā)展的前瞻性舉措。

　　而內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也在以房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)增幅來回應(yīng)這些海外機(jī)構(gòu)唱多的態(tài)度。根據(jù)發(fā)改委日前發(fā)布的《2007年1~4月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，今年前4個(gè)月我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資約5264億元，較去年同期增長(zhǎng)27.4%，其中住宅投資增長(zhǎng)29%，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，發(fā)改委指出，雖然全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅總體平穩(wěn)，但新建商品住房銷售價(jià)格仍有不同程度上漲。實(shí)際上，在發(fā)改委開始按月發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，全國(guó)房?jī)r(jià)總體一直處于上漲，少數(shù)曾經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的城市，如溫州、上海等，都已開始恢復(fù)上漲態(tài)勢(shì)。

　　在這一背景下，萬科A、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等上市公司的利潤(rùn)大增已在情理之中。受業(yè)績(jī)的刺激，這些已有了相對(duì)穩(wěn)定的資金籌集渠道的上市公司，開始在全國(guó)展開“圈地運(yùn)動(dòng)”。萬科計(jì)劃在2007年增加1000萬平方米以上的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)新增土地儲(chǔ)備支出將在250億~300億元左右。富力地產(chǎn)的購地預(yù)算則是100億元。

　　一位香港證券分析師告訴記者，在市場(chǎng)低潮的時(shí)候儲(chǔ)備土地，成本高漲的時(shí)候賣房子，是房地產(chǎn)開發(fā)的最高境界。盡管目前內(nèi)地的土地價(jià)格仍在上漲，但對(duì)于上市公司而言，為使公司產(chǎn)生持續(xù)的利潤(rùn)，即使地價(jià)較高，也需要不斷增加土地儲(chǔ)備。

　　實(shí)際上，外資對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的留戀也給予這些上市公司較強(qiáng)的心理暗示。AREA認(rèn)為，政府旨在抑制國(guó)內(nèi)外資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措，不大可能令海外投資者放緩?fù)顿Y步伐。

　　高力國(guó)際華東地區(qū)常務(wù)董事翁琳此前透露，國(guó)內(nèi)對(duì)外資的限制政策，曾使一些海外基金的投資經(jīng)理試圖將資金投向新加坡及中國(guó)香港市場(chǎng)，但最終由于總部的要求，不得不仍將投資重點(diǎn)鎖定中國(guó)內(nèi)地。如果這一說法屬實(shí)，則海外投行集體唱多內(nèi)地房地產(chǎn)的做法則情有可原。

　　ING亞洲房地產(chǎn)投資管理行政總裁Robert Lie此前表示，外國(guó)投資者受到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)前景的吸引，隨著市場(chǎng)發(fā)展和政策前景變得更為透明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為國(guó)際投資者投資組合的必要組成部分。

　　另據(jù)安邦集團(tuán)研究總部分析師徐斌在某論壇上透露，到今年一季度為止，我國(guó)新增貸款的20%基本上都投向了房地產(chǎn)業(yè)。此外，上海地區(qū)新增貸款的40%投向了房地產(chǎn)。如果這一數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，則表示銀行方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮政策效果并不明顯。

　　華潤(rùn)置地在年報(bào)中表示，宏觀調(diào)控將加速行業(yè)整合，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，從而可能為包括本集團(tuán)在內(nèi)的資金實(shí)力強(qiáng)、具品牌影響力、專業(yè)開發(fā)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)提供難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。這句話實(shí)際上說出了幾乎所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的心聲，盡管還有些含蓄。幾乎可以斷言，房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購在未來幾年將成為行業(yè)發(fā)展的主流。