6月4日下午，上海市寶山區(qū)房屋土地資源管理局(下稱“寶山區(qū)房地局”)召集轄區(qū)內(nèi)100多家開發(fā)商開會(huì)，其中一個(gè)重要議題是要求開發(fā)商們圍繞捂盤惜售、違規(guī)交易等行為在5月至7月展開自查。寶山區(qū)房地局市場(chǎng)科科長(zhǎng)、用地科科長(zhǎng)均出席了這次會(huì)議。

　　會(huì)議結(jié)束后的第二天，上海市房屋土地資源管理局(下稱“市房地局”)就公開宣布，對(duì)于“湯臣一品”等涉嫌虛擬交易的“高撤銷率”樓盤展開專項(xiàng)調(diào)查。

　　政府利劍

　　一位參會(huì)的開發(fā)商代表告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，寶山區(qū)房地局用地科進(jìn)一步指示說，盤活存量土地是下一輪的工作重點(diǎn)之一。會(huì)議之后，開發(fā)商要及時(shí)準(zhǔn)確填寫2000~2006年的存量土地開發(fā)使用情況的材料，意在增加有效供應(yīng)。

　　“如果行情再一路上漲，不排除政府出重拳的可能性。”該人士說。

　　天天房展網(wǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)披露，“5月以來，上海樓市的成交量呈現(xiàn)急劇攀升之勢(shì)。整個(gè)5月份成交總量達(dá)到272.81萬平方米，環(huán)比增加30%，交投兩旺。5月成交量在100套以上的樓盤多達(dá)41個(gè)之多，多數(shù)都出現(xiàn)排隊(duì)買房現(xiàn)象，從而使本月27個(gè)交易日中的7個(gè)交易日成交量超過1000套，這也是前所未有的紀(jì)錄。”

　　富陽(中國(guó))控股有限公司數(shù)據(jù)顯示，寶山區(qū)住宅增幅如此之大，是因?yàn)橛?個(gè)成交面積在3000平方米以上的樓盤：其中最多的為大華公園世家D塊一期，成交量達(dá)到14809平方米；而上一周成交量超過3000平方米的樓盤才3個(gè)，成交量最大的為寶宸共和家園一街坊，成交量?jī)H6971平方米。

　　從今年3月開始，上海再現(xiàn)樓盤排隊(duì)現(xiàn)象，從部分價(jià)格相對(duì)低的樓盤到部分品牌開發(fā)商的高端樓盤、別墅，如上海城開(集團(tuán))有限公司(下稱“城開”)旗下的萬源城、共富新家園、金沙雅苑、世紀(jì)長(zhǎng)江苑、奧林匹克花園等。

　　據(jù)上海富陽物業(yè)咨詢數(shù)據(jù)：近一個(gè)月來，上海商品房成交量明顯放大，其中住宅的成交量更是從2月份平均每周30萬平方米，上升到5月底的每周65萬平方米。銷售的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在新盤上市量比較大的寶山、松江等區(qū)。

　　據(jù)天天房展網(wǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在“樓荒”的假象面前，市民們也是“瘋狂”購(gòu)房，5月共有284.78億元資金進(jìn)入樓市，共買走了22028套房源。

　　對(duì)于政府最近懲治違規(guī)交易的有力舉措，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(0754.HK)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷中心總監(jiān)宋悅青表示：“在50強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中，捂盤等涉嫌虛擬交易的行為不會(huì)多，快進(jìn)快出是大家的普遍做法，只要到了預(yù)售節(jié)點(diǎn)，就會(huì)去領(lǐng)取預(yù)售證。”

　　“不過，這些違規(guī)的事件發(fā)生在一些小型地產(chǎn)商當(dāng)中多一些。手頭沒有了什么項(xiàng)目，又沒有了新的土地儲(chǔ)備，沒什么可以賣了，于是就慢慢來賣，尤其是在今年上半年供應(yīng)量相對(duì)趨緊的狀況下。”宋悅青說。

　　“近期部分樓盤延期推出新房源。據(jù)悉，原本定于5月下旬開盤的閔行某樓盤四期，預(yù)計(jì)將延期到6月中旬前后開盤。事實(shí)上，近期延期推出房源的樓盤不僅這一家，閘北和普陀內(nèi)環(huán)外側(cè)等都有此類樓盤。”天天房展網(wǎng)研究中心分析師薛建雄向記者透露，開發(fā)商在新房供應(yīng)不足的情況下趁機(jī)囤房居奇、抬高房?jī)r(jià)、自我炒作，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)由3、4月的溫和變成瘋狂5月的原因之一。因?yàn)?月是傳統(tǒng)的樓市旺季，通常到這時(shí)間樓市的供應(yīng)量和成交量都會(huì)大幅上漲。但今年只見成交量上增不見供應(yīng)量增加，5月前30天的成交量比4月份增加了55.94萬平方米，而新房的供應(yīng)量卻少了20.56萬平方米。主因是一些開發(fā)商在看到房?jī)r(jià)上漲后又捂盤惜售，等著賣更好的價(jià)錢。

　　隱蔽的秩序

　　“對(duì)于這一輪行情上漲的內(nèi)在動(dòng)力，股票市場(chǎng)向上，使得獲利之后尋找安全的投資渠道，沉淀資金；另一個(gè)原因，恐怕是供應(yīng)量。由于‘90/70’項(xiàng)目的出臺(tái)，使得許多項(xiàng)目的規(guī)劃與審批有所放緩，使得這段時(shí)間的供應(yīng)量偏緊。”宋悅青稱，從所屬的房產(chǎn)項(xiàng)目來看，4月和5月的去化速度明顯加快，價(jià)格穩(wěn)中有升。另外，從上海及杭州最近的幾次推地來看，地價(jià)在攀升，使得開發(fā)商的拿地成本在增加，最終在房?jī)r(jià)當(dāng)中獲得體現(xiàn)。

　　與此同時(shí)，5月期間，漲價(jià)、排隊(duì)、賣號(hào)、炒樓花等已逐漸被淡忘的字眼，又跳回到上海市民的面前，而捂盤、囤房、虛假銷售等為人詬病的行為，猶如幽靈揮之不去，再度浮現(xiàn)。

　　關(guān)于捂盤惜售的基本路徑，宋悅青解釋：“有的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)到了預(yù)售節(jié)點(diǎn)，但不去拿預(yù)售證，甚至等到現(xiàn)房的時(shí)候再去拿；或者把價(jià)格調(diào)高，讓別人望而卻步。”

　　“5月以來，外環(huán)以內(nèi)的樓盤推房源，大多上調(diào)了價(jià)格，就連地處外郊環(huán)的上?？党撬钠谠?月底推新房源時(shí)價(jià)格都漲到7000元/平方米左右。該盤年初還在以5000元/平方米的價(jià)格打折促銷。”薛建雄說，新房供應(yīng)量的不足加上少數(shù)開發(fā)商的乘機(jī)囤房，給市民制造了“樓慌”的假象，使得市民紛紛入市買房，開發(fā)商也是肆無忌憚地漲價(jià)。在“樓慌”的假象面前，市民們瘋狂購(gòu)房。

　　“一邊讓員工買自己的房子，一邊撤銷合同。這樣，銷售數(shù)據(jù)總能保持高位，以達(dá)到熱銷的假象。”位于松江區(qū)的一位開發(fā)企業(yè)高管解釋，“不少正在考慮是否購(gòu)買該樓盤的消費(fèi)者往往會(huì)被這種虛假銷售欺騙，在毫不知情的情況下購(gòu)買了房子。這是不少新開盤發(fā)展商的慣用伎倆。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，除了上述作假手段謀非法利益，還存在其他手段。比如，開發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，或與購(gòu)房人串通規(guī)避“零首付”的政策限制，將樓市風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行；利用員工、親屬及朋友的證件冒充購(gòu)房者，簽訂虛假購(gòu)房協(xié)議，用三成首付款套取七成銀行按揭貸款。

　　上述違規(guī)手法不僅存在于一手新房市場(chǎng)，二手市場(chǎng)也不能逃出隱蔽秩序的影響。市房地局披露，廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二十二分公司在未取得房地產(chǎn)權(quán)利人委托的情況下，擅自發(fā)布房屋銷售信息，并于2007年1月與購(gòu)房者簽訂了《不動(dòng)產(chǎn)買賣意向書》，在合同中私自加價(jià)欺騙購(gòu)房者。

　　“這并非個(gè)案。大型房產(chǎn)中介公司已經(jīng)趨于規(guī)范與嚴(yán)謹(jǐn)，但部分小中介確還存在欺騙消費(fèi)者的行為。”對(duì)此，上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理施宏睿稱，常見的欺騙手段仍是吃差價(jià)，以及中介公司利用信息不對(duì)稱，介入房產(chǎn)買賣。

　　“上海一家非常知名的房產(chǎn)中介公司2005年前后積極投身房產(chǎn)買賣，據(jù)稱向銀行的貸款就曾達(dá)到2億元左右。不過，宏觀調(diào)控不期而至，使得該公司被套牢，從此一蹶不振。”施宏睿嘆息，作繭自縛。

　　相關(guān)

　　“湯臣一品”迷途

　　本周二，上海房屋土地資源管理局(下稱“市房地局”)對(duì)于“湯臣一品”等三個(gè)“高撤銷率”樓盤展開專項(xiàng)調(diào)查，嚴(yán)查房產(chǎn)交易的違規(guī)行為。市房地局表示，“湯臣一品”開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率居上海市所有在售樓盤前列。

　　事發(fā)當(dāng)日晚上9點(diǎn)一刻前后，湯臣集團(tuán)有限公司(下稱“湯臣”，0258.HK)總經(jīng)理徐彬告訴記者，已經(jīng)得知市房地局正在開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的消息。

　　徐彬回應(yīng)道，這些房源已經(jīng)備案過了，怎么可能是虛假銷售的呢？更何況，公證處都已經(jīng)做過公證了。所謂虛擬交易，莫名其妙。

　　次日，湯臣股價(jià)大挫，午市停牌，待公司發(fā)表公布。停牌前報(bào)2.55港元，下跌10.53%，成交2729.6萬港元。徐彬再次向本報(bào)記者重申了對(duì)于此次檢查結(jié)論的不解。

　　昨天早上，湯臣復(fù)牌。同時(shí)發(fā)布公告確認(rèn)：市房地局將于2007年6月7日在上海“湯臣一品”項(xiàng)目銷售處檢查該發(fā)展項(xiàng)目之開發(fā)建設(shè)及銷售情況；但澄清該發(fā)展項(xiàng)目未曾受稅務(wù)當(dāng)局任何調(diào)查。

　　對(duì)于“價(jià)格虛高，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌”的調(diào)查意見，湯臣澄清，有報(bào)章報(bào)道對(duì)于該發(fā)展項(xiàng)目出現(xiàn)過高售價(jià)、捂盤惜售以及虛擬銷售單位的指稱并不正確及毫無事實(shí)根據(jù)。

　　此前，市場(chǎng)傳聞，湯臣董事局主席徐楓參與購(gòu)買了“湯臣一品”項(xiàng)目的其中一套房產(chǎn)物業(yè)，涉嫌關(guān)聯(lián)人交易。對(duì)此，湯臣昨天的公告稱：董事局確認(rèn)，其并無且該公司之關(guān)聯(lián)人士亦無提供任何財(cái)務(wù)資助以購(gòu)買該發(fā)展項(xiàng)目之任何單位。該發(fā)展項(xiàng)目已進(jìn)行3個(gè)單位之銷售，而該3個(gè)單位之總售價(jià)約為人民幣2.84億元，該公司已收到約人民幣2.27億元作為按金，而余額將于完成該發(fā)展項(xiàng)目單位之銷售時(shí)或之前支付。

　　除了“湯臣一品”，“經(jīng)緯城市綠洲”、“嘉和國(guó)際大廈”等涉嫌虛擬交易的樓盤遭到點(diǎn)名批評(píng)。記者撥打經(jīng)緯集團(tuán)董事局主席陳經(jīng)緯，但一直未接通。

　　這次公布了3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是否僅僅是專項(xiàng)調(diào)查的序幕？更大范圍的行為是否在醞釀或是即將展開？對(duì)此，市房地局辦公室副主任方蕾昨天在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，暫時(shí)不作評(píng)論，正等待有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的指示。