“類(lèi)似于玩魔方：四個(gè)國(guó)有企業(yè)改制為一個(gè)集團(tuán)，廠區(qū)四合一，也就騰出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。”律師譚康平如此表達(dá)他對(duì)此種“國(guó)企改制”的觀察

　　“開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，更多是富個(gè)人腰包；我們搞實(shí)業(yè)，又有望占據(jù)國(guó)際高端，是長(zhǎng)期的，既富了個(gè)人，又富了柳州，富了國(guó)家，為什么要抽掉我們的跳板呢？”王志豐語(yǔ)含苦楚

　　一家國(guó)企在改制的過(guò)程中，最被惦記的是那100多畝的地塊，一家房地產(chǎn)公司最終拿下了這塊地，并且巧妙地將它從國(guó)家劃撥的工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)開(kāi)發(fā)用地。

　　1、一個(gè)電器廠的“地禍”

　　133畝土地，本屬?lài)?guó)有企業(yè)柳州市電器廠廠區(qū)，土地性質(zhì)是國(guó)家劃撥工業(yè)土地。

　　2000年12月，柳州市中級(jí)人民法院裁定宣告該廠破產(chǎn)，進(jìn)入破產(chǎn)還債程序，廣西柳州佳力電工有限責(zé)任公司(下稱(chēng)“佳力電工”)作為收購(gòu)方出現(xiàn)。廠區(qū)地塊成為政府對(duì)外招商項(xiàng)目，繼而成為佳力電工資產(chǎn)重組方案一部分。但是，直到2000年12月宣告破產(chǎn)前，柳州市電器廠廠方領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此情況“毫不知情”。

　　柳州市電器廠原廠長(zhǎng)譚任生認(rèn)為，是對(duì)土地的需求，才有了政府“拉郎配”式的重組和破產(chǎn)，破產(chǎn)是為后面的拿地所作的鋪墊。

　　柳州電器廠原黨委書(shū)記聶安云回憶，當(dāng)時(shí)電器廠的產(chǎn)品有市場(chǎng)，銀行貸款不到800萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率60%，遠(yuǎn)低于75%警戒線(xiàn)，而佳力電工銀行貸款近億元，資產(chǎn)負(fù)債率逾90%。主管部門(mén)為此親自督陣主持召開(kāi)職代會(huì)，連開(kāi)三次，前兩次未通過(guò)，第三次提出“不換思想就換人”，非常艱難地通過(guò)了破產(chǎn)提議。

　　“地禍?。∪绻麖S區(qū)地塊的價(jià)值沒(méi)有那么大，廠子不至于這樣死法！”聶安云感嘆。

　　當(dāng)年的重組由原柳州市機(jī)電局主導(dǎo)完成，該局原局長(zhǎng)蘇東兵不愿再對(duì)當(dāng)年的重組之事作出解釋?zhuān)皇钦f(shuō)“當(dāng)時(shí)的說(shuō)法很多，最后是做了很多工作，才讓大家統(tǒng)一了思想認(rèn)識(shí)”。

　　一位當(dāng)年直接參與重組過(guò)程的原機(jī)電局負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)時(shí)之所以讓佳力電工為主導(dǎo)對(duì)電工行業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組，除了有電工行業(yè)自身發(fā)展需要的考量外，土地確實(shí)是其中的一個(gè)重要考慮因素：“原來(lái)三家企業(yè)，三塊地，重組后，變成一家企業(yè)，計(jì)劃通過(guò)整合，放在一個(gè)廠區(qū)，這樣就能騰出大片土地——如果佳力電工不搬，當(dāng)時(shí)‘新時(shí)代商業(yè)港’項(xiàng)目就沒(méi)法動(dòng)。”

　　1999年末，柳州市政府決定在佳力電工原廠址建設(shè)市重點(diǎn)項(xiàng)目“新時(shí)代商業(yè)港”，要求其整體搬遷。作為國(guó)有資產(chǎn)重組聯(lián)動(dòng)配套，柳州市政府2000年11月批復(fù)同意《柳州市電工行業(yè)資產(chǎn)重組實(shí)施方案》(下稱(chēng)《重組方案》)，同意佳力電工用土地出讓資金收購(gòu)柳州市電器廠(廠區(qū)133畝)和柳州整流器廠(廠區(qū)59.58畝)，投資控股柳州市微電機(jī)總廠，成立佳力電工有限責(zé)任公司。佳力電工的三大產(chǎn)品中，將電機(jī)、發(fā)電設(shè)備部分搬往市微電機(jī)總廠，變壓器部分搬往整流器廠。值得注意的是，后來(lái)成為訴訟標(biāo)的和爭(zhēng)議焦點(diǎn)的133畝柳州電器廠廠區(qū)，《重組方案》中并未標(biāo)明其用途。

　　“類(lèi)似于玩魔方：四個(gè)國(guó)有企業(yè)改制為一個(gè)集團(tuán)，廠區(qū)四合一，也就騰出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。”佳力電工代理律師譚康平如此表達(dá)他對(duì)此種“國(guó)企改制”的觀察。

　　2、一份具私下交易色彩的出讓土地協(xié)議

　　2001年3月1日，柳州佳力電工、美國(guó)龍肯公司、廣西協(xié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任有限公司(下稱(chēng)“協(xié)和地產(chǎn)”)作為甲、乙、丙三方，聯(lián)合簽署《合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書(shū)》(下稱(chēng)《協(xié)議書(shū)》)，合作內(nèi)容為聯(lián)合開(kāi)發(fā)佳力電工收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)——柳州市電器廠占地約133畝的土地，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為總建筑面積約12萬(wàn)平方米的商品房，總投資約1.6億元人民幣。

　　彼時(shí)，柳州市政府將此項(xiàng)目定性為中外合資項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)和地產(chǎn)提供的《關(guān)于原柳州市電器廠生產(chǎn)用地合作開(kāi)發(fā)有關(guān)情況說(shuō)明》，因外商不能獨(dú)資在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商合資，龍肯公司選定協(xié)和地產(chǎn)為合作伙伴；后因柳州市電器廠破產(chǎn)，按照柳州市政府批復(fù)，由佳力電工繼續(xù)執(zhí)行該項(xiàng)目，柳州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也就此作了批示。

　　按照《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，由協(xié)和地產(chǎn)按23萬(wàn)元/畝向佳力電工出資，作為“支付取得開(kāi)發(fā)地塊使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)”，合計(jì)人民幣3059萬(wàn)元；佳力電工負(fù)責(zé)將地塊由工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)住宅用地，并負(fù)責(zé)將土地使用權(quán)證變更到協(xié)和地產(chǎn)名下；土地到手后，由協(xié)和地產(chǎn)“獨(dú)自負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理，盈虧自負(fù)，與甲方(佳力電工)無(wú)關(guān)”。美國(guó)龍肯公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的50%，所付資金先入?yún)f(xié)和地產(chǎn)賬戶(hù)，再統(tǒng)一轉(zhuǎn)給佳力電工。

　　在譚康平看來(lái)，這是一份以獲取133畝地塊為目標(biāo)、頗具私下交易色彩的協(xié)議文件，佳力電工實(shí)際上充當(dāng)了中間人角色，《協(xié)議書(shū)》名為合作合同，實(shí)際上是土地轉(zhuǎn)讓合同，適用的是土地轉(zhuǎn)讓方面的法律、法規(guī)。譚的這一合同定性，得到了終審法院的采信。

　　3、謀地者

　　不過(guò)，強(qiáng)調(diào)外商的對(duì)外招商概念，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)外商的限制政策產(chǎn)生沖突，《協(xié)議書(shū)》名為合作開(kāi)發(fā)，但沒(méi)有約定成立一個(gè)聯(lián)營(yíng)體，只是單一強(qiáng)調(diào)協(xié)和地產(chǎn)“接盤(pán)人”的獨(dú)占地位，這種情況下，為確保合同有效，三方合同改為兩方合同(外資方退出合同)。至此不難看出，此前《重組方案》中133畝廠區(qū)的用途不作說(shuō)明，客觀上給協(xié)和地產(chǎn)的用地規(guī)劃留下了空間。

　　利益獲得者指向協(xié)和地產(chǎn)。而這個(gè)協(xié)和地產(chǎn)早就惦記上了柳州市電器廠的133畝土地。

　　1999年，柳州市電器廠推出變現(xiàn)土地回籠資金的脫困方案。譚任生介紹，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)外多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“蜂擁而來(lái)”，協(xié)和地產(chǎn)正是其中一家，還有南寧市的某房地產(chǎn)商以及深圳某房地產(chǎn)商。協(xié)和地產(chǎn)是由當(dāng)時(shí)的工商銀行柳州分行介紹來(lái)的，稱(chēng)“出價(jià)不低于他們”，前提是停止和其他房地產(chǎn)商的接觸，展現(xiàn)誠(chéng)信。

　　當(dāng)時(shí)，南寧市房地產(chǎn)商出價(jià)35萬(wàn)/畝、深圳某房地產(chǎn)商出價(jià)32萬(wàn)~33萬(wàn)/畝。譚任生接受記者采訪時(shí)稱(chēng)，協(xié)和地產(chǎn)當(dāng)時(shí)已就該廠廠區(qū)土地開(kāi)發(fā)問(wèn)題和他多次接觸，原議定是，133畝地中出讓60多畝回籠資金，每畝作價(jià)“不低于35萬(wàn)”，用以解決電器廠流動(dòng)資金緊迫問(wèn)題。然而，2000年1月協(xié)和地產(chǎn)拿出的開(kāi)發(fā)規(guī)劃圖，卻涵括了全廠區(qū)地塊，每畝作價(jià)僅25萬(wàn)，面積和價(jià)錢(qián)都和預(yù)期相差太遠(yuǎn)，電器廠為此拒絕了協(xié)和地產(chǎn)的規(guī)劃方案。

　　譚任生稱(chēng)，工行是電器廠主要債權(quán)人，“我們得罪不起，就鎖定了協(xié)和一家，結(jié)果他開(kāi)出25萬(wàn)元/畝，我們已向職代會(huì)放出35萬(wàn)元/畝的說(shuō)法，如此差距無(wú)法交待，只得拒絕。”

　　聶安云回顧，2000年4月份，協(xié)和地產(chǎn)副總羅某到電器廠解釋25萬(wàn)元/畝的開(kāi)價(jià)理由，走時(shí)留下“最后通牒”：“你們要簽約，就今天簽；如果不簽，下一次簽就不勞你們貴手了。”聶安云說(shuō)，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)目擊證人包括書(shū)記、廠長(zhǎng)等數(shù)名廠領(lǐng)導(dǎo)班子成員。

　　沉寂半年后，果然有了結(jié)果。柳州市主管部門(mén)光臨，“議題”赫然是動(dòng)員電器廠提交破產(chǎn)申請(qǐng)，由佳力電工整體收購(gòu)。

　　譚任生對(duì)當(dāng)?shù)赜玫卣哳H為熟悉，他的觀點(diǎn)是：協(xié)和地產(chǎn)對(duì)133畝廠區(qū)之所以如此熱衷，除了地塊本身的級(jí)差價(jià)值外，尚有用國(guó)有企業(yè)改制政策低成本啟動(dòng)房地產(chǎn)的考量。譚任生介紹，按照柳州市有關(guān)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地改變屬性增值部分，政府提取70%，如果是國(guó)企改制，這個(gè)比例可降到40%以至于零；同樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需一次交夠營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等稅種，如果采用合作開(kāi)發(fā)形式，只需預(yù)先繳納契稅，其他稅種待完成售房形成效益后再作考慮，大有運(yùn)作余地，這也是《協(xié)議書(shū)》撇開(kāi)“老地主”柳州電器廠而橫空出世的一個(gè)重要原因。

　　4、陷入困局的佳力電工

　　2002年6月，佳力電工獲得該地塊拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。

　　2003年5月12日，佳力電工、龍肯公司、協(xié)和地產(chǎn)三家再次聯(lián)合給柳州市政府具文，要求“按柳政發(fā)(1999)114號(hào)文有關(guān)規(guī)定，給予辦理電器廠合作項(xiàng)目免征土地出讓金手續(xù)”。

　　2003年9月27日，柳政辦函(2003)34號(hào)明確規(guī)定佳力電工改制，改制后繼續(xù)履行與協(xié)和地產(chǎn)簽訂的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。這些都讓協(xié)和地產(chǎn)離拿地的勝利越來(lái)越近，但是插曲發(fā)生了，佳力電工反悔了，在2003年3月12日，請(qǐng)求解除《協(xié)議書(shū)》。

　　2002年底，基于種種原因，柳州市微電機(jī)總廠退出資產(chǎn)重組范疇，令《重組方案》陷入困局：如果不另找地盤(pán)，等于原來(lái)佳力電工、電器廠、整流器廠三家合計(jì)347畝的占地廠房擠進(jìn)整流器廠不足60畝的窄小空間，在設(shè)備布局上已不存在可能性；另外，整流器廠區(qū)處在人口稠密的住宅小區(qū)包圍之中，按照柳州市環(huán)?？蒲兴鼍叩沫h(huán)保評(píng)估結(jié)果，電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)生產(chǎn)過(guò)程中排放的含二甲苯的油漆廢氣，影響200~850米半徑的空間，不適宜遷入。

　　佳力電工如今的董事長(zhǎng)王志豐透露，由于重組后廠區(qū)的實(shí)際使用空間縮小，佳力電工2003年2月向柳州市工業(yè)控股公司請(qǐng)示，將電機(jī)一廠等部門(mén)搬往電器廠現(xiàn)有車(chē)間廠房?jī)?nèi)過(guò)渡生產(chǎn)，獲準(zhǔn)后即實(shí)施搬遷；2003年3月，佳力電工向柳州市市長(zhǎng)遞送請(qǐng)求留用原電器廠土地的報(bào)告，并同時(shí)給協(xié)和地產(chǎn)發(fā)出請(qǐng)求終止履行《協(xié)議書(shū)》的函，協(xié)和地產(chǎn)隨后向佳力電工發(fā)出《關(guān)于不同意終止履行〈合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書(shū)〉的函》，稱(chēng)佳力電工如果明知爭(zhēng)議地塊對(duì)于公司生存至關(guān)重要，不可能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但卻通過(guò)簽訂三方協(xié)議，以合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的方式取得龍肯公司、協(xié)和地產(chǎn)1345萬(wàn)元，用以取得項(xiàng)目土地。取得土地后，卻以該土地涉及公司生存不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為由單方毀約，“這不能不使我們有理由認(rèn)為貴公司毀約的理由是難以讓人信服的”。

　　爭(zhēng)端由此而起，至今未息。

　　佳力電工的考慮是：不管是三方《協(xié)議書(shū)》，還是兩方《協(xié)議書(shū)》，都是在當(dāng)時(shí)特定條件下，由政府的有關(guān)部門(mén)出面促成，而且這個(gè)“合作協(xié)議”和《重組方案》不可分割。由于重組方案中最重要一環(huán)，佳力電工的電機(jī)、發(fā)電設(shè)備搬往柳州市微電機(jī)總廠無(wú)法實(shí)現(xiàn)，佳力電工與協(xié)和地產(chǎn)的用電器廠土地來(lái)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本條件也就不具備了。

　　5、誰(shuí)違反了誠(chéng)信

　　2005年4月1日，柳州市中級(jí)人民法院就三方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議糾紛一審判決：佳力電工應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行和協(xié)和地產(chǎn)簽訂的《合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書(shū)》。4月10日，佳力電工提起上訴。

　　2005年9月5日，柳州市以柳政函[2005]264號(hào)文給廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院復(fù)函，稱(chēng)“柳州佳力電工有限責(zé)任公司已改制為多元投資主體的有限責(zé)任公司，全部國(guó)有資本已從該公司退出，在符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的前提下，柳州佳力電工有限責(zé)任公司可以協(xié)議方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給廣西協(xié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司使用。廣西協(xié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司利用該宗土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，必須取得新增經(jīng)營(yíng)性土地年度計(jì)劃，并經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，辦理該宗土地由工業(yè)用地改變土地用途為經(jīng)營(yíng)性用地，并按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”。

　　2005年11月29日，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院二審判決，駁回上述，維持原判。

　　廣西高院的終審判決書(shū)宣稱(chēng)：“沒(méi)有協(xié)和公司的資金支持和柳州市人民政府的政策扶持，佳力公司不可能順利競(jìng)拍取得本案爭(zhēng)議的土地使用權(quán)。”所以，佳力電工的上訴主張“違反了誠(chéng)實(shí)信用原則”。

　　在尚未對(duì)該土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估、處置方案未報(bào)批、土地所有權(quán)仍在柳州電器廠手上的情況下，協(xié)和地產(chǎn)和佳力電工已事先就該宗土地達(dá)成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并約定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如此具爭(zhēng)議的法律事實(shí)，為什么一、二審仍以“意思真實(shí)”結(jié)案？譚康平的觀點(diǎn)是，《協(xié)議書(shū)》前前后后均在政府主導(dǎo)下進(jìn)行，各方確實(shí)有“心照不宣”的地方。

　　記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，佳力電工當(dāng)年“順利競(jìng)拍”，也有蹊蹺：佳力電工先是于2002年6月16日通過(guò)“公開(kāi)拍賣(mài)”，購(gòu)得破產(chǎn)企業(yè)“位于柳州市西江路24號(hào)某廠所屬土地使用權(quán)及地面附著物”，競(jìng)價(jià)成交金額2900萬(wàn)；同年7月2日，清算組又和佳力電工簽訂《收購(gòu)柳州市電器廠協(xié)議書(shū)》，由佳力電工同樣出資2900萬(wàn)元，收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)全部資產(chǎn)、員工安置費(fèi)以及銀行債權(quán)。同一筆款項(xiàng)兩次出資，就是說(shuō)，一個(gè)行為兩重目標(biāo)，既有拍賣(mài)獲地，又有整體收購(gòu)，已形同捆綁買(mǎi)賣(mài)。由于事態(tài)混雜，土地使用權(quán)處置沒(méi)有按照預(yù)案審定——地價(jià)評(píng)估——方案審批——合同簽訂與變更土地登記等法定程序走動(dòng)，佳力電工至今沒(méi)有領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū)，這種情況下，政府和法院仍堅(jiān)稱(chēng)涉案地塊已實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)方式出讓?zhuān)宫F(xiàn)了極其復(fù)雜的內(nèi)中情由。