“那里的房價太貴了，已經(jīng)超過了我的心理承受底線。”面對新江灣城逾萬的樓市均價，意欲在此置業(yè)的復旦大學陳教授顯得一臉無奈，“我覺得目前新江灣城的價格還是被高估了，因此我還是會觀望等待其價格下浮的時機出現(xiàn)。”

　　由于距復旦大學近，上下班比較方便，陳教授很想在上海新江灣城購買一套建筑面積100平方米左右、總價控制在100萬以內(nèi)的新房。然而，他所心儀的一套上海夢想·雍景苑的兩房，單價如今已近11000元/平方米，總價超過120萬，著實令他“望房莫及”。

　　“新江灣城未來潛力無限！”作為一位浙江籍的投資客，張明的觀點就和之前的陳教授有所背離，他看好新江灣城樓市的良好成長性，因此，在去年初購買新江灣城某樓盤一套130平方米的景觀樓后，張明今年又準備購買幾套用于長線投資。

　　頂著這些市場的博弈，新江灣城仍然在上海樓市中頻繁出鏡。上月底出爐的一號公告之中，新江灣城新推的D1地塊再次成為了業(yè)內(nèi)關注的焦點，隨著和黃、綠城甚至是韓日地產(chǎn)企業(yè)的加盟角逐，其有望再次被高價拍走。

　　稀缺獨立的新江灣城樓市

　　新江灣城位于中環(huán)線以內(nèi)，上海四大城市副中心之一———五角場的北部。

　　50萬平方米的綠化景觀、6公里長的景觀河道及排水河道，生態(tài)走廊、城市公園，這些美好的形容詞用在江灣城上一點不為過。當筆者從淞滬路駛?cè)胄陆瓰吵侵畷r，已經(jīng)被這里的景色所吸引，隨處可見的綠樹叢蔭和秀美景色更是令人陶醉。

　　“江灣城最大的賣點就是它的生態(tài)環(huán)境和景觀。”中原地產(chǎn)楊浦區(qū)域市場總監(jiān)來舒凡認為，新江灣生態(tài)環(huán)境的極其稀缺性決定了該板塊的樓盤有很大發(fā)展?jié)摿?。此外，新江灣城區(qū)域采用整體開發(fā)，配套先行的國際土地運營方式，加上其自身優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，其土地價值整體高于楊浦其他區(qū)域。與楊浦產(chǎn)品升級較慢、目前仍然以中檔商品住宅供應為主的情況有所不同的是，新江灣城區(qū)域的產(chǎn)品定位要大大高于楊浦其他區(qū)域的平均水平，客戶定位與楊浦整體市場完全不同，因此可以說，新江灣城板塊是楊浦區(qū)內(nèi)較為獨立的市場，周邊區(qū)域并不存在競爭。

　　買還是不買？

　　投資者張明還跟筆者介紹，他勸說了不少朋友來新江灣城買房投資。起初，張明的朋友們一聽說新江灣城的房價后便不禁搖頭，可執(zhí)拗的張明最終帶著他的朋友們到新江灣城走了一圈。“看完之后他們就動了想在這里買房的心思了。他們都覺得不可思議：這么大一塊生態(tài)土地，如果高端消費人群都被吸引到這里，其中的投資機會不是很大嗎？”

　　可是張明的朋友們對新江灣當前的高價仍然有所忌憚，他們認為，新江灣城的短期投資獲利空間并不大，并且在一段時期內(nèi)，預期租金回報也有不確定因素。

　　充滿變數(shù)的新江灣

　　張明朋友的擔心并非沒有道理。新江灣城的發(fā)展充滿了變數(shù)。

　　新江灣城最大的尷尬就在于其已超過了目前實際可以承載的價值和期望?；蛟S，待它發(fā)展成熟之時，其價值會真正顯現(xiàn)出來。

　　“生活配套非常滯后，巨大供應量和購買力不足之間的差距，使新江灣城住宅未來如何發(fā)展充滿了變數(shù)。”五合國際副總經(jīng)理蔡文韜認為。

　　另一個尷尬之處在于，新江灣城區(qū)域供求與價格的關系有所失衡。江灣新城目前有6個樓盤在售，建筑面積約82萬平方米(民慶家園的9萬平方米建筑面積還未包括其中)，目前已銷售了約20萬平方米，即還有近60多萬平方米的面積有待市場消化。

　　“后期還有大供應量，而地產(chǎn)商當前已把價格拉得這么高，賺取價差的可能性已很小了。”來舒凡表示。

　　“新江灣城與楊浦的吸納能力之間有很密切的關系。”杰隆置業(yè)前銷售總監(jiān)楊曉明表示。

　　楊浦區(qū)位于上海市的東北部，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，為中檔房源集中地，市場購買力較為有限。市場缺少投資性客戶，整體市場以剛性需求為主導。

　　本地客群難以消費新江灣城

　　有數(shù)據(jù)顯示，楊浦區(qū)供應和成交的峰值集中在小于100平方米的面積段內(nèi)，其次是100—120平米面積段，其他面積段的房源比例相對較少。從單價上來看，區(qū)域內(nèi)的主力價格段在8000—12000之間，其中，10000—12000元/平方米是供應的高峰區(qū)間，而成交的峰值則出現(xiàn)在8000—10000元/平方米的價格區(qū)間上；從總價上看，100—150萬總價的樓盤的供應和成交都占了絕大部分比重，100萬以下的次之，其他總價區(qū)間的樓盤所占比例不大。可以看出，當前楊浦區(qū)域的需求和成交都是以中檔的普通公寓為主，其中100平米左右的二房需求最大。

　　可以看出，楊浦區(qū)本地居民的購買力非常有限，而且對配套不齊全、距市中心距離較遠區(qū)域的認可度比較低。然而，新江灣城的定位是楊浦區(qū)最高的，因此楊浦本區(qū)域居民很難認可新江灣城的高價。

　　有人把新江灣城與碧云、聯(lián)洋等國際社區(qū)作比較，認為可以吸引全市乃至國際客群前來購買。新江灣城內(nèi)的一些樓盤開發(fā)商也多次表示，他們的客戶群將輻射整個上海、甚至是更廣的范圍。那么，對于眾多跨區(qū)域的購買者，新江灣城的吸引力又有多大呢？

　　“古北、碧云、聯(lián)洋社區(qū)都有產(chǎn)業(yè)的支持，而新江灣還沒有真正的產(chǎn)業(yè)支持。能承受得起板塊內(nèi)的一般都是有一定積累的老師和創(chuàng)業(yè)成功的學生。”蔡文韜認為，板塊內(nèi)人群的消費能力還不足以拉動整個板塊。只有當新江灣城區(qū)域人口結構真正發(fā)生變化后，才可能真正拉升區(qū)域的購買力。楊浦區(qū)政府對知識產(chǎn)業(yè)的支持力度雖然很大，但與張江高科技園的高新產(chǎn)業(yè)相比，兩者仍有一定的差距。

　　三個月沒租出一套房

　　還有一個值得市場投資者關注的是，新江灣城當前的二手房成交以及租賃回報實際又是如何？

　　據(jù)中原地產(chǎn)楊浦分行工作人員介紹，目前新江灣城地區(qū)在中原地產(chǎn)掛牌出售的135套房源中，約五至六成為浙江籍投資者，約三成為上海籍投資者。工作人員同時還表示，與浙江投資者12000元/平方米掛牌價相比，上海投資者的心態(tài)較好，銷售掛牌價要比浙江投資者高出近1000元/平方米；浙江籍投資者則希望能短期內(nèi)套現(xiàn)，對新江灣的未來不是很確定。“上?？蛻舾私庑陆瓰?，他們看好新江灣的長期發(fā)展。”中介店工作人員表示。

　　來舒凡告訴筆者，中原地產(chǎn)目前共有15套合生公寓二手房源在售，掛牌價在13000—14000元/平方米左右，掛牌三個月以來沒有成交一套。上海夢想共有120套房源在售，掛牌價12000元/平方米，半年多以來平均只成交了6套，成交價格11000—11500元/平方米。

　　租賃市場的反映也很平淡。目前，新江灣城100平方米的二房月租金約3500元，130平方米的三房月租金約6000元。“近三個月以來，我們還沒有成交一筆新江灣城的租賃協(xié)議。”來舒凡顯得有些沮喪。

　　同時，新江灣城的租金回報也并不樂觀。“地段比較成熟的住宅租金回報率只有5%，最高也不會超過9%。”易居研究院分析師劉玉剛認為，新江灣城的平均租金回報率能否達到5%，存在很大疑問。“有超前消費意識的沒有支付能力，而有支付能力的客戶又不認可目前的狀況。”對此，世聯(lián)地產(chǎn)分析師王新穎如此認為。

　　新江灣城大“拼盤”

　　價格

　　目前，新江灣城板塊內(nèi)均價最高的樓盤是合生新江灣1號作品，價格為10500元/平米；建德國際公寓是板塊內(nèi)價格最低的，在8600元/平米左右；翡翠東森花園與新江灣城雍景苑價格相對折中，分別為9500元/平米與10000元/平米。

　　合生新江灣城1號作為新江灣城區(qū)域內(nèi)首個開盤的項目。為確保首批推案成功，并考慮到目前楊浦地區(qū)的消費能力，其定價為10500元/平米的均價，略高出其他3個項目，還是獲得了一定的市場認可。

　　合生新江灣城1號已經(jīng)成為新江灣城的標桿樓盤，所有的樓盤都在以它為價格標準。只要其它樓盤做到價格比它低，便有競爭。

　　在區(qū)域配套尚未成型，市場認知模糊的情況下，目前新江灣城板塊內(nèi)各樓盤還處于品牌形象的樹立階段。

　　房型

　　目前，新江灣城板塊的主力消費客戶集中在中檔與中高檔，房型以兩房與小三房為主供應，各樓盤房型整體上還相對較傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新。

　　建德國際公寓主力房型100—130平方米，主要針對追求實惠，中等消費能力的客戶。新江灣城雍景苑面積在100—110平方米。翡翠東森花園則是以大房型為主，面積在130—160平方米，合生新江灣城1號的產(chǎn)品線最長，2房100—110平方米，3房148平方米，還有頂層350—400平方米的大復式；總價分布較廣，其客戶群體覆蓋中檔、中高檔以及高檔各類型客戶。

　　即將推出的位于新江灣城南端、殷閘路、政悅路口的涵碧景苑，房型設計則與以上在售的各樓盤較為錯位。據(jù)了解，該案大戶型的供應比例竟然高達70%，有一小部分100平方米的兩房，大多的三房都做到了150—160平方米，并且還有1梯1戶、250平方米的超大景觀三房，其開發(fā)者的客戶意圖很明顯，想吸引新江灣城周邊區(qū)域的高檔客戶群體，這些群體包括楊浦、虹口以及寶山寶鋼地區(qū)的中產(chǎn)人士。

　　地理

　　合生新江灣城1號與建德國際公寓是相對在新江灣城內(nèi)部的樓盤，上海夢想位于新江灣城的東端，與南近的翡翠東森花園一樣，目前最為靠近在建中的軌道8號線市光路站，同時，兩者都貼近中原小區(qū)的核心位置，生活配套，交通配套確實豐富，然而，中原地區(qū)是以中低端客群居住為主的板塊，整體板塊品質(zhì)還有待提高。盛世新江灣則位于新江灣城的南端，其較為靠近五角場地區(qū)，而即將新推的涵碧景苑，同樣也處于新江灣城的南部，大致處于翡翠東森花園與盛世新江灣的中間。