“我們正在醞釀公司上市，準備工作正在進行中，大動作在今年要完成。”張玉良表示。

　　“這樣能加快讓公司自強。我們定了目標是沖刺世界500強。上市還能提高企業(yè)的整體管理水平。當然，還使我們的融資面會更寬，渠道會更廣。”

　　近日，綠地集團董事長張玉良飛往俄羅斯，察看其波羅的海項目進展情況。

　　在外界擔憂綠地是否也被俄羅斯禁商令所殃及時，綠地集團回應說：“俄羅斯的禁商令對波羅的海的項目沒有影響，我們的項目主要是商務住宅。”

　　張玉良在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示：公司現(xiàn)在實現(xiàn)“兩條腿”戰(zhàn)略，做好“發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)”和“實施走出去”這兩篇文章。“我們現(xiàn)在充分挖掘發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)給公司發(fā)展所帶來的機會，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)在我們業(yè)界眼中就是發(fā)展商務地產(chǎn)，所以公司要進行產(chǎn)品轉型：從以住宅開發(fā)為主向商務地產(chǎn)轉型；同時要‘走出去’，走向全國、當然還要走向世界，我們的目標是沖刺世界500強。”

　　以住宅開發(fā)為主向商務地產(chǎn)轉型

　　有著多年政府工作經(jīng)歷的張玉良，一直保持著對國家政策的高度敏銳性。把公司的發(fā)展戰(zhàn)略同國家大政方針緊密結合起來，是張玉良一貫的經(jīng)營思路。

　　從官場轉戰(zhàn)商場多年的張玉良深諳響應政府號召能給企業(yè)發(fā)展帶來諸多積極外部效應。早年，綠地創(chuàng)立之初就是為了幫政府解決綠化資金，公司也因此獲得意外收獲而發(fā)展壯大起來了。

　　大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，似乎是與房地產(chǎn)業(yè)沒有多大關聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)政策。但操著吳儂軟語的張玉良解讀起來卻有自己獨到見解：看起來好像現(xiàn)代服務業(yè)與房地產(chǎn)沒有什么關聯(lián)，其實不是這樣。房地產(chǎn)中很多就是現(xiàn)代服務業(yè)，像商務地產(chǎn)就屬于這個范疇。

　　兩年前，綠地集團在張玉良的帶領下開始有意識地向商務地產(chǎn)傾斜。“中央第一次調控后，綠地就逐步轉向商業(yè)地產(chǎn)和現(xiàn)代服務業(yè)，逐步向辦公樓、現(xiàn)代物流、商業(yè)、酒店傾斜。”

　　目前，綠地集團正在斥資數(shù)十億元在上海青浦區(qū)打造吉盛偉邦綠地國際家具城。“這個地方也是上海市‘十一五’規(guī)劃的9個現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)之一，分兩期建設，現(xiàn)在一期已經(jīng)馬上竣工，招商已經(jīng)達到80%以上。”張玉良透露，此外還在昆山花橋投資數(shù)億元建立一個綜合性的購物中心(shopping mall)。

　　張玉良進一步依據(jù)市場需求解釋向商務地產(chǎn)傾斜的原因。“城市能級提升，城市經(jīng)濟結構調整，有大量的商務樓要出現(xiàn)。”

　　在產(chǎn)業(yè)政策和市場需求這些良好的外部環(huán)境都具備的情況下，要想在行業(yè)競爭日益激烈的情況下?lián)屨计髽I(yè)發(fā)展先機，“必須還需要自身內部條件的具備，也就是我們企業(yè)自身的發(fā)展能級。要有能力造，因為以長期投資回報為主的商務地產(chǎn)不是馬上賣掉，小企業(yè)的經(jīng)營能力承受不了。”

　　張玉良透露，公司已經(jīng)進入13個省市20多個城市，房地產(chǎn)開發(fā)項目總規(guī)劃建筑面積超過1000萬平方米，在建項目數(shù)量超過50個。其中，外地在建項目以及新獲取的項目數(shù)量超過40個。

　　目前，綠地的目標是在未來三年內成為商業(yè)地產(chǎn)排頭兵。2006年綠地商業(yè)地產(chǎn)比重占地產(chǎn)業(yè)務三成以上，相對應收入超過1/3。張玉良此前透露，綠地集團目前在建商業(yè)項目達100萬平方米，籌建則多達300萬平方米。按照目前的發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)的比重將在3年內達到其項目的半壁江山。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資風險

　　在住宅市場鏖戰(zhàn)十余年的綠地集團試圖盡快開辟商務地產(chǎn)這片新藍海，同樣也要面對實力同行的競爭。

　　轉變沿襲多年的行業(yè)贏利模式正在成為房地產(chǎn)企業(yè)的集體行動。從以前快速蓋房、快速出售、資金快速回籠的住宅開發(fā)商業(yè)模式向自己擁有產(chǎn)權、尋求商業(yè)運營商幫助運營的商務地產(chǎn)贏利模式轉型正在成為業(yè)界共識。

　　商務地產(chǎn)相對于住宅投資周期長、收益更高，除了吸引原來的房地產(chǎn)商“變型”外，一些產(chǎn)業(yè)資本也開始對它表現(xiàn)出濃厚興趣。上海儀電控股集團董事長張林儉向本報記者透露，公司擁有近80萬平方米土地，其中大部分建成商務地產(chǎn)。“我們自己擁有產(chǎn)權進行發(fā)租，當每年租金收入達到5億元時，就準備考慮發(fā)行幾十億元的地產(chǎn)基金。”

　　目前，投資商業(yè)地產(chǎn)正在成為各路資金追逐的世界潮流，歐洲和亞洲的商業(yè)房地產(chǎn)項目在吸收海外投資方方面持續(xù)升溫，而中國的投資機會尤其讓人興奮。

　　咨詢機構高緯物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，去年全球范圍內的商業(yè)房地產(chǎn)項目投資增長了33%，達到了創(chuàng)紀錄的6450億美元。高緯物業(yè)預計，我國高檔辦公樓今年的回報率能達到12.5%，購物中心類地產(chǎn)項目的回報率能達到16.9%，而新公寓等高風險項目的回報率更是能達到23.9%。

　　目前，寫字樓是我國最主要的商業(yè)地產(chǎn)投資目標。不過，隨著旅游業(yè)的日益發(fā)展，酒店服務業(yè)地產(chǎn)市場也很龐大。特別是2008年奧運會和2010年上海世博會將進一步帶動旅游市場，擴大酒店項目的市場需求。

　　在各方資本表現(xiàn)出對商務地產(chǎn)越來越濃厚的興趣時，張玉良表示，這個領域也不是沒有風險，早些年隨處可見的爛尾樓就讓人記憶猶新。“那時商業(yè)地產(chǎn)根本賣不出去，投資回報率很低”。“盡管商業(yè)地產(chǎn)投資率相對要高，但投資回報周期長，而且還需要商業(yè)運營伙伴的合作，風險控制難度加大。”

　　張玉良進一步解釋說：“早些年商業(yè)地產(chǎn)賣不出去，回報率很低，要12年甚至15年才能回收投資，回報率只有6%，住宅則很快。當然還要看經(jīng)營業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)如果出售的話，回報率要比住宅要高一些。”

　　張玉良透露，綠地投資回報率一般保持在10%~15%左右。“我們每年財報出來，銷售收入和利潤比，就是10%左右。有的項目好一點，有的差一點，這是平均數(shù)。”

　　上市房企集體沖動

　　“我們正在醞釀公司上市，準備工作正在進行中，大動作在今年要完成。”張玉良對本報記者表示，盡管公司資金充足，公司還是希望拓寬融資渠道，做強做大需要非常大的資金支持。

　　事實上，綠地集團一直以來是各大行放款的重點對象。“但我們還是選擇上市，這樣能加快讓公司自強。我們定了一個目標是沖刺世界500強，此外上市能提高企業(yè)的整體管理水平，當然，上市使得我們的融資面會更寬，渠道會更廣。”張玉良解釋說。

　　通過資本市場進行直接融資一直是張玉良多年的夢想。數(shù)年前，張玉良曾經(jīng)聘請幾家國際投行準備讓集團下屬的子公司到香港IPO,“后來考慮到各種成本大、時機不成熟而作罷。”但張玉良的上市夢一直沒有停止，2005年，綠地再次計劃到香港發(fā)行基金進行融資，并聘請了好幾家機構到香港進行了投資調查。

　　“因為發(fā)行議價低于資產(chǎn)凈值，我們就不做了。當時我們一塊錢才賣九毛幾，只有賣到兩塊，我們才會上啊。后來市場變化了我們就不再做了。”張玉良說。

　　精于計算是商人的本色，為公司上市賣個好價錢是張玉良選擇上市與否的第一標準。前不久碧桂園在香港上市被熱捧讓張玉良覺得這才是綠地應該學習的榜樣。

　　作為典型的資金密集型行業(yè)，面對國家收縮信貸的宏觀調控壓力，房地產(chǎn)企業(yè)開始為尋找更多的“籌糧”渠道而絞盡腦汁。尤其是近來行業(yè)景氣指數(shù)直線上升讓房地產(chǎn)商對資金的渴求更加強烈。

　　一方面，國家加大了對房地產(chǎn)信貸的調控力度，一方面是經(jīng)過十多年發(fā)展后體量大增的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出做強做大欲望從而導致對資金需求越來越大的胃口。

　　兩種因素融合之下，選擇上市直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)集體突圍的下意識沖動。記者調查了解到，包括綠地集團在內的上海房地產(chǎn)開發(fā)商50強中多家公司正在謀求上市，其中包括大華、三湘集團等知名企業(yè)。

　　三湘集團常務副總裁厲農(nóng)帆表示：“以前上市的神秘感已經(jīng)消失了，現(xiàn)在上市就是一件很普通的事情。只要企業(yè)達到規(guī)模，任何一個企業(yè)都可以申請上市。”

　　面對這種業(yè)界集體上市的亢奮盛況，張玉良表示，房地產(chǎn)是新興行業(yè)，下一步再要做大做強，就要上市融資了，以建立一個可持續(xù)發(fā)展的機制。