海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。

　　如果說(shuō)?？凇⑷齺喪呛Ｄ系囊痪€城市，那么瓊海、文昌、儋州、五指山、保亭等地可以稱為二線或三線城市。值得注意的是，在海南一級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)硝煙未散之際，擁有一流資源與環(huán)境氣候的二三線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也已悄然興起，吸引了一些外省市居民的關(guān)注。

　　到二三線城市開疆拓土

　　今年5月中下旬，全省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國(guó)有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。在各地拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，都有?？诜康禺a(chǎn)商的身影。市縣糧食系統(tǒng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開始進(jìn)入活躍期。

　　不過，各城鎮(zhèn)土地的交易熱度與濱海區(qū)域相比就顯得遜色多了。僅陵水就吸引了來(lái)自廣東的雅居樂、富力等房地產(chǎn)大鱷。在三亞有發(fā)展的房地產(chǎn)商有的將目光投向了樂東濱海。文昌、瓊海、萬(wàn)寧也吸引了以土地整理、賣地收益為核心的一級(jí)開發(fā)商前來(lái)跑馬圈地，數(shù)萬(wàn)畝土地被這些外來(lái)大鱷相繼掌控。

　　在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市已悄然形成。

　　在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢(shì)，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。瓊海全市的樓盤在三年前只有6個(gè)，現(xiàn)在已激增到26個(gè)。五指山市地處中部山區(qū)，低密度、低樓層的住宅小區(qū)也有6個(gè)。保亭七仙嶺溫泉聞名島內(nèi)外，慕名前來(lái)泡溫泉的游客把縣城的廣東街、莊園豪都等樓盤也帶旺了。儋州、陵水也出現(xiàn)了一些樓盤。

　　在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購(gòu)買。今年“五一”期間，記者在海口遇到三位來(lái)自昆明的購(gòu)房者，他們專門向記者打聽五指山樓市的情況。

　　二三線城市樓市的悄然興起，正深刻地影響著海南樓市的格局。這股地產(chǎn)創(chuàng)新力量的崛起，為各城鎮(zhèn)面貌和品質(zhì)的提升增添了重要力量。

　　地價(jià)低廉競(jìng)爭(zhēng)不足

　　盡管房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控一浪高過一浪，而開發(fā)商們到二三線城市拿地、開工卻有條不紊。

　　“一些開發(fā)商向市縣發(fā)展，看重的是那里相對(duì)低廉的土地價(jià)格，使得投資成本更低，樓市價(jià)格容易得到控制，針對(duì)購(gòu)房群體的定位更容易把握。”房地產(chǎn)營(yíng)銷人士鄒蘭蘭這樣分析當(dāng)前市縣的房市情形。

　　據(jù)了解，瓊海大部分公寓樓盤價(jià)格相對(duì)集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的價(jià)格在1200元/平方米至1600元/平方米，五指山市的價(jià)格更低，每平方米約1100元。

　　二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后帶給開發(fā)商很多信心。萬(wàn)國(guó)大都會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前的一線城市競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)相當(dāng)激烈，而二三線城市市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)階段，土地資源豐富、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和，是部分房地產(chǎn)企業(yè)較好的戰(zhàn)略選擇。中小城市、城鎮(zhèn)當(dāng)下房?jī)r(jià)不高，具有發(fā)展空間，而且土地的購(gòu)置成本也不是太高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商莊建川表示，土地屬于成長(zhǎng)性資源，如果能夠在中小城市儲(chǔ)備一部分土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就具備了運(yùn)作一個(gè)好項(xiàng)目的基礎(chǔ)。尤其在區(qū)域、市場(chǎng)等條件發(fā)育不充分的環(huán)境下，獲得成長(zhǎng)性資源可以明顯獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但是，開發(fā)企業(yè)若苦等二三線城市各方面條件成熟，一定會(huì)錯(cuò)過一些機(jī)遇，也會(huì)錯(cuò)失占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的好時(shí)機(jī)，或者被對(duì)手先行一步，迅速發(fā)展并快速透支有限的市場(chǎng)需求。

　　據(jù)了解，到二三線城市購(gòu)房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)不寬裕的內(nèi)地中老年人。

　　記者前幾天在保亭遇到三位來(lái)自東北的退休老人，他們的積蓄并不多，但是又很喜歡海南的氣候，三亞、?？诘姆?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)較難承受，因此他們選擇在房?jī)r(jià)要便宜得多的保亭，一樣可以享受海南的生態(tài)環(huán)境。而且，他們年齡已經(jīng)大了，大城市的娛樂設(shè)施對(duì)他們沒有吸引力，住小縣城也沒什么不好。

　　阻力與風(fēng)險(xiǎn)仍然存在

　　“拿地、拿地、再拿地”。這是一些開發(fā)商現(xiàn)階段在海南二三線城市的重要工作，但是開發(fā)商獲得土地只能說(shuō)擁有了一個(gè)美好的前景，在推進(jìn)過程中，仍然需要克服許多阻力與風(fēng)險(xiǎn)，需要在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)作、公共關(guān)系、成本控制等諸多方面接受嚴(yán)峻的考驗(yàn)。而且在樓市興起的背后，也存在著隱憂。

　　其一，市場(chǎng)容量有限。二三線城市規(guī)模小，人口基數(shù)小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費(fèi)又以本地需求為主體，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，樓盤項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)容量不足的問題。

　　其二，異地營(yíng)銷成本高。由于二三線城鎮(zhèn)的樓盤一般規(guī)模較小，用于營(yíng)銷的成本極有限，而二三線城市在島外的知名度也不夠，小樓盤難以承擔(dān)既營(yíng)銷樓盤，又營(yíng)銷城市的重任，“小馬拉大車”的狀況極有可能遭遇。

　　其三，跨區(qū)域消費(fèi)心理屏障。除了生活配套、居住觀念的隔膜外，一些開發(fā)商的項(xiàng)目可能地處城郊，成為典型的“飛地”項(xiàng)目，所處的區(qū)域吸引力不足。

　　其四，由于二三線城市缺乏規(guī)劃、建設(shè)等方面的人才，開發(fā)商的過快進(jìn)入，很容易造成地方政府被項(xiàng)目業(yè)主牽著鼻子走的狀況。開發(fā)商對(duì)地方土地資源的使用都提出了相當(dāng)高的要求，如不采取適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和規(guī)劃，容易給當(dāng)?shù)貛?lái)資源和環(huán)境的浪費(fèi)。此外，當(dāng)在一線城市經(jīng)歷過市場(chǎng)冼禮的開發(fā)商進(jìn)入二三線城市時(shí)，也會(huì)給當(dāng)?shù)氐男“ゎ^們帶來(lái)不小的震動(dòng)，洗牌是不可避免的。

　　“進(jìn)軍二三線城市的商機(jī)人人都能看得到，但并不是人人都能賺到錢。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰(zhàn)略模式、管理和品牌，與資本市場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，才能完成從機(jī)會(huì)到價(jià)值的轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)量級(jí)的躍升。”龍灣港集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，海南二三線城市今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定會(huì)是一個(gè)熱鬧的市場(chǎng)。