萬科、金地、中糧、華僑城這些滬深的地產(chǎn)公司紛紛北上的時(shí)候，所有的北京本地公司都發(fā)現(xiàn)，“在全國五六萬家地產(chǎn)公司中要想生存下來，并不困難，但面對110家上市房地產(chǎn)公司，要顯示出絕對的競爭優(yōu)勢和突出的業(yè)績表現(xiàn)、為股東創(chuàng)造出非凡的價(jià)值，這就絕非易事。”

　　迫于壓力，北京地產(chǎn)公司向外發(fā)展的腳步在變得日益緊迫。宏觀調(diào)控的后適應(yīng)期早已過去，“開辟出通向不斷成功的寬廣道路”才是當(dāng)務(wù)之急。

　　走出北京

　　國內(nèi)第一家A＋H房地產(chǎn)上市的北辰(601588.SH)在5月中旬的一次活動(dòng)中表示下一步將積極開拓京外市場，在二、三線城市尋找發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)一位長期關(guān)注北辰的分析師也特別提到，“北辰非常關(guān)注外區(qū)域的發(fā)展，據(jù)我了解，他們一直在考察外地的項(xiàng)目，他們也曾特別提過今年的重點(diǎn)之一就是拿地”。

　　同時(shí)，另外一些上市公司的行動(dòng)效率在不斷提高。土地儲備作為發(fā)展物業(yè)的命脈，顯得刻不容緩。

　　首創(chuàng)置業(yè)的李緒華告訴記者：“首創(chuàng)異地項(xiàng)目的總建筑面積超過300萬平方米。這些在首創(chuàng)目前的項(xiàng)目儲備中占了大約一半的比重。”最近首創(chuàng)分別通過收購形式取得沈陽銀河灣一個(gè)93萬平米的住宅項(xiàng)目開發(fā)權(quán)和天津?yàn)I海新區(qū)一個(gè)規(guī)劃面積約53萬平米的住宅項(xiàng)目。在遼沈市場，首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)作敏捷地鯨吞了百萬平米土地。

　　在天津發(fā)展迅速的還有萬通地產(chǎn)。一貫強(qiáng)調(diào)“戰(zhàn)略領(lǐng)先”的萬通今年在天津的項(xiàng)目也陸續(xù)浮出市場，4月的天津房展會(huì)，萬通新城國際、天津萬通華府、天津萬通上游國際、天津萬通空港項(xiàng)目四個(gè)高檔項(xiàng)目也一直沿襲了萬通在北京的開發(fā)高檔樓盤的風(fēng)格。其中天津萬通上游國際建筑面積28萬平方米，項(xiàng)目所在是海河改造的第一節(jié)點(diǎn)。有分析人士認(rèn)為，“萬通的高明之處就是在宏觀調(diào)控之前就完成了和泰達(dá)的合作”。萬通對土地和資金的深刻認(rèn)識也許正源于民營企業(yè)特有的先天憂患意識。

　　上市，和天津大地主泰達(dá)的合作，讓萬通抓到了先機(jī)。而首創(chuàng)從2年前首次的異地開發(fā)到增長迅猛令業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)公司刮目相看的情形，得益于首創(chuàng)一貫強(qiáng)烈的資本意識。這點(diǎn)在國營企業(yè)中顯得特別難能可貴。李緒華認(rèn)為：“首創(chuàng)雖然外地項(xiàng)目的啟動(dòng)有些晚，但拿地速度很快，原因就在于強(qiáng)大的資本支持和行動(dòng)力。”

　　另外一家龍頭企業(yè)北京城建( 28.35,1.55,5.78%)(600266.SH)，近期在資本市場的動(dòng)作也引得業(yè)內(nèi)的關(guān)注。據(jù)報(bào)道，5月19日上午，在由和訊網(wǎng)主辦的2007上市公司(北京)投融資策略峰會(huì)上，北京城建投資證券部業(yè)務(wù)經(jīng)理孟擁軍表示，截至目前，公司大股東減持股份已超過4月底公告的1200萬股。今年城建有兩次大股東減持的公告。3月，還發(fā)布公告將要發(fā)行5億元企業(yè)債。城建連續(xù)的動(dòng)作讓外界對它提出資金存在壓力的質(zhì)疑。

　　某證券公司資深行業(yè)分析師接受采訪時(shí)就表達(dá)了這種觀點(diǎn)。直至記者發(fā)稿時(shí)止，未能采訪到城建董事會(huì)秘書。北京城建獨(dú)立董事、中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長柴強(qiáng)接受其它媒體采訪時(shí)表示，北京城建洽談戰(zhàn)略投資者事宜一直在進(jìn)行，引進(jìn)新戰(zhàn)略投資者將有助于改善股權(quán)結(jié)構(gòu)，緩解公司資金壓力。

　　而銀河證券發(fā)布的一份城建2006年報(bào)的財(cái)務(wù)分析中提出：“本期公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金總流入505964.35萬元，其中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的比例為52.26%，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入占比為2.28%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入占比為45.46%。本期公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金總流出452719.14萬元，其中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出占總現(xiàn)金流出的比例為61.62%，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出占比為3.51%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出占比為34.88%。

　　從現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)圖分析，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況很不穩(wěn)定，主要依靠借債維持日常經(jīng)營和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，表明企業(yè)需依靠籌集資金來滿足企業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整或擴(kuò)張的需求,彌補(bǔ)經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金不足”，并在報(bào)告中特別附上了一個(gè)2003年-2006年的現(xiàn)金流量狀況圖。

　　有趣的是，一位資深分析人士則認(rèn)為：“對于當(dāng)下的地產(chǎn)公司而言，要關(guān)心的應(yīng)該是是否能貸到錢的問題。我就不認(rèn)為負(fù)債率高是什么壞事。如果負(fù)債率下降，是因?yàn)榍捌谀玫夭粔?，想再拿地，錢不夠了。如果負(fù)債率上升了，反倒不缺錢。”

　　單薄的土地儲備

　　“北京的這些公司大部分都是國營公司，很多土地都是招拍掛之前的，所以利潤還是非常豐厚的。無論哪里的公司，在北京拿地都非常困難。不用太擔(dān)心錢的問題，公司未來的前景關(guān)鍵還是看土地儲備。”該人士還同時(shí)這樣認(rèn)為。另一位分析師則認(rèn)為，“這幾年城建擴(kuò)張速度開始加快，奧運(yùn)也在臨近，今后發(fā)展中需要更多資金支持”。

　　城建2006年累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營收入21.03億元,與去年同期相比增長15.67%。據(jù)4月份的一份點(diǎn)評中提到，“公司目前正在開發(fā)和準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目近20個(gè)，可供開發(fā)土地面積達(dá)600多萬平方米”。在北京的地產(chǎn)公司中土地儲備位列前茅。而上海證券報(bào)5月中旬關(guān)于萬科的報(bào)道是：“2007年公司計(jì)劃開工面積約700萬平方米，竣工面積約600萬平方米，新增1000萬平方米左右的項(xiàng)目資源。”城建作為地方龍頭，土地儲備不算少。

　　銀河證券的地產(chǎn)行業(yè)分析師丁文亦認(rèn)為：“在北京拿地，對所有地產(chǎn)企業(yè)都是很困難的。現(xiàn)在很多土地都用在了保障性住房上。甚至萬科在北京拿地也徘徊了很多年。”

　　拿地難的看法在下面的報(bào)道中部分得以印證。和全國性的龍頭企業(yè)相比，北京的一些國營控股公司的土地儲備顯得有點(diǎn)單薄。據(jù)說，北辰目前有223萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備。有分析人士就認(rèn)為，“雖然都集中在北京的黃金地段，但數(shù)量還是有限。”丁文也認(rèn)為“北辰的土地儲備確實(shí)不多”，但她同時(shí)認(rèn)為“它們的模式和其它以開發(fā)項(xiàng)目為主的公司相比，卻有自己的特點(diǎn)。

　　北辰收入有大量的資產(chǎn)的經(jīng)營比例。板塊效應(yīng)很強(qiáng)，雖然增長慢，但業(yè)務(wù)均衡，運(yùn)營能力也還不錯(cuò)，波動(dòng)性小”。北辰目前的經(jīng)營特色是發(fā)展、投資、零售等三大主營業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。北辰今年得到很多分析師的推薦，股價(jià)走勢也一路上揚(yáng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北辰在發(fā)展物業(yè)方面，2006年全年銷售面積比2005年提高了7萬平方米左右。2006年的新開工面積比2005年少了10多萬平方米，但比2003、2004年增長了2倍左右，開復(fù)工面積更有很大提高。做亞運(yùn)場館建設(shè)轉(zhuǎn)型的北辰今天的開發(fā)項(xiàng)目中，有兩個(gè)奧運(yùn)項(xiàng)目投資開發(fā)權(quán)。

　　國企老傳統(tǒng)

　　“北京的企業(yè)普遍會(huì)面臨的問題是習(xí)慣了過去的項(xiàng)目利潤水平高。干一個(gè)項(xiàng)目按部就班地弄個(gè)二三年，非死等著一個(gè)項(xiàng)目做完了再做下一個(gè)，不搞很多項(xiàng)目同時(shí)開工。萬科拿地的時(shí)候它們都在觀望，北京的地又不多?，F(xiàn)在地價(jià)大漲，他們要在北京拿地，招拍掛什么都嚴(yán)格了，他們又會(huì)覺得錢不夠。還是不習(xí)慣貸款拿地，滾動(dòng)開發(fā)的模式。只有周轉(zhuǎn)速度快，才能從項(xiàng)目預(yù)售中搞到錢。有錢才能有地。”那位分析人士對京城企業(yè)的運(yùn)營能力頗有微詞。

　　銀河證券關(guān)于城建的財(cái)務(wù)分析“企業(yè)自身資產(chǎn)狀況及資產(chǎn)變化說明”也曾提到公司本期的總資產(chǎn)比去年同期增長25.21%,從資產(chǎn)變動(dòng)的金額來看流動(dòng)資產(chǎn)增長最多。流動(dòng)資產(chǎn)中存貨資產(chǎn)的比重最大，占68.79%，貨幣性資產(chǎn)的比重次之，占16.15%。流動(dòng)資產(chǎn)的增長幅度為28.84%。貨幣資產(chǎn)的增長幅度大于流動(dòng)資產(chǎn)增長幅度，說明企業(yè)應(yīng)付市場變化的能力將增強(qiáng)。企業(yè)中的信用資產(chǎn)增長幅度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長幅度，說明企業(yè)的貨款回收不夠理想，企業(yè)受第三者的制約增強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)貨款的回收工作。

　　對于城建，分析師的看法總體看好，安邦的地產(chǎn)分析師蘇晶就認(rèn)為：“城建在京城國營企業(yè)中一直管理比較嚴(yán)格，同時(shí)在人才儲備等方面也是不錯(cuò)的。它還有收入是來自建筑施工等其它的來源。它擁有譬如開發(fā)資質(zhì)，政府扶持，產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)系等很多優(yōu)質(zhì)資源。”

　　“北京的項(xiàng)目好做，大家都想在北京搞，現(xiàn)在弄得成本很高，過去的一些北京龍頭的級別和地位已經(jīng)不是很穩(wěn)了。2005、2006年深圳等南邊的公司資產(chǎn)膨脹好幾倍，北京的公司變化不大。”那位分析人士更對外地開發(fā)商發(fā)展速度很是稱道。

　　“很多地產(chǎn)公司都是國企改制而來，歷史的原因，讓其習(xí)慣了擅長運(yùn)作政府背景的項(xiàng)目。很多公司無論拿地、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、開發(fā)都是原來國企的那一套班子，然而私營、外資的企業(yè)管理模式在高速競爭的環(huán)境中存活了很多年。”蘇晶的看法也許正揭示了近年來北京地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得穩(wěn)定但略顯遲緩的原因。