近日南京市物價(jià)局一場(chǎng)動(dòng)員大會(huì)通過了南京市房?jī)r(jià)調(diào)控細(xì)則。其核心內(nèi)容主要是：限制開發(fā)商利潤(rùn)，推行政府主導(dǎo)價(jià)和“一房一價(jià)”核價(jià)政策。

　　該細(xì)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)衾麧?rùn)率被界定為3%，普通商品住宅的凈利潤(rùn)率為8%。

　　“這個(gè)規(guī)定如果能切實(shí)貫徹下去，對(duì)開發(fā)商的打擊將是致命的。”某地產(chǎn)界知名人士表示，目前開發(fā)商平均凈利潤(rùn)率在20%以上，此次列入調(diào)控范圍的開發(fā)面積占全市開發(fā)面積的75%以上。

　　值得注意的是，這項(xiàng)強(qiáng)硬政策是在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)而大城市房?jī)r(jià)一路走高的情況下出臺(tái)的。

　　南京市這種政府強(qiáng)勢(shì)介入調(diào)控房?jī)r(jià)的做法引起爭(zhēng)議自在意料之中，而眾多開發(fā)商、市民更關(guān)心的是這項(xiàng)政策能走多遠(yuǎn)。

　　政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)

　　在南京，流傳著該市江寧區(qū)一新樓盤房?jī)r(jià)一天內(nèi)從3900元/平方米暴漲到5100元/平方米的故事。

　　但今后這樣的故事或許難再重演。

　　因?yàn)?，根?jù)新政，南京市將對(duì)除高檔化住宅商品房指市計(jì)委、建委立項(xiàng)為公寓(含酒店式公寓)、別墅(含拼聯(lián)式、聯(lián)排式)、度假村的商品房之外的經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價(jià)商品住房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤(rùn)率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)，即南京市物價(jià)局的核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格。南京市物價(jià)局一位副處長(zhǎng)表示，上述被列入調(diào)控范圍的商品房指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為成本與利潤(rùn)率、稅金之和。

　　其中，成本構(gòu)成包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等8個(gè)方面。

　　而在利潤(rùn)率上，經(jīng)濟(jì)適用住房被界定為3%，普通商品住宅的利潤(rùn)率為8%，這里均指的是凈利率。

　　東南大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李啟明表示，這個(gè)利潤(rùn)率主要是參照其他行業(yè)定的，李長(zhǎng)期致力于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。

　　此外，該新政細(xì)則還規(guī)定針對(duì)基準(zhǔn)價(jià)的上下調(diào)整幅度。其中，新項(xiàng)目不得超過價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)加規(guī)定的浮動(dòng)幅度(普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不超過3%)，而對(duì)于經(jīng)價(jià)格主管部門核價(jià)已開始銷售但尚未銷售完畢的老項(xiàng)目，不僅要執(zhí)行這個(gè)規(guī)定，還要遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價(jià)代數(shù)和為零的原則。

　　比如，如果某樓盤的個(gè)別房源由于樓層、環(huán)境等因素，已賣房屋漲價(jià)超過了5%的界限，那么，該樓盤就必須有對(duì)應(yīng)的房源價(jià)格下調(diào)上述房源超出的價(jià)格。

　  　細(xì)則還要求實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)。價(jià)格要在銷售場(chǎng)所醒目位置按“一套一價(jià)”規(guī)定標(biāo)出。住房套數(shù)較少的樓盤可用標(biāo)價(jià)牌進(jìn)行標(biāo)價(jià)，套數(shù)較多的樓盤要用價(jià)目表進(jìn)行標(biāo)價(jià)，并注明基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)幅度、綜合差價(jià)(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價(jià)、總價(jià)等具體情況。

　　而標(biāo)價(jià)的詳細(xì)情況，要在銷售前報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)以備核查。價(jià)格公示確定后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調(diào)已公示的銷售價(jià)格。

　　對(duì)于擅自提價(jià)的，南京市方面將沒收違法所得并處以違法所得5倍以下的罰款，沒有違法所得的，可處以4萬元以上40萬元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，可責(zé)令停業(yè)整頓。

　　六部門聯(lián)合大檢查

　　“這對(duì)開發(fā)商的影響是非常大的。”南京蘇鼎房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)相當(dāng)肯定地表示，他透露，拿普通商品住宅來看，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的平均凈利潤(rùn)都在20%以上。

　　李啟明則稱，8%指的是單個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率。“如果從單個(gè)項(xiàng)目考察，凈利潤(rùn)率絕對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于8%。”

　　南京市知名的地產(chǎn)上市公司——南京棲霞建設(shè)股份有限公司——公開的數(shù)據(jù)表明，去年，該公司不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率均在30%左右。

　　“對(duì)于開發(fā)商來說，這些調(diào)控措施如果真正實(shí)施下來，威力不亞于‘國(guó)六條’、‘國(guó)十六條’等等政策。”南京市下關(guān)區(qū)一位房地產(chǎn)開發(fā)公司副總直言不諱地表示，“我們剛開了一個(gè)會(huì)，研究下一步該怎么辦。”

　　上述影響產(chǎn)生的前提是該政策能得到貫徹落實(shí)，南京市政府為此做了周密部署。

　　首先，開發(fā)商銷售上述列入調(diào)控范圍的房屋前，必須到物價(jià)局辦理報(bào)價(jià)手續(xù)。未經(jīng)物價(jià)局審核，房產(chǎn)(建設(shè))部門將不予核發(fā)“商品房銷售許可證”。

　　“你不拿到許可證就敢進(jìn)行銷售，我們就認(rèn)為你是違法銷售，就有權(quán)直接處罰。”南京市物價(jià)局人士表示。

　　其次，為防止開發(fā)商虛列成本，南京市規(guī)定，要重點(diǎn)對(duì)土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用從嚴(yán)從緊審核，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理成本列支。

　　南京市還規(guī)定，對(duì)取得使用權(quán)三年以上的土地，方可實(shí)行按評(píng)估方式測(cè)算地價(jià)進(jìn)入普通商品住房?jī)r(jià)格成本；土地評(píng)估價(jià)進(jìn)入成本的普通商品住房，其土地價(jià)格不得高于周邊地區(qū)同期普通商品住房的土地價(jià)格水平。

　　該人士還透露，對(duì)于核定的開發(fā)商的造房成本，“可能還會(huì)通過一定的渠道，向公眾公布”。

　　值得注意的是，加入這次房?jī)r(jià)調(diào)控隊(duì)伍的，不只是南京市物價(jià)局一家。南京市房產(chǎn)局、國(guó)土局、國(guó)稅局、地稅局、工商局等五家部門，也同時(shí)加盟調(diào)控大軍。上述六部門將于6月份開展一次大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格檢查。

　　誰來規(guī)定利潤(rùn)率？

　　“我們會(huì)聯(lián)名向中央反映，房?jī)r(jià)應(yīng)該由市場(chǎng)來決定，豈能由政府說了算？”南京市一家位于下關(guān)區(qū)的知名房地產(chǎn)開發(fā)商的秘書說。

　　持有相同看法的開發(fā)商不在少數(shù)。

　　南京知名房地產(chǎn)企業(yè)——南京棲霞建設(shè)股份有限公司——一位高管也對(duì)新政表示不滿。“按道理，商品房已經(jīng)市場(chǎng)化，應(yīng)該由市場(chǎng)說了算，政府不應(yīng)該直接介入。”

　　該高管對(duì)政府控制8%凈利潤(rùn)率也表示不解：“政府規(guī)定多少利潤(rùn)率，都是不合理的。”

　　該高層進(jìn)一步表示，“政府要想調(diào)控房?jī)r(jià)，可以通過其它的渠道，比如，增加土地供應(yīng)量，房子價(jià)格自然就上不去了。比如，還可以降低二手房交易費(fèi)用，作為商品房的補(bǔ)充。”

　　不過，宋堅(jiān)認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)是我國(guó)的一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大產(chǎn)業(yè)，“政府與市場(chǎng)兩種手段都應(yīng)該介入”。拿南京來看，“房?jī)r(jià)已經(jīng)企高，政府干預(yù)是必要的”。

　　被推到風(fēng)口浪尖的南京市物價(jià)局一位人士則認(rèn)為，目前，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“已經(jīng)很不健康，甚至畸形”；開發(fā)商通過各種手段來操縱房?jī)r(jià)，發(fā)布虛假信息，“不僅影響了政府形象，還損害了購(gòu)房者的利益”。

　　李啟明對(duì)此表示贊同。他認(rèn)為，從我國(guó)的實(shí)際情況來看，雖然房改實(shí)施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制還沒有完全形成，應(yīng)該逐漸放開。政府在當(dāng)下特殊的時(shí)期介入房地產(chǎn)價(jià)格管理，是合理的。

　　的確，房地產(chǎn)調(diào)控在連續(xù)實(shí)行幾年來，由于地方政府執(zhí)行力度不夠，調(diào)控效果大打折扣，下一步地產(chǎn)宏調(diào)何去何從值得關(guān)注。

　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.3%。其中，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格增幅出現(xiàn)反彈勢(shì)頭。其中，南京新建商品住房銷售價(jià)格漲幅為8.8%。