外面的人想擠進(jìn)來，里面的人拼命想沖出去。民營地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上正在上演新劇目。合生創(chuàng)展、復(fù)地和富力這些H股地產(chǎn)公司紛紛傳出欲轉(zhuǎn)向國內(nèi)A股上市的計(jì)劃，更多還沒有上市的民營地產(chǎn)企業(yè)卻打破腦袋想擠進(jìn)香港股市。在有房地產(chǎn)行業(yè)以來，民營企業(yè)一直支撐著半壁江山。但在房地產(chǎn)兩輪宏觀調(diào)控之后，民營企業(yè)正在面臨前所未有的困難。這個(gè)困難的最主要來源便是資本門檻的提高和資源向政府集中。顯然，在這方面國有企業(yè)的優(yōu)勢要大大強(qiáng)于民企。

　　搏擊H股

　　房地產(chǎn)上市公司2006年報(bào)基本結(jié)束，富力、萬科等民營與混合經(jīng)濟(jì)類型公司的業(yè)績明顯要優(yōu)于國有企業(yè)。不過，這并不意味著民營企業(yè)比國有企業(yè)更有效的傳統(tǒng)仍舊繼續(xù)延續(xù)。實(shí)際上，一個(gè)潛移默化的轉(zhuǎn)變正在被關(guān)注，那就是民營企業(yè)在資本市場日益被邊緣化。

　　萬通集團(tuán)董事會(huì)主席馮侖在最近的一篇博客中分析了民營企業(yè)轉(zhuǎn)型。A股市場的房地產(chǎn)企業(yè)越來越向國有企業(yè)集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民營，還有一部分混合經(jīng)濟(jì)，少數(shù)一兩家是國營，到了去年，A股前十位上市公司，60%是國營大企業(yè)，兩三家混合經(jīng)濟(jì)，只有一家民營企業(yè)。馮侖肯定地預(yù)測，今年國內(nèi)A股市場上前十位不會(huì)有民營的房地產(chǎn)企業(yè)了。

　　從另一個(gè)方面印證馮侖判斷的是民營企業(yè)再向H股市場發(fā)起更為猛烈的沖擊。有消息顯示，潘石屹本月即赴香港面對(duì)交易所的最后面試，計(jì)劃融資40億港幣。這是潘石屹赴香港上市的第二次努力，第一次努力在2004年，持續(xù)3年的熱情似乎在證明著SOHO公司對(duì)融資的迫切需求。

　　事實(shí)上，與潘石屹同時(shí)努力的還有很多民營企業(yè)。潘石屹之后失敗的還有順馳地產(chǎn)，陽光100也很早就傳出想要在香港上市的消息，只是遲遲未有動(dòng)靜。而更多的民營房地產(chǎn)企業(yè)還處在初步準(zhǔn)備階段。那些與跨國企業(yè)進(jìn)行合作的民營企業(yè)，比如河南建業(yè)集團(tuán)也多半有這樣的隱藏意圖。

　　潘石屹的計(jì)劃與早一步完成香港上市的民營企業(yè)正好相反。富力、復(fù)地等H股上市地產(chǎn)公司正在掀起一股轉(zhuǎn)回國內(nèi)A股的熱潮。當(dāng)然，這是先到者的特權(quán)，除了這些少數(shù)的民營企業(yè)，剩下的只能在H股和買殼中選擇了。與之相對(duì)應(yīng)的是，在國有上市企業(yè)天鴻寶業(yè)公布了并不令人滿意的年報(bào)之后，首開集團(tuán)宣布將注資該公司準(zhǔn)備整體上市。北京、上海的國資委都展開了扶持大型國有上市公司的計(jì)劃。

　　陽光100副總經(jīng)理范小沖表示，這是一個(gè)行業(yè)內(nèi)的基本共識(shí)，那就是民營地產(chǎn)企業(yè)最好去香港上市。對(duì)于其中的原因，除了香港股市更加靈活之外，國內(nèi)股市的諸多限制便是無疑的障礙了。2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國股市IPO的公司接近180家，房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有4家，而且清一色是由國有股份控股。這就是馮侖所描述的基本狀況。

　　游戲規(guī)則轉(zhuǎn)變

　　在2004年之前，民營企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍，盡管名聲不太好，但確實(shí)在市場上較國有企業(yè)占有更有利的地位。在房地產(chǎn)開發(fā)最早的廣東，1994年，私營及聯(lián)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成的投資額只有2.89億元，僅占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的1.38%；2000年比重增至15.15%；2003年則達(dá)到49.9%；銷售商品房面積則占廣東全省商品房銷售面積總量的62.9%。廣州房地產(chǎn)開發(fā)10強(qiáng)企業(yè)中，民營企業(yè)所占比重均超了一半，廣州30強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更有近70%是民營企業(yè)。廣東省統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)人早已宣稱，民營經(jīng)濟(jì)獨(dú)占廣東房地產(chǎn)市場“半壁江山”。

　　面對(duì)3年之后的現(xiàn)狀，馮侖列出的轉(zhuǎn)型趨勢第一條就是私人公司、民營企業(yè)要向公眾公司和混合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。馮侖甚至懷疑，今后是不是還會(huì)有百分之百的私人企業(yè)。

　　這一切的變化來自游戲規(guī)則的轉(zhuǎn)變，之前在獲得貸款較為容易的年代，企業(yè)的競爭力比的是對(duì)市場的應(yīng)變能力。如今，資本的門檻大大提高了，而能夠獲得資本的先天優(yōu)勢卻大不相同。范小沖表示，政府在規(guī)則上是一視同仁，但民營企業(yè)融資能力較弱。陽光100能夠感受到明顯的壓力。“陽光100發(fā)展速度最快是在2000年，以前兩三億就能運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在因?yàn)橘Y金壓力不得不放棄很多項(xiàng)目”，范小沖說。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士謝岳來分析，近兩年來，房地產(chǎn)的市場化程度實(shí)質(zhì)上是在下降的。市場化程度下降的典型案例是北京36號(hào)地的拍賣，因?yàn)樯婕巴恋卣信膾煺哒{(diào)整，最終的拍賣結(jié)果是由出價(jià)并不高的北京首開與城建聯(lián)合體獲得。而近期北京西三旗等地塊拍賣顯示出越來越難以琢磨的規(guī)律。這個(gè)趨勢似乎還在繼續(xù)蔓延。

　　馮侖也承認(rèn)，房地產(chǎn)資源開始向政府集中，特別在低收入和經(jīng)濟(jì)適用房方面的資源。政府資源的集中會(huì)使這個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則發(fā)生非常大的變化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保證低收入家庭的居住為政策導(dǎo)向，來集中所有的房地產(chǎn)相關(guān)的資源，這會(huì)影響到企業(yè)的競爭環(huán)境。

　　對(duì)于政府掌控越來越多的資源，馮侖的評(píng)價(jià)是總體來說是件好事，但是個(gè)突發(fā)情況。

　　這是一個(gè)行業(yè)內(nèi)的基本共識(shí)，那就是民營地產(chǎn)企業(yè)最好去香港上市。對(duì)于其中的原因，除了香港股市更加靈活之外，國內(nèi)股市的諸多限制便是無疑的障礙了。