巴曙松毫不隱晦的說房地產(chǎn)已然成為一個準(zhǔn)金融行業(yè)，地產(chǎn)資本時代的到來了。

　　面對企業(yè)目前股票市場炒作的收益率可能比企業(yè)經(jīng)營的收益率更高，企業(yè)會選擇做什么？大連開發(fā)商給出的答案是有錢的話還會做產(chǎn)品。

　　但事實上資本市場對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力可能遠遠不止融資那么簡單。用著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松的話來說就是，如果豬肉可以作為金融工具用來炒的話，那么豬肉的價格遠比工商銀行的股票要高得更多。

　　然而，我們或許可以相信賣豬肉的可能遠比炒豬肉的要瀟灑得多。因此無論是賣股票抑或是賣房子，開發(fā)商在今天的市場環(huán)境當(dāng)中，所能預(yù)期的良好前景肯能會讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇上市路徑。盡管北師大金融中心主任鐘偉認為，除非開發(fā)商只缺錢的話，否則最好不要選擇上市。

　　“城市·觀點論壇大連行”似乎在澄清一個關(guān)于資本的神話故事，然而房地產(chǎn)企業(yè)的向金融行業(yè)靠攏的趨勢在大連則體現(xiàn)得更為明顯。但另一個話題是，炒房還是炒股，中國投資者似乎面臨著新的困惑，因此在大連行的相關(guān)對話中，有關(guān)金融的命題的矛盾愈發(fā)突出。

　　錢還是沒有溜走

　　張洞明大約是普通投資者當(dāng)中為數(shù)不多的將房子賣了房子炒股的人之一。他在06年將手中的樓盤換成了股票。

　　“個人投資者，可能采取更有利于自己利潤增長的模式。”在“城市·觀點論壇大連行”上，張洞明顯然是一個專業(yè)投資者。而與巴曙松、鐘偉這樣的經(jīng)濟學(xué)家進行對話，其坦然承認自己和身邊的朋友都將手中的房子脫手而進行股票投資。

　　“目前中國股市非?；钴S，首先速度和利潤率的增長，確實是非常非常的吸引人。”張洞明說。

　　但在張洞明和他所處的圈子看來，一個疑惑是，當(dāng)自己將房子賣了炒股成為普遍現(xiàn)象的時候，為什么房價還是沒有掉下來。

　　而新任中央人民政府駐香港特別行政區(qū)聯(lián)絡(luò)辦公室經(jīng)濟部副部長的巴曙松對該問題的解釋有二：一方面是股價上漲大家有錢了就可以買房子；另一方面則是房地產(chǎn)和股市之間的聯(lián)系會增強，因為市場的主體部分是房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司的業(yè)績直接影響股價的漲落。

　　巴曙松認為，股市能夠分流部分涌入房地產(chǎn)行業(yè)的資金的杠桿效應(yīng)并沒有出現(xiàn)。資金并沒有從房地產(chǎn)行業(yè)溜走。

　　盡管北師大金融研究中心主任鐘偉并不贊同目前大量外資涌入中國股市和樓市的說法，但其提供的數(shù)據(jù)是目前國內(nèi)A股市場的資金有2/3來自散戶。從另一個角度來說，如果說有大股資金涌入中國樓市的話，那么這些資金并沒有因為A股市場的興起而流進股市。

　　一個可能的事實是，無論是房地產(chǎn)還是股市，其對資金的吸引力可能并不會因為某個市場的突然興起而起到調(diào)節(jié)作用，相反，它會吸引更多的資金。

　　論壇上，一個主流的觀點是如果僅有股市與房地產(chǎn)兩個投資渠道是解決不了中國目前流動性過剩的問題的。巴曙松認為作為投資者一個合理的投資結(jié)構(gòu)可能是把買好的房子用到銀行去抵押，然后用抵押的錢去炒股。

　　盡管這一觀點被批判，但從投資者本身來講，這是一種合理的投資結(jié)構(gòu)，因此所謂僅用股市來分流樓市的資金顯然是不現(xiàn)實的設(shè)想。在兩種投資渠道都能獲益的情況下，投資者當(dāng)然會兩者都會選擇。

　　鐘偉一個更為鮮明的觀點是，房地產(chǎn)本身的金融投資渠道有限，政府并沒有在相關(guān)方面給予投資者更多的投資渠道，比如說REITs，就中國的現(xiàn)實而言，在中國幾乎是不大可能的。這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)與投資者的雙重困惑。

　　“如果投資者用這么高的價格，基本承擔(dān)了我們各個部委的稅費，高額的土地價格，房地產(chǎn)公司的利潤，然后還面對高度的信息不對稱，以及專修材料不合格等，物業(yè)管理不合格的風(fēng)險的話，還能夠果斷的進行投資和選擇，這是值得我們欽佩的人。”巴曙松說，言下之意似乎是，承擔(dān)如此高昂的價格和風(fēng)險，房地產(chǎn)投資依然火爆，房價怎么可能不漲？

　　A股還是H股

　　保利在A股市場上畫出來的餅似乎很大，但碧桂園在H股市場上畫出來的更大。僅就房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們所考慮的問題也許是如果要上市，到底應(yīng)該是去A股，還是去H股。

　　鐘偉認為如果企業(yè)什么都不缺，只缺錢的話那么企業(yè)就上市。如果希望企業(yè)不受國內(nèi)宏觀調(diào)控的影響的話那么就選擇香港抑或是新加坡上市。

　　離境注冊的好處似乎很多，鐘偉所言受國內(nèi)宏觀調(diào)控影響是一個方面，另外無論是新加坡還是香港上市的條件可能都比A股市場上市要容易得多，而且境外投資者對中國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期遠比國內(nèi)要樂觀的多，內(nèi)地房地產(chǎn)股票幾乎是最受追捧的股票。但可能遇到的問題是會計準(zhǔn)則可能會不一樣。

　　但上市的命題似乎不僅僅是解決資金問題這樣簡單。

　　“上市給他帶來資金，也帶來了外部壓力”鐘偉說，“公司治理當(dāng)中，你發(fā)現(xiàn)不是一個人說了算了，董事會開會要投票，還要開決議，挺麻煩的事兒，你發(fā)現(xiàn)當(dāng)家作主的主人不再自由；你的財務(wù)透明度會受到持續(xù)的監(jiān)管，因為你的財務(wù)報名要審計；法律管轄成本，你要服從當(dāng)?shù)氐姆?，如果是境外上市的話，你可能要受到?dāng)?shù)胤珊蛧鴥?nèi)法律的雙重約束；如果你不上市，估價的漲跌跟你沒有關(guān)系，但是上市就和你大有關(guān)系了。”

　　一個顯見的事實是上市后的公司融資是需要成本的，這不僅僅體現(xiàn)在經(jīng)濟成本方面，更重要的是體現(xiàn)在公司管理與監(jiān)管方面的法律成本。

　　選擇H股，這方面的成本可能會更大，而選擇A股，在面對監(jiān)管方面的成本的同時，可能還要遇到資本市場調(diào)控的壓力。

　　事實上對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這種轉(zhuǎn)變可能從某種程度上來說意味著企業(yè)經(jīng)營方式的徹底轉(zhuǎn)變。

　　此外，無論是A股還是H股，一個顯見的事實是對上市企業(yè)的估值。

　　正源房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理徐會軍認為目前資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的估值可能更大的因素在于團隊。

　　巴曙松也認為無論是市場對團隊的估值起著重要的作用，但另一方面是對土地儲備的估值。一個顯然的困境是在現(xiàn)有條件下如果缺乏土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)估值會遇到大困難，而擁有土地儲備則需要付出更多。

　　從富力、合生創(chuàng)展、雅居樂及碧桂園這樣的華南地產(chǎn)巨鱷的上市來看，上市后的選擇一是大規(guī)模的擴充土地儲備，二則是開始著力開發(fā)持有型物業(yè)，因此無論是富力還是雅居樂、碧桂園均在單一的住宅開發(fā)上著力補充商業(yè)地產(chǎn)。這可能會影響企業(yè)的盈利，但卻是資本市場本身提出的考驗。

　　當(dāng)然更為重要的是企業(yè)的財務(wù)，事實上當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作透明的時候，我們也許就會發(fā)現(xiàn)游戲規(guī)則不一樣了。