我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的這種不均衡發(fā)展現(xiàn)象，有著多種現(xiàn)實(shí)的原因。

　　第一，住房產(chǎn)權(quán)制度不完善，存量市場(chǎng)交易不順暢。

       在公房等房改房上市的過(guò)程中，政策性因素使不少房改房的產(chǎn)權(quán)不明晰，進(jìn)入市場(chǎng)交易就存在困難和障礙。有的住房的原產(chǎn)權(quán)單位自己所售的房子整體上相關(guān)手續(xù)不夠齊備；有的住房在原產(chǎn)權(quán)單位低價(jià)出售時(shí)，對(duì)房改房的上市規(guī)定有某些特殊條件，甚至對(duì)產(chǎn)權(quán)證有轉(zhuǎn)讓條款的規(guī)定；有的規(guī)定了在市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房主和原產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)行利益分配，從而房主在市場(chǎng)交易時(shí)不能獲得全部的市場(chǎng)收益。因此，現(xiàn)實(shí)中很多房改房的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種不完全的產(chǎn)權(quán)，增加了市場(chǎng)交易的障礙，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)上房源無(wú)法有效釋放，存量市場(chǎng)發(fā)展緩慢。

　　第二，存量市場(chǎng)交易秩序混亂，信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致大量市場(chǎng)交易的退出。

       房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息高度不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)，尤其是對(duì)存量市場(chǎng)而言，購(gòu)房者了解住房信息的難度更大，信息不對(duì)稱(chēng)程度更高。一般來(lái)說(shuō)，存量市場(chǎng)交易中，買(mǎi)方需要了解住房的建筑、使用等一系列的詳盡信息，從而在此基礎(chǔ)上對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值做出判斷。例如在德國(guó)，住房的市場(chǎng)交易中，賣(mài)方往往要提供住房的建筑規(guī)劃、施工情況、使用情況、維修記錄等詳細(xì)的資料，買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)中介的幫助下，合理評(píng)定市場(chǎng)價(jià)格并完成市場(chǎng)交易。因此，房屋的基本資料和市場(chǎng)中介的協(xié)助力量可以最大限度地消除房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)陳，保障交易的實(shí)現(xiàn)。但是，我國(guó)目前尚未形成有序的市場(chǎng)交易秩序：一方面，住房建筑和使用中普遍缺少相關(guān)資料的記錄和保存，加之市場(chǎng)誠(chéng)信水平差，市場(chǎng)交易中需要的準(zhǔn)確信息往往難以獲得；另一方面，我國(guó)的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展不規(guī)范，也難以為市場(chǎng)交易發(fā)揮充分的中介作用。在這種情況下，住房需求被迫轉(zhuǎn)向增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟房屋是新建的，房?jī)r(jià)是公開(kāi)的，因而信息不對(duì)稱(chēng)的影響相對(duì)要弱很多。

　　第三，不動(dòng)產(chǎn)稅收體制和稅收政策制約存量市場(chǎng)發(fā)展。

       我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收在交易環(huán)節(jié)設(shè)置了大量的稅種。在房地產(chǎn)的交易行為中，銷(xiāo)售方涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加共六個(gè)相關(guān)稅費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)方涉及到印花稅、契稅兩個(gè)稅種。從稅負(fù)水平看，營(yíng)業(yè)稅及其附加適用稅率5.5%、土地增值稅30%-60%、個(gè)人所得稅20%，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷(xiāo)售收入或經(jīng)營(yíng)收入的23%左右，名義稅負(fù)水平明顯偏重，制約了房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及的稅種卻相對(duì)較少，稅負(fù)較輕，這降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從而固化了持有住房的需求。在國(guó)外，一般重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而房地產(chǎn)業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，以保證房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　第四，住房投資需求對(duì)增量市場(chǎng)發(fā)展具有自我強(qiáng)化機(jī)制。

       房地產(chǎn)具有投資品的特性，決定了房?jī)r(jià)和住房需求的特殊機(jī)制。在房?jī)r(jià)上升時(shí)，住房需求并不一定會(huì)減少，因?yàn)橥顿Y者會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，因而買(mǎi)進(jìn)住房是理性的：高房?jī)r(jià)可以在未來(lái)以更高的房?jī)r(jià)得到補(bǔ)償。從而住房的需求曲線有時(shí)表現(xiàn)出隨房?jī)r(jià)上升而上升的特點(diǎn)，這一點(diǎn)和股票很類(lèi)似。與存量市場(chǎng)相比，增量房地產(chǎn)的住房交易更便利和快捷，因而更適合作為一種投資和投機(jī)性的交易工具。住房需求，尤其是住房的投機(jī)需求，對(duì)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的發(fā)展具有強(qiáng)化刺激機(jī)制。大量的住房需求規(guī)模進(jìn)入增量市場(chǎng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升，并吸引了更多的住房需求進(jìn)入房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，二者形成一種互相強(qiáng)化和推動(dòng)的力量。

　　第五，一些宏觀調(diào)控政策在約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)也成為房?jī)r(jià)的推動(dòng)量。     

         針對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升和房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱跡象，國(guó)家出臺(tái)了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、收緊土地供應(yīng)、提高征地補(bǔ)償安置費(fèi)、建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅以及征收房地產(chǎn)交易稅等宏觀調(diào)控措施。不少宏觀調(diào)控政策固然是出于調(diào)控房?jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)，但是其中一些并不適合房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，沒(méi)有起到調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵性作用，反而強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上升的預(yù)期，并進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的新一輪上漲。以政府收緊土地供應(yīng)的調(diào)控政策為例，盡管?chē)?guó)土資源管理等部門(mén)一再聲明，市場(chǎng)上未開(kāi)發(fā)土地面積充足，但收緊土地供應(yīng)的政策，無(wú)疑將進(jìn)一步強(qiáng)化人們對(duì)于土地供應(yīng)減少和增量房產(chǎn)減少的預(yù)期，從而推動(dòng)住房投機(jī)需求增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。又例如陸續(xù)出臺(tái)的征收房產(chǎn)交易稅等政策，盡管在短期上起到了抑制投機(jī)的作用，但是也同時(shí)阻礙了房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的交易量，使房地產(chǎn)增量市場(chǎng)承受更大的市場(chǎng)需求壓力。