中新集團今年1月份通過收購徐州中住佳展公司而獲得的"君臨泉山"項目悄然換了主人。

　　近日中新集團在香港發(fā)布公告稱,集團擬以6.7億元代價將4個月前剛收購的中住佳展(徐州)公司100%股權賣給注冊于英屬維爾京群島的Rotunda公司,如果交易達成,中新集團將獲得2.4億元特殊收益。

　　徐州項目持有4月賺2.4億

　　5月25日,不知悉此消息的中住佳展公司員工還沉浸在自己成為香港中新集團員工的喜悅中。因為他們從有關媒體的報道中獲悉,中新集團首席財務執(zhí)行官元昆就中新集團收購"君臨泉山"項目表示,中新集團收購此項目在于自己開發(fā)而非轉售。

　　中住佳展(徐州)公司一位售樓員告訴記者,中新集團于4個月前入主中住佳展(徐州)公司后,一副"長期扎根于此"的表現(xiàn)。"君臨泉山"項目已于日前正式改名為"中新·泉山森林海"。但是該項目目前還沒有動工,與4個月前情況一樣。

　　該項目所在地江蘇銅山縣國土局有關人員透露，該縣位于徐州市南部,離徐州只有十幾分鐘車程,是徐州市別墅集中地區(qū)，目前已經(jīng)停止了別墅用地審批,至于"君臨泉山"項目屬于企業(yè)之間的土地轉讓,價格由雙方商議。

　　該局有關人士進一步介紹,該土地由2005年從縣國土局轉讓給中住佳展(徐州)公司,土地價款6.72億元。截至2006年底,中住佳展(徐州)公司僅付清土地款1.5億元。該有關人士稱,他并未聽說中新集團又后續(xù)付清了所欠國土局的地價款。

　　2007年1月24日中新集團宣布將通過旗下advanteam limited和中置企業(yè)管理有限公司對江蘇中住佳展地產(chǎn)公司位于江蘇徐州的"君臨泉山"項目進行全部收購。

　　此筆交易是持有中住佳展90%股份的佳展投資有限公司實際控制人孫伯榮與中新集團達成的,而中新集團公告稱,此筆交易是孫伯榮通過熟悉中新集團人士介紹,而雙方達成的協(xié)議。

　　但是孫伯榮顯然不想把項目一賣了之。根據(jù)雙方達成的交易協(xié)議,中新集團將以現(xiàn)金支付1.5億元,另外2.25億元,中新集團將以每股1.80港元,定向增發(fā)1.25億股給孫伯榮或其代理人。有關資料表明,獲得定向增發(fā)后,孫伯榮所持有股份占中新集團總股本的1.91%。

　　一位了解此交易人士介紹,由于2006年底國家有關部門已經(jīng)叫停了別墅項目用地審批,"君臨泉山"項目升值空間很大,當時有幾家企業(yè)都想競買此項目,是中新集團提出了"換股"的方案,打動了孫伯榮。

　　以中新集團的實力,用一塊7000畝左右的別墅用地換來近2%的股份,對孫來說顯然也是件合算的買賣。

　　知情人士告訴記者,中新集團收購"君臨泉山"項目的初衷是以此項目作為在徐州地區(qū)開發(fā)項目的開始,落實中新集團全面布局二三線城市的計劃。為此,中新集團專門成立了中新徐州分公司。

　　"君臨泉山"項目是目前中新徐州分公司擁有的唯一房地產(chǎn)項目,但是該公司并沒因出讓此項目而影響招兵買馬的動作,該公司一位相關人士表示,公司已經(jīng)在談幾個項目,并準備在徐州有長期發(fā)展。

　　上述知情人士表示,中新集團可能是因為資金原因而放棄"君臨泉山"項目開發(fā)的。該公司于4月份又以5億港幣的價格在上海收購了一項目,即使公司資金實力雄厚,在如此快速度和大規(guī)模的購地擴張前也不可能"面不改色"。另外,"君臨泉山"項目開發(fā)還需要補繳土地價款,并準備后期開發(fā)費用,整體開發(fā)投資資金預計還要10億元,這對當前以快速擴張土地儲備為經(jīng)營理念的中新集團來說,顯然是個不小的資本負擔。

　　"我正在開會。"負責徐州項目的一位中新集團副總裁電話中拒絕了記者的采訪。

　　中新土地資本術

　　在許多外資房企未敢大規(guī)模投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場時,中新集團以其快速的圈地運動實現(xiàn)土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)兩條腿走路,并交互支持的"土地騰挪資本術"而令業(yè)界驚詫。

　　實際上,中新"賣地生財"屢試不爽。今年3月28日,中新集團將其開發(fā)的天津"老城廂"地塊中12號地賣給新加坡國浩地產(chǎn)公司,轉手從中賺取1.5億元。

　　而在當時的項目交易會上,中新集團副總裁陶明告訴記者,在成功開發(fā)完老城廂項目后,中新集團又在天津津南區(qū)拿下了一塊700萬平米的一級土地開發(fā)。另外還在積極地尋找新的有升值潛力土地開發(fā)項目。

　　中新集團從一進軍內(nèi)地市場就認準了土地是內(nèi)地房企發(fā)展永恒的主題,在其集團內(nèi)部也成立了專門從事土地一級開發(fā)的部門,實現(xiàn)了土地和房產(chǎn)開發(fā)的兩線發(fā)展。

　　今年1月,元昆曾對媒體透露在5月之前通過收購中小房企股權,實現(xiàn)其在內(nèi)地土地儲備超過1000萬平方米的目標,預計今年年底其在內(nèi)地土地儲備面積達到1500萬平方米。

　　"中新集團的典型做法是注重土地一級開發(fā),然后在二級開發(fā)中引入合作伙伴。"剛剛于去年年底辭去中新集團獨立董事的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生日前在接受記者采訪時表示,中新集團本身是個房地產(chǎn)開發(fā)商,但它經(jīng)常喜歡在自己的土地項目中引入知名地產(chǎn)開發(fā)商合作,以此提高項目品牌,同時降低開發(fā)風險。

　　正是秉承這種經(jīng)營思路,中新集團先后在全國10余個主要城市拿下驚人數(shù)量的土地。在中新所拿到的土地中可以發(fā)現(xiàn),通過一級開發(fā)拿到的地占相當規(guī)模,且給集團帶來豐厚利潤。

　　"作為港資公司,通過收購公司股權的方式拿地還應該是主流方式。"中新集團一位有關人士表示,雖然中新集團是少有的做土地一級開發(fā)的港資公司,但是2006年中新集團所收購的土地中,還是有相當部分是通過收購、合作的方式實現(xiàn)的。

　　"收購、合作+土地一級開發(fā)"的方式幫中新集團積累了豐富的土地儲備資源、同時也為中新集團整體發(fā)展和房產(chǎn)項目開發(fā)提供資金供給。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,中新集團以目前的資本實力實現(xiàn)了千萬平米土地儲備,百萬平米房產(chǎn)項目開發(fā)的局面,得益于集團高超的資本運作手段。

　　"適當和及時的集團內(nèi)部土地與資金的資源調(diào)配,能使其發(fā)揮更大效用,"中新集團有關人士說,"君臨泉山"項目出讓獲得資金正是準備用于企業(yè)日常經(jīng)營。