在被稱作“國有企業(yè)整體上市年”的2007年，北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司(下稱首開集團(tuán))很有可能成為市國資委下屬房地產(chǎn)企業(yè)上市的第一單。

　　4月11日，首開集團(tuán)控股的上市公司天鴻寶業(yè)突然停牌，宣布“公司正在討論非公開發(fā)行事項(xiàng)”。由此，總資產(chǎn)達(dá)500億元的北京最大的房地產(chǎn)公司——首開集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市計(jì)劃正式展開。

　　天鴻寶業(yè)證券事務(wù)代表鐘寧在接受媒體采訪時(shí)公開表示：“可以確定的是，這次主要是向首開集團(tuán)定向增發(fā)，現(xiàn)在正在談首開集團(tuán)具體注入哪些資產(chǎn)項(xiàng)目。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，首開重整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將之推向資本市場，是這家老牌國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的開始。在2003年土地“招拍掛”政策正式實(shí)施后，伴隨著拿地模式的轉(zhuǎn)變，老牌房地產(chǎn)企業(yè)正在重新考慮其運(yùn)營模式。

　　受首開房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市消息的刺激，天鴻寶業(yè)停牌前，公司股價(jià)已在13個(gè)交易日內(nèi)，從8元漲至14元。

　　一位首開內(nèi)集團(tuán)部人士透露，此次首開集團(tuán)準(zhǔn)備通過天鴻寶業(yè)作為資本運(yùn)作平臺上市，更多是來自北京市國資委的推動(dòng)作用。早在天鴻集團(tuán)和北京城開合并之初，北京市國資委就曾提出“集團(tuán)力爭三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)整體上市”的要求。

　　首開集團(tuán)2005年12月掛牌成立，由天鴻集團(tuán)、北京城開合并而成，注冊資本10億元，總資產(chǎn)500億元，年開復(fù)工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元。成立迄今，就被業(yè)界認(rèn)定為北京房地產(chǎn)的“龍頭航母”，即便在國內(nèi)也名列前茅。

　　北京市對于首開集團(tuán)相當(dāng)重視，市國資委除了注資10億資產(chǎn)，還特別說明劃撥給首開集團(tuán)的是原天鴻、北京城開旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，首開不會負(fù)擔(dān)兩家企業(yè)的舊有債務(wù)。在清產(chǎn)核資中，兩集團(tuán)共有27億元的壞賬，被北京市國資委“卸掉”。對此，首開內(nèi)部人士評價(jià)，這顯然是為日后上市做準(zhǔn)備。

　　就在天鴻寶業(yè)公告非公開發(fā)行前一個(gè)月，上海最大的一級土地開發(fā)商上海地產(chǎn)集團(tuán)，也宣布注資旗下的上市公司中華企業(yè)籌備整體上市。上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海的地位形同首開集團(tuán)在北京的身份，都是當(dāng)?shù)刈畲蟮囊患壨恋亻_發(fā)商，他們的控股股東也同為其各自所在地的國資委。

　　北京市國資委早有打算，但從實(shí)際行動(dòng)看，首開的準(zhǔn)備工作仍顯倉促。今年3月，坊間就有關(guān)于首開集團(tuán)整體上市的傳聞，但在4月11日天鴻寶業(yè)發(fā)公告前，首開集團(tuán)還從未明確上市以及具體的上市方式。

　  由于首開高層一直對上市有不同意見，天鴻寶業(yè)的停牌和宣布非公開發(fā)行，僅是“一天之內(nèi)的決定”。最終哪些資產(chǎn)將注入天鴻寶業(yè)，仍是最大的懸疑。

　　首開集團(tuán)董事長劉希模曾介紹稱，集團(tuán)目前將主業(yè)資產(chǎn)劃分為三大板塊，分別是土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)二級開發(fā)以及持有型物業(yè)經(jīng)營，三大主業(yè)板塊總資產(chǎn)規(guī)模的資源配置目標(biāo)為3∶5∶2。

　　所謂土地一級開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行投資整理，包括征地、拆遷、土地平整及公共配套設(shè)施建設(shè)等；二級開發(fā)，則指土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租。

　　對于三大板塊的比重，劉希模有一個(gè)說法，“土地開發(fā)是龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)是支柱產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營則是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。”首開集團(tuán)在獲得土地一級開發(fā)權(quán)方面具先天優(yōu)勢，而合并前天鴻、城開兩大集團(tuán)70%至80%的銷售收入，則來源于二級開發(fā)。

　　與三大板塊相對應(yīng)，首開集團(tuán)設(shè)立了四個(gè)事業(yè)部，置地事業(yè)部主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)，置業(yè)事業(yè)部則負(fù)責(zé)北京地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部負(fù)責(zé)經(jīng)營持有型物業(yè)，經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部則用于管理境外和京外公司及酒店。

　　接近首開集團(tuán)的消息人士透露，此次首開集團(tuán)的上市規(guī)劃，思路一變再變。最初首開上市的計(jì)劃，是實(shí)現(xiàn)土地房地產(chǎn)二級開發(fā)項(xiàng)目的整體上市；不久，又傳來集團(tuán)全部資產(chǎn)整體上市的規(guī)劃，即將土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)二級開發(fā)以及物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目整體打包注入上市公司的規(guī)劃。

　　然而，最終比較明確的說法是：將一級開發(fā)和北京地區(qū)物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目排除在外，將集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)二級開發(fā)即置業(yè)事業(yè)部、經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部注入目前控股的上市公司，注入的方式確定為定向增發(fā)。

　　作為首開的支柱產(chǎn)業(yè)，置業(yè)事業(yè)部是四大事業(yè)部中規(guī)模最大的一個(gè)，包括上市公司天鴻寶業(yè)、天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、城開股份有限公司等在內(nèi)的40家子公司，已被劃撥進(jìn)置業(yè)事業(yè)部；經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部則掌管著首開集團(tuán)北京地區(qū)以外的各個(gè)公司和物業(yè)。

　　首開的合并重組，一直被認(rèn)為是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。首開集團(tuán)董事長劉希模曾私下表示，集團(tuán)真正的整合需要三年時(shí)間來完成。去年由首開集團(tuán)和北京市國資委共同制定的“首開集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃”中，并沒有提及首開集團(tuán)整體上市的計(jì)劃，僅有擴(kuò)張以“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、資本經(jīng)營互為支撐”的說法。當(dāng)時(shí)劉希模就已公開提出過以天鴻寶業(yè)為框架、整合其在房地產(chǎn)二級開發(fā)市場的業(yè)務(wù)的構(gòu)想。此后不久，首開集團(tuán)委派集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師楊文侃出任了天鴻寶業(yè)上市公司董事長。

　　不過，天鴻寶業(yè)2006年業(yè)績比較暗淡，主營業(yè)務(wù)收入僅4000多萬元，比上年同期下降89%；凈利潤僅691萬元，同比下降73%。這與大部分主流房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績有天壤之別。因此，首開集團(tuán)巨大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最終將如何注入天鴻寶業(yè)，各方普遍關(guān)注。知情人士透露，目前首開集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市規(guī)劃，依舊在國資委審批過程中。

　　首開集團(tuán)被認(rèn)為是北京的“大地主”，但同時(shí)，其近年獲得土地的渠道已日漸收窄。在識者看來，首開集團(tuán)上市計(jì)劃的“破繭而出”，不僅是國家和地方政府的政策推動(dòng)，更是由于房地產(chǎn)市場政策變化所引發(fā)的房地產(chǎn)投資開發(fā)模式的變化。

　　在原來的市場政策下，房地產(chǎn)企業(yè)通過協(xié)議出讓，或者合作開發(fā)、變更土地使用性質(zhì)等方式獲取土地，開發(fā)商只需支付一小部分地價(jià)款就可取得土地的實(shí)際開發(fā)權(quán)，剩余地價(jià)款可以在房屋銷售后用銷售收入支付。

　　在新的土地政策下，開發(fā)商只能通過“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣、掛牌)方式獲取土地，除了投標(biāo)前必須交納保證金、中標(biāo)后交付首期地價(jià)款，剩余地價(jià)款須在半年內(nèi)付清。由此，資金和土地儲備使得行業(yè)準(zhǔn)入門檻陡然提升。

　　中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長的顧云昌說，目前國內(nèi)的各大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備情況并不樂觀。尤其在北京市場，土地供應(yīng)量和開發(fā)量之間的矛盾短期內(nèi)難以解決。在新的土地政策下，開發(fā)商只能通過“招拍掛”方式獲取土地，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本金的競爭。

　　顧云昌認(rèn)為，首開集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市之后，最主要的還是要解決土地儲備和融資渠道問題。隨著市場的逐步放開，土地的價(jià)格和成本也越來越貴，首開需要更大的資本平臺融資途徑。

　　首開集團(tuán)一位知情人士透露，首開集團(tuán)在北京雖處于“產(chǎn)業(yè)航母”地位，但目前土地儲備并不充裕。目前首開旗下最重要的開發(fā)項(xiàng)目是：2006年首開聯(lián)合城建集團(tuán)以26億元的價(jià)格“競標(biāo)”拿下的廣渠路36號地，以及國奧投資正在開發(fā)的部分國家體育館及奧運(yùn)村項(xiàng)目。

　　此外，首開近兩年內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)也僅剩下回龍觀、幸福村和望京的幾個(gè)項(xiàng)目。如何進(jìn)一步擴(kuò)展集團(tuán)的土地儲備，已成為擺在首開面前的最主要問題。

　　不過，首開集團(tuán)相關(guān)人士也表示，有信心保持自己未來在北京房地業(yè)的霸主地位依舊。他稱，雖然土地的市場政策在改變，但并不意味著在“招拍掛”市場環(huán)境中首開沒有自己的優(yōu)勢。畢竟，首開在獲得土地一級開發(fā)權(quán)方面具有先天優(yōu)勢，而一級開發(fā)對于二級開發(fā)具有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理殷澤環(huán)指出，以目前首開集團(tuán)的資金和產(chǎn)業(yè)實(shí)力，繼續(xù)在北京地產(chǎn)業(yè)保持領(lǐng)先不成問題。但上市將使得首開由一家政策性公司向市場競爭新實(shí)體發(fā)生轉(zhuǎn)變。殷澤環(huán)透露，首開上市，應(yīng)該代表著其集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層決策意向的一種轉(zhuǎn)變，這可能同時(shí)是首開大規(guī)模進(jìn)入其它區(qū)域性市場的一個(gè)信號。

　　對此，首開集團(tuán)內(nèi)部人士表示，掌管著首開集團(tuán)北京地區(qū)以外的各個(gè)公司、酒店和物業(yè)等項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部，將是這次打包上市的一個(gè)亮點(diǎn)。據(jù)透露，首開集團(tuán)目前在超過10個(gè)省市擁有分公司，在天津?yàn)I海開發(fā)區(qū)和上海的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目均已成型。此外，據(jù)稱中原房地產(chǎn)將負(fù)責(zé)首開集團(tuán)置業(yè)事業(yè)部未來多個(gè)項(xiàng)目的推廣，項(xiàng)目涉及多個(gè)京外區(qū)域。

　　在華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事副總經(jīng)理公衍奎看來，首開集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目上市，并不會對北京房地產(chǎn)業(yè)的整體格局產(chǎn)生改變；但就公司的管理機(jī)制和管理模式而言，將會對首開產(chǎn)生極大的影響。隨著利益相關(guān)者由國資委向公眾股東過渡，首開也將由原先“北京大地主壟斷者”的形象，向更規(guī)范的公司法人實(shí)體轉(zhuǎn)變。