上海公積金管理中心的試點(diǎn)給“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)又添了一把火：到2007年6月，上海公積金管理中心有望完成首例“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議。

　　據(jù)了解，該方案具體如下：針對(duì)65歲以上的老年人，他們可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；該房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心；其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。

　　上海模式：機(jī)構(gòu)收購(gòu)、返租

　　“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)上海市老齡委統(tǒng)計(jì)，目前上海戶(hù)籍的老年人為266.37萬(wàn)人，老齡化指數(shù)達(dá)到19.58%；再過(guò)一二十年，上世紀(jì)50年代生育高峰出生的人口陸續(xù)退休，據(jù)預(yù)測(cè)，上海老年人口將高達(dá)400萬(wàn)，其中80歲以上的高齡人口近100萬(wàn)。

　　“上海模式”的核心類(lèi)似于“倒按揭”：公積金中心購(gòu)買(mǎi)老年人的房產(chǎn)，然后返租?？紤]到租金總量不可能超出售價(jià)，差價(jià)部分由老人支配。這樣把老年人的房產(chǎn)變成了“活錢(qián)”，而老年人有生之年的居住權(quán)則不受影響；房屋產(chǎn)權(quán)歸公積金管理中心，完整權(quán)益在老人去世后即可獲得。

　　李先生夫婦家住在靜安區(qū)康定路，李先生今年65歲、配偶62歲；在退休之前，李先生夫婦的一個(gè)月收入為6000元，李先生夫婦每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金為3500元。

　　李先生夫婦想通過(guò)“以房養(yǎng)老”改善晚年生活，于是可以考慮將自己面積70平方米、總價(jià)120萬(wàn)的房子賣(mài)給公積金管理中心；同時(shí)按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，該套房子每月租金為2500元。

　　根據(jù)2006年上海市人口平均期望壽命已達(dá)80.97歲的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，李先生夫婦和公積金管理中心簽訂了長(zhǎng)達(dá)20年返租協(xié)議，獲得該房屋20年使用權(quán)。這樣李先生在買(mǎi)房同時(shí)向公積金管理中心交納租金60萬(wàn)元；物業(yè)價(jià)值為120萬(wàn)元，剩余60萬(wàn)現(xiàn)金就由李先生夫婦所得。

　　退休后兩個(gè)人原本每個(gè)月只能領(lǐng)取3500元的退休金，生活質(zhì)量明顯下降；通過(guò)“以房養(yǎng)老”把自己的房屋賣(mài)給相關(guān)機(jī)構(gòu)，獲得60萬(wàn)元現(xiàn)金，哪怕平攤到20年每個(gè)月也有2500元，這樣他們的生活質(zhì)量也就不會(huì)降低。20年后，老夫妻仍有優(yōu)先權(quán)，可以續(xù)簽租約。

　　南京模式：社會(huì)力量主導(dǎo)

　　“上海剛剛開(kāi)始推廣的‘以房養(yǎng)老’類(lèi)似于‘倒按揭’。”原上海市勞動(dòng)保障科研所所長(zhǎng)戴律國(guó)對(duì)記者表示。“南京最先推廣的‘以房養(yǎng)老’模式則屬于‘倒按揭’，并且已經(jīng)操作了。”

　　通常“以房養(yǎng)老”指的就是住房反向抵押貸款，簡(jiǎn)稱(chēng)“倒按揭”。南京湯山“溫泉留園”曾率先公開(kāi)推出具有倒按揭性質(zhì)的“以房養(yǎng)老”舉措。

　　該方案是：擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產(chǎn)抵押；經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免繳一切費(fèi)用；房屋產(chǎn)權(quán)在老人謝世后歸養(yǎng)老院所有。

　　南京湯山“溫泉留園”的做法是“倒按揭”的雛形。但是專(zhuān)家認(rèn)為，雖然倒按揭在南京得到了一定的推行，并不適合向全國(guó)大規(guī)模推廣。

　　“倒按揭模式存在瓶頸，需要一定的條件才能推廣。”戴律國(guó)認(rèn)為，“首先老年人得擁有房屋，而且該房屋沒(méi)有糾紛；另外，還需根據(jù)入住者的身體狀況而定。”

　　“以房養(yǎng)老”仍在草莽階段

　　雖然“倒按揭”等模式有所不足，但還是在北京、上海、重慶、長(zhǎng)沙、南京等地引起了關(guān)注。2006年全國(guó)人大、政協(xié)會(huì)議就有代表、委員建議和提案，希望在我國(guó)推行“倒按揭”。

　　當(dāng)前推廣“以房養(yǎng)老”的條件尚不充分：至今沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)明確申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”人員的資格，也沒(méi)有相關(guān)法律來(lái)準(zhǔn)確評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值，以及合理計(jì)算分期發(fā)放貸款金額等。相比于南京的操作，上海模式的最大特點(diǎn)是由具有公信力的部門(mén)搭建平臺(tái)，成功幾率似乎更大一些。

　　有分析人士認(rèn)為，“以房自助養(yǎng)老”暗含風(fēng)險(xiǎn)：一部分人趁高房?jī)r(jià)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給父母甚至不相干的老年人，然后變現(xiàn)、長(zhǎng)期享用低租金；乃至將此房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租……戴律國(guó)認(rèn)為，不排除有極小部分人會(huì)這樣操作，但總體而言對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有很大影響，相關(guān)部門(mén)也要研究出臺(tái)法規(guī)來(lái)規(guī)范?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)平穩(wěn)、過(guò)戶(hù)要繳納高額稅金，相關(guān)政策使這部分人沒(méi)有機(jī)會(huì)。

　　總體而言，當(dāng)前“以房養(yǎng)老”仍處于市場(chǎng)啟動(dòng)的“草莽階段”。

　　趨勢(shì)展望

       “社會(huì)化養(yǎng)老”催生養(yǎng)老物業(yè)戴律國(guó)認(rèn)為，未來(lái)上海將有“社會(huì)化養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”兩種模式并存。上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)屬于“居家養(yǎng)老”；而“社會(huì)化養(yǎng)老”模式前景同樣光明。

　　居家養(yǎng)老，即房屋抵押后老人仍居住在其房屋內(nèi)，直至身故后由接受抵押機(jī)構(gòu)處理房產(chǎn)；居家養(yǎng)老一般適合剛退休不久，六十多歲且身體健康、生活能自理、住房寬裕，抵押后能獲得較高貸款的老年人。

　　社會(huì)化養(yǎng)老即將住房抵押給有關(guān)機(jī)構(gòu)，老人住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老至終身。社會(huì)化養(yǎng)老適合80歲以上、生活不能自理的高齡老人。

　　“從現(xiàn)在起，應(yīng)發(fā)動(dòng)社會(huì)各方面的力量，加快建造適應(yīng)各層次老年人入住的護(hù)理院、福利院、養(yǎng)(敬)老院、老年公寓、老年別墅乃至老年社區(qū)和托老所。”戴律國(guó)呼吁，“政府不要自己扛著。這既是福利事業(yè)，又是一個(gè)產(chǎn)業(yè)。”

　　就“以房養(yǎng)老”而言，除了由社會(huì)力量或政府部門(mén)搭建收購(gòu)、返租的“居家養(yǎng)老”平臺(tái)，越來(lái)越大的老年市場(chǎng)也在催生專(zhuān)門(mén)的社會(huì)化養(yǎng)老型物業(yè)。

　　位于浙江西天目山下大有村的“城仙居”養(yǎng)生鄉(xiāng)村公寓是用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民宅基地建的物業(yè)，整棟樓總共有三層：一樓大部分給當(dāng)?shù)嘏c之簽合約的農(nóng)民；二、三樓出售，農(nóng)民向二、三樓業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。

　　“城仙居”養(yǎng)生鄉(xiāng)村公寓分為養(yǎng)生、投資兩個(gè)類(lèi)型。養(yǎng)生型標(biāo)準(zhǔn)間5.5萬(wàn)元；投資型分為9萬(wàn)元、12萬(wàn)元兩種。物業(yè)有效期都是30年。投資型物業(yè)買(mǎi)家前10年限定每年居住80天，每年獲得不低于7200元、9600元的投資回報(bào)，后20年和養(yǎng)生型一樣，自由居住。

　　不出意外地，此類(lèi)物業(yè)面世就遭遇了質(zhì)疑。土地屬于集體所有，不能獲得產(chǎn)權(quán)；使用權(quán)需要有當(dāng)?shù)卮寮w同意，否則便沒(méi)有保障。

　　戴律國(guó)不看好此類(lèi)“老年公寓”。他認(rèn)為，老年公寓在1990年代初蘇州曾經(jīng)實(shí)施過(guò)，但效果不佳，沒(méi)有人去，后來(lái)就成了度假的基地。“老年公寓可以算是高消費(fèi)的產(chǎn)品，租金較高。除非有老年人要享受才能到那里去。”