北辰實業(yè)分拆商業(yè)地產(chǎn)做REITs一直為業(yè)界所關(guān)注。日前，北辰實業(yè)董事長賀江川在“北辰實業(yè)H股上市10周年”活動上表示，在有關(guān)部門鼓勵開發(fā)地產(chǎn)信托背景下，將在適當(dāng)時候采取整體打包或分類打包方式發(fā)行房地產(chǎn)信托基金，謀求快速擴張。

　　兩年前，時任北辰實業(yè)總經(jīng)理的賀江川在采訪中就表示，公司已擁有投資物業(yè)30億元，具備分拆商業(yè)地產(chǎn)做REITs的業(yè)務(wù)形態(tài)。兩年后，升任公司董事長的賀江川舊事重提，被業(yè)界解讀為北辰實業(yè)分拆REITs動作提速。

　　市場有關(guān)北辰實業(yè)欲分拆商業(yè)物業(yè)做REITs的消息曾使其股票價格異動。4月23日，北辰實業(yè)在上海證交所發(fā)布澄清公告稱，分拆REITs一事僅處在研究階段，目前沒有實質(zhì)性動作。

　　“我們很早就有這個愿望，但是目前國內(nèi)相關(guān)政策還不完善。”5月17日，北辰實業(yè)上市公司資本市場部有關(guān)人士表示，明年是北辰分拆REITs的最佳時機，但是國內(nèi)REITs方面政策遲遲未出臺是制約北辰實業(yè)這一行動的最大難題。

　　同一天，北辰實業(yè)一位高管表示分拆REITs一事目前尚無實質(zhì)性動作，不過公司正在研究具體的實施方案。該高管進一步透露，分拆REITs的資產(chǎn)包擬定內(nèi)容全部是北辰實業(yè)自己所開發(fā)及持有的商業(yè)物業(yè)，待明年這些商業(yè)物業(yè)即可達到打包條件。

　　北辰實業(yè)資本市場部人士介紹，北辰實業(yè)有可能采取將酒店、寫字樓、公寓等投資性物業(yè)與零售物業(yè)整體打包的方式組建REITs物業(yè)包。目前北辰實業(yè)擁有約45萬平米的各類商業(yè)物業(yè)規(guī)模，待2008年年底前，還將有北辰大廈等約70萬平米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)完成。屆時北辰實業(yè)將擁有約105萬平米的商業(yè)物業(yè)，資產(chǎn)估值超過100億元人民幣。

　　“即使目前手中的商業(yè)物業(yè)規(guī)模也夠了。”上述資本市場部人士表示，目前北辰實業(yè)投資物業(yè)擁有五洲假日酒店及北京國際會議中心，另擁有近20萬平米的零售物業(yè)。

　　北辰實業(yè)的2006年度經(jīng)營年報顯示，公司旗下位于北京亞奧商圈的匯園國際公寓、匯園公寓、匯欣大廈、匯賓大廈、北京國際會議中心、北京五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店等投資性物業(yè)及酒店實現(xiàn)營業(yè)溢利逾2.8億元人民幣，同比增長38%。

　　其中，2006年投資物業(yè)貢獻稅前利潤1.7億元，較去年增長26%，而零售物業(yè)收入略有下降，全年實現(xiàn)稅前利潤6133萬元。

　　北辰實業(yè)的零售物業(yè)量將在明年有大幅度提升。據(jù)北辰實業(yè)有關(guān)人士介紹，該公司將在2008年新開業(yè)16萬平米的購物中心，并欲改革零售物業(yè)經(jīng)營模式，與一家國際著名的零售物業(yè)運營商合作，在全國推行零售物業(yè)連鎖形式。

　　國內(nèi)REITs專家、嘉富誠國際資本有限公司總裁穆健瑋表示，北辰實業(yè)所擁有投資性物業(yè)及零售物業(yè)全部集中在北京奧運會商圈內(nèi)，而該商圈目前仍不是北京繁華商圈之一，該商圈內(nèi)缺乏配套商業(yè)設(shè)施，北辰在這一商圈內(nèi)大推零售物業(yè)具有良好市場前景，但該商圈的最大升值概念還是在奧運會上，因此如果北辰能在2008年奧運會前后實現(xiàn)分拆REITs上市，會對其分拆資產(chǎn)估值有好處。

　　北辰實業(yè)一位高管亦表達了對時間概念的看法，他表示北辰實業(yè)雖然有向二線城市收購物業(yè)，形成全國商業(yè)物業(yè)布局的想法，但是明年年底之前公司主要任務(wù)是集中資金完成奧運會相關(guān)工程的開發(fā)建設(shè)，因此分拆REITs的資產(chǎn)也只能是目前北辰手中持有和擬持有的奧運會商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

　　據(jù)了解，目前北辰商業(yè)物業(yè)綜合收益率約在9%左右，而在香港和新加坡上市的REITs收益率在7%-8%已經(jīng)被認(rèn)為比較理想。

　　“主要是政策限制，比如有關(guān)REITs的稅收優(yōu)惠政策沒有出臺。”北辰實業(yè)資本市場部人士說，時機的選擇不在北辰，而在國家有關(guān)政策何時出臺。

　　赴港抑或內(nèi)地

　　穆健瑋介紹，目前國內(nèi)有很多房地產(chǎn)公司、信托公司等機構(gòu)在做REITs準(zhǔn)備工作，從目前資本市場環(huán)境來看，機構(gòu)可以從四個途徑實現(xiàn)最終的REITs。一是信托受益型，即先發(fā)行信托組成資產(chǎn)包，待合適時機將信托產(chǎn)品封轉(zhuǎn)開實現(xiàn)REITs；二是上市公司直接將商業(yè)地產(chǎn)打包分拆，目前在香港上市的內(nèi)地企業(yè)具有這方面優(yōu)勢；三是先以私募形式組成股權(quán)公司，股權(quán)公司收購物業(yè)進行打包，待政策允許時實現(xiàn)上市，私募股權(quán)通過上市在二級市場退出獲利；四是先組成幾個資產(chǎn)管理公司，資產(chǎn)管理公司先進行物業(yè)打包收購，然后將這些資產(chǎn)管理公司組成一個大型資產(chǎn)管理公司，再實行上市。

　　從北辰實業(yè)的自身特點來看，其在香港市場直接分拆REITs上市顯然是條捷徑。穆健瑋表示，北辰實業(yè)于1997年登陸香港市場上市，當(dāng)時國內(nèi)上市公司價值都有被低估的問題，北辰實業(yè)在香港市場上分拆商業(yè)地產(chǎn)做REITs可以實現(xiàn)公司價值重估，獲得一個估值溢價。

　　而且目前香港資本市場對內(nèi)地REITs也有了更寬松的政策限定。穆健瑋分析，只要北辰實業(yè)可以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈值剝離，即可以先將商業(yè)物業(yè)注入香港上市公司，然后在通過香港上市公司將其分拆上市，隨后該REITs還可以逐步將北辰實業(yè)后續(xù)收購的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)逐步收購進來。

　　但是目前國內(nèi)這方面成功案例不多，加上北辰實業(yè)是國有控股企業(yè)，其在香港做業(yè)務(wù)分拆還有資產(chǎn)規(guī)模不得超過50%的規(guī)定。

　　北辰實業(yè)有關(guān)人士表示，REITs在國內(nèi)市場也十分熱，而且國內(nèi)有關(guān)監(jiān)管部門正在就REITs做積極試點準(zhǔn)備工作，不排除北辰實業(yè)在A股市場上做分拆的可能。

　　另外，上海證券交易所有關(guān)人士也表示，上證所目前已完成了REITs上市的技術(shù)準(zhǔn)備工作，政策允許后，REITs在國內(nèi)A股市場上市完全可能。

　　不管如何，分拆REITs已成為北辰實業(yè)十分想做而又很有必要去做的事情。北辰2007年的資本開支計劃是122億。其中，60億用作純開發(fā)性的新增土地儲備，而另外62億則主要用于投資物業(yè)，其中，現(xiàn)有物業(yè)的投資改造和建設(shè)投入為28億，而現(xiàn)有投資物業(yè)開發(fā)項目的繼續(xù)投入計劃則為34億。

　　據(jù)北辰實業(yè)有關(guān)人士透露，公司目前資產(chǎn)負(fù)債率為40%左右，未來3年將逐步上升到60%，公司急需做融資結(jié)構(gòu)多元化嘗試，如果分拆REITs成功，則可以解決投資物業(yè)開發(fā)建設(shè)資金之需。