一個(gè)由3家銀行組建的“重量級(jí)”銀團(tuán)，不久前親自趕往南京地鐵大廈，為南京地鐵二號(hào)線提供了南京市乃至江蘇省迄今為止最大的單筆貸款。這筆58億元的貸款將全部用于地鐵二號(hào)線的一期工程建設(shè)。地鐵負(fù)責(zé)人在貸款簽約儀式上明確表示，地鐵將“利用軌道交通專項(xiàng)基金和政策給予的配套土地”，形成“強(qiáng)勁”的還本付息機(jī)制。據(jù)了解，南京地鐵擁有近萬畝的土地儲(chǔ)備，這些土地日后可預(yù)見的巨大升值空間，成為銀團(tuán)力挺地鐵建設(shè)的主要原因。

　　土地拍賣背后的“香港模式”

　　今年年初的一場(chǎng)國(guó)土拍賣會(huì)上，編號(hào)為G84的地塊吸引了鳳凰置業(yè)、鳳凰晟基、地鐵房地產(chǎn)、地下鐵道開發(fā)、蘇建集團(tuán)5家開發(fā)商參與競(jìng)拍。該地塊東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街，是地鐵二號(hào)線沿線地塊中面積較大的一塊，其開拍的底價(jià)達(dá)到了6億元。這塊地經(jīng)過78輪競(jìng)拍叫價(jià)，終于被鳳凰置業(yè)和鳳凰晟基以10.1億元拿下。

　　“這只是一個(gè)操作。”南京地鐵相關(guān)人士告訴記者，這場(chǎng)熱鬧的土地拍賣背后，其實(shí)就是南京地鐵首次參與土地運(yùn)作，這塊土地的拍賣所得，將通過市政府劃撥給地鐵。類似的操作在香港地鐵的建設(shè)過程中被使用過多次；在今后的南京地鐵建設(shè)過程中，將被繼續(xù)應(yīng)用。“模式很明確。”該人士表示，這一模式即是從政府手中獲得地鐵沿線土地的收益權(quán)，完成項(xiàng)目的資本金的籌集，達(dá)到銀行貸款融資的門檻要求。完成融資之后，地鐵又依托土地轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)開發(fā)、上蓋物業(yè)利潤(rùn)和資源經(jīng)營(yíng)、票務(wù)運(yùn)營(yíng)，形成明顯的投入產(chǎn)出能力和強(qiáng)勁的還本付息機(jī)制。

　　“其實(shí)這個(gè)融資方案早在2005年就獲得了市政府的批準(zhǔn)。”地鐵相關(guān)人士告訴記者，這次58億貸款的成功簽約，標(biāo)志著這個(gè)融資方案的全部落實(shí)，政府允許地鐵公司在沿線范圍建設(shè)200萬平方米的商業(yè)面積、出讓一定面積的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種地鐵建設(shè)向土地要錢的開發(fā)模式，就是所謂的“香港模式”。

　　地鐵成為南京最大“地主”

　　以土地支持地鐵建設(shè)模式的確立，為南京今后的地鐵建設(shè)指明了方向。正在建設(shè)的地鐵一號(hào)線南延線，也將和地鐵二號(hào)線一樣，利用土地來完成建設(shè)資金的平衡。據(jù)了解，南延線投資達(dá)69億元，必須要用24.97年的時(shí)間才能回收投資。建成初期可預(yù)見的虧損，也將通過對(duì)站點(diǎn)周圍的土地的開發(fā)來實(shí)現(xiàn)收支平衡。

　　地鐵建設(shè)模式的成功確定，讓南京地鐵成為了南京最大的“地主”。據(jù)了解，南京地鐵目前獲得的政府配置土地?cái)?shù)量，接近一萬畝。這些土地主要來自于四個(gè)片區(qū)：河西南片、江寧地鐵南延線附近、仙林東片以及棲霞區(qū)內(nèi)的零星地塊。其中，僅僅仙林承諾給予地鐵東延線建設(shè)的土地，就達(dá)到了4000畝之多。江寧區(qū)所承擔(dān)的17.45億元地鐵一號(hào)線南延線建設(shè)資金，其中的相當(dāng)?shù)囊徊糠仲Y金，也將以土地劃撥的形式給予地鐵。

　　土地支持近200億建設(shè)地鐵

　　“我們有信心解決南京地鐵的資金問題。”南京地鐵負(fù)責(zé)人表示，地鐵融資模式的確立，將為未來幾年的工程建設(shè)提供強(qiáng)大的資金和政策保障。

　　“南京市級(jí)財(cái)政沒有辦法負(fù)擔(dān)。”在一次地鐵專家論證會(huì)上，南京市財(cái)政局相關(guān)人士表示。南京市投資84.83億元建設(shè)地鐵一號(hào)線，緊接著又要投資建設(shè)地鐵二號(hào)線、地鐵一號(hào)線南延線、地鐵二號(hào)線東延線，南京市財(cái)政已捉襟見肘?，F(xiàn)在，二號(hào)線融資模式的成功，將成功化解市財(cái)政的尷尬。