正當(dāng)樓市告別料峭寒冬、爆發(fā)普漲行情之時(shí)，中國(guó)二手房買賣交易強(qiáng)征20%個(gè)稅的說法又卷土重來。目前各地大多執(zhí)行房屋差價(jià)1%的征收稅率。業(yè)內(nèi)稱，其若實(shí)行，將阻擊熱錢和新買家的入市。不過，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)此未明確回復(fù)。

　　　火爆的二手樓市

　　杭州易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、浙江裕興不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、浙江中原物業(yè)顧問有限公司等房產(chǎn)中介行日前均稱，市場(chǎng)上二手房交易將征收20%個(gè)稅的消息已傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　就此，國(guó)家稅務(wù)總局及杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局都未明確回復(fù)，相關(guān)網(wǎng)站也未發(fā)布此類通知，但杭州農(nóng)稅副局長(zhǎng)葉子表示：“目前杭州農(nóng)稅還沒有接到上級(jí)關(guān)于強(qiáng)征20%個(gè)稅的通知。如果接到通知，那就征收。”

　　目前二手房交易中個(gè)稅征收辦法是：如能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按照交易差價(jià)的20%征收；如不能提供相關(guān)憑證的，按照1%征收。

　　2007年樓市的政策與2006年相比，一直波瀾不驚。如此消息獲準(zhǔn)出臺(tái)，將是最新調(diào)控手段。易居臣信總經(jīng)理周強(qiáng)龍說，上述消息已經(jīng)在各家中介公司蔓延開來，想必并非空穴來風(fēng)。鑒于稅務(wù)系統(tǒng)垂直管理的特點(diǎn)，如果要強(qiáng)征，可能不局限于杭州，很有可能波及全國(guó)。

　　去年8月1日是現(xiàn)在執(zhí)行的二手房個(gè)稅征收新政實(shí)施的首日，當(dāng)時(shí)政策一出臺(tái)，各地房產(chǎn)中介行門可羅雀，冷冷清清。而此時(shí)距離個(gè)稅政策出臺(tái)已過了9個(gè)月，買賣雙方均已漸漸度過了調(diào)控恐慌期，不少被抑制的需求因?yàn)榭吹椒績(jī)r(jià)依然往上走，而放棄等待，促成了目前交投兩旺的格局。

　　周強(qiáng)龍說，自從今年3月份以來，杭州的二手房買賣市場(chǎng)交投活躍，成交量迅速放大，整個(gè)行業(yè)迎來了全新氣象。如果強(qiáng)征20%個(gè)稅，無疑是兜頭澆下了一盆冷水，買賣雙方的心理預(yù)期將被重新改寫。

　　浙江中原物業(yè)顧問有限公司品牌管理總監(jiān)王慧稱，“就調(diào)控進(jìn)程而言，無論形容棋到中盤，抑或已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，都不足以解釋謎團(tuán)一樣的市場(chǎng)格局——調(diào)控聲聲在，房?jī)r(jià)高企笑春風(fēng)。”如果強(qiáng)征20%個(gè)稅，在一定程度上將阻擊熱錢與新進(jìn)場(chǎng)的買家?！?/p>

　　王慧稱，自去年下半年開始，在濃重的觀望氣氛中，涉雙稅房源除非房東主動(dòng)承擔(dān)雙稅，否則寸步難行。但今年1~4月的成交數(shù)據(jù)顯示，涉雙稅房源卻占到了相當(dāng)大的比例。在這種市況下，買家心理承受能力也在被動(dòng)中不斷加強(qiáng)，從拒不接受涉雙稅房源到最終接受的案例比比皆是。

　　耳有所聞此消息的浙江裕興不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司執(zhí)行總裁鄭瑛亦表示，“宏調(diào)的實(shí)際效果正在接受考驗(yàn)，‘空調(diào)說’等評(píng)論不絕于耳。在這樣的背景下，國(guó)稅總局強(qiáng)化、落實(shí)既往的政策執(zhí)行也很自然。”鄭瑛擔(dān)心，這一輪樓市全面回暖，與股市走牛密切相關(guān)?！?/p>

　　從裕興房產(chǎn)實(shí)際的買賣成交宗數(shù)來看，股市獲利回吐樓市的個(gè)案成交，約占裕興房產(chǎn)買賣宗數(shù)的20%左右。如果強(qiáng)征20%個(gè)稅，很可能的一個(gè)結(jié)果是賣家依然轉(zhuǎn)嫁成本，從而抬高二手房買賣價(jià)格，繼而間接推動(dòng)一手新房市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)。

　　“涉雙稅房源也瘋狂，由此折射出，流動(dòng)性過剩給房?jī)r(jià)上漲形成了潛在推動(dòng)力。一年前，那是一個(gè)罕有的寒冬。一年后，這是一個(gè)難得的暖冬。調(diào)控再度‘空調(diào)’？”王慧說，這或許是新政醞釀出臺(tái)的深層動(dòng)因之一。

　　調(diào)控效果懸疑

　　二手房交易征收個(gè)稅的做法在去年7月底出臺(tái)之前，曾激辯12年。但是，國(guó)內(nèi)各地出臺(tái)后實(shí)行的征收細(xì)則并不一致，出現(xiàn)了多重標(biāo)準(zhǔn)。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，各地的個(gè)稅征收細(xì)則帶有強(qiáng)烈的“地方保護(hù)色彩”。如果業(yè)主需要逃避個(gè)稅，完全可以以無法提供原值憑證作為借口。

　　同時(shí)，強(qiáng)征20%個(gè)稅包治百病的良藥，還有可能成為部分投資客出逃解套的一次機(jī)會(huì)。以一套不足5年持有時(shí)間的房產(chǎn)物業(yè)來對(duì)比二手房個(gè)稅政策繳稅額可見，其買入價(jià)如為50萬元，目前賣出價(jià)為100萬元。如果按照20%征收，粗略契稅、合同印花稅來計(jì)算，其需要繳納的個(gè)稅為：價(jià)差(100萬~50萬)×20%(所得稅率)=10萬元。而事實(shí)上，受制于宏觀調(diào)控，以滬杭為代表的部分房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，近年來部分區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格由于已被透支上漲潛力，而并未造成上揚(yáng)，因而強(qiáng)征20%個(gè)稅，倒是成為了部分投資客出逃解套的一次機(jī)會(huì)，仍以上述案例分析，如果當(dāng)時(shí)的買入價(jià)為100萬元，目前的賣出價(jià)為100萬元，那么它需要繳納的個(gè)稅則為零。

　　政策出臺(tái)之時(shí)，中原(中國(guó))地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理程澐博士曾表示，二手房買賣雙方將重新議價(jià)，轉(zhuǎn)售為租會(huì)激增；同時(shí)，租賃市場(chǎng)供應(yīng)量將放大，租金隨之下調(diào)。相當(dāng)數(shù)量的高檔住宅會(huì)拋售離場(chǎng)，其中“偽高檔”樓盤所受沖擊或許最大。

　　上海中介行的部分人士對(duì)于個(gè)稅征收的嚴(yán)密性也提出質(zhì)疑，從出臺(tái)時(shí)機(jī)來看，個(gè)稅新政與前段一系列政策的時(shí)間間隔太短，容易導(dǎo)致市場(chǎng)“麻痹”。其次，“自住”概念難以界定，這使得規(guī)避稅收存在很大的操作空間。雖然個(gè)稅稅率高達(dá)20%，但由于可以扣除各項(xiàng)成本，納稅基數(shù)并不大。

　　上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢部經(jīng)理馬冀說，此消息如果成行，這段時(shí)間正好是5年內(nèi)房源持有物業(yè)者出逃的良機(jī)。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)交割物業(yè)，只需要繳納1%的小費(fèi)用。這與大獲利相比是微不足道的。“從內(nèi)容上來看，個(gè)稅的免征期為5年，因此征收20%個(gè)稅只是進(jìn)一步增加了本已較高的短期炒房成本，對(duì)于長(zhǎng)期投資者而言政策的實(shí)際效果并沒有發(fā)生疊加。”