錢鐘書1947年在上海發(fā)表《圍城》時恐怕沒有想到，60年后，“圍城”現(xiàn)象會被人用來描述上海的樓市。針對上述“圍城”現(xiàn)象，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民分析稱：“走出去的企業(yè)是為了求利，走進來的企業(yè)是為了求名，這是兩種完全不同的心態(tài)。”

　　據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，上海弘毅投資管理有限公司總經(jīng)理張義鴻說：“很多企業(yè)想走出去，很多企業(yè)想進來，這個現(xiàn)象很有趣，也很值得關(guān)注。”他公司的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)的投融資和土地交易中介顧問。

　　事實上，上海樓市的“圍城”非自今日始，其背后折射出這個中國大陸最國際化的大城市房地產(chǎn)市場的種種現(xiàn)狀。

　　走出去與涌進來

　　綠地集團是上海房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，2006年總銷售額高達190億元，但其上海市場業(yè)績卻不到總量的1/4。

　　綠地收入的大頭在外地。今年年初以來，綠地一口氣拿了7個項目，預(yù)算總投資額高達200億元，只有三個項目在上海，而且均是郊區(qū)小項目，單個可建筑面積不超過10萬平方米。而它們在西安、成都、太原一出手拿的都是大盤，僅太原項目規(guī)劃總建筑面積就高達120萬平方米。至此，綠地業(yè)務(wù)遍及國內(nèi)近20個城市。除大本營上海外，其余均為二三線城市。

　　上海房地產(chǎn)排名第二的大華集團，近年來也不甘人后，走出上海，在貴陽、馬鞍山、煙臺等城市先后拿地。目前在上海房企中排名第三的復(fù)地集團，情況同樣如此。

　　據(jù)了解，復(fù)地旗下上海的項目所剩無幾，近期也極少在上海拿地。而去年10月，復(fù)地一口氣在杭州市余杭區(qū)喬司鎮(zhèn)拿下四幅土地，總占地面積19萬多平方米，總建筑面積約為42萬平方米，預(yù)算投資額近20億元。

　　復(fù)地2005年曾確定三大戰(zhàn)略圈：一是以上海、北京為代表的一線城市；二是區(qū)域中心城市，如武漢、重慶、天津等；三是長三角地區(qū)城市，如南京、無錫、杭州等。上海市場在復(fù)地戰(zhàn)略中所占比重越來越小。

　　上海龍頭企業(yè)紛紛走出“圍城”之時，外地房企卻正爭相進入，尤以粵軍勢頭最為兇猛：今年早些時候，廣東雅居樂收購金昌MALL，成功打入上海灘；去年爭奪上海浦東花木地塊未果的廣東星河灣，據(jù)說已成功拿到紫江集團旗下閔行區(qū)一幅總面積超過780畝的土地，規(guī)劃總建筑面積80多萬平方米。

　　而富力地產(chǎn)老板李思廉今年4月公開宣稱，預(yù)計兩年內(nèi)將斥資100億元進軍華東市場，其中70億元投在上海。不久前該公司已花了6億元在上海附近的昆山獲得一個新項目，作為進入上海的跳板。近日更有消息稱，原北京富力總經(jīng)理呂勁將調(diào)往上海，統(tǒng)籌華東區(qū)域業(yè)務(wù)。

　　來自深圳的華僑城、中海等，也將上海定位為重要的戰(zhàn)略城市，計劃大展拳腳。

　　“粵軍”大舉進軍上海的同時，擁有地利的浙江企業(yè)更是不甘落后。在浙江杭州樓市占有率達10%的濱江房產(chǎn)，近期明確決策，要把走出浙江的“第一槍”在上海打響，目前正在四處積極找地。不久前在上海舉辦的一個浙商房地產(chǎn)峰會上，擔任會長的中融集團董事長倪召興坦言，浙江房企看好上海市場，會更多前來發(fā)展。

　　進出之間各懷心事

　　針對上述“圍城”現(xiàn)象，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民分析稱：“走出去的企業(yè)是為了求利，走進來的企業(yè)是為了求名，這是兩種完全不同的心態(tài)。”

　　早在2002年即開始實施全國化戰(zhàn)略的綠地集團董事長張玉良曾表示，正是因為走出去，綠地在連續(xù)數(shù)年的調(diào)控中過得很好，因為上海樓市受到連續(xù)打壓，但別的城市卻節(jié)節(jié)上升。

　　綠地成為上海房企龍頭后，品牌知名度大增。正因如此，他們每次出外拿地，都能得到面積大、位置好的項目，大華、復(fù)地也嘗到了個中甜頭。

　　上海仲品房地產(chǎn)企業(yè)集團總經(jīng)理金劍直言，上海房地產(chǎn)開發(fā)最好時機可能已經(jīng)過去，但外地則機會多多。該公司開發(fā)的上海知名樓盤有河濱城市花園等，近期他們在安徽等地到處考察項目，希望能夠盡快走出去。

　　而正急于踏足上海的濱江房產(chǎn)副總裁朱立東則聲稱，公司進入上海是戰(zhàn)略決策，目的是為進入長三角其他城市打下一個好的基礎(chǔ)，所以上海做的第一個項目，并不要求賺多少錢。

　　陳立民認為，很多企業(yè)來上海，是看中上海良好的融資環(huán)境以及更佳的發(fā)展視野。而已經(jīng)擁有這些優(yōu)勢的上海企業(yè)，則更愿意到外地尋找商業(yè)機會。

　　當然，除了心態(tài)不同外，進進出出這個“圍城”的房企，對市場走勢的判斷也不盡相同。

　　張義鴻說，“那些想進來的企業(yè)心里清楚上海的情況，它們只要能獲得合理利潤就可以，出去的企業(yè)則大多是為了獲得更高利潤，顯然經(jīng)過數(shù)次反復(fù)的上海樓市，已很難讓房企有獲得超額利潤的機會了。”