外來兵團(tuán)大舉進(jìn)入海南，他們挾資金的巨大優(yōu)勢(shì)，依托成熟的經(jīng)營模式與管理模式，雖然還沒有對(duì)本土企業(yè)提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但隨著外地開發(fā)商在海南勢(shì)力的不斷膨脹，海南本土開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，留給他們的蛋糕已經(jīng)越來越少了。在愈來愈激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，海南本土開發(fā)商是否有了足夠的危機(jī)意識(shí)？

　　群雄逐鹿海島地產(chǎn)

　　“2008年奧運(yùn)會(huì)之后，全國關(guān)注的目光可能會(huì)再次投向海南！”在目睹外地兵團(tuán)大舉進(jìn)入海南跑馬圈地拿項(xiàng)目諸多大手筆后，海南房地產(chǎn)界的資深營銷人士孫正認(rèn)為，大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入某個(gè)區(qū)域有獨(dú)特的判斷標(biāo)準(zhǔn)，如此之多的大企業(yè)進(jìn)入海南一定是建立在扎實(shí)的調(diào)研和分析基礎(chǔ)之上的理性行為，可能在繼天津?yàn)I海新區(qū)之后，海南會(huì)成為又一個(gè)熱點(diǎn)。

　　眾多大型地產(chǎn)商已悄然展開爭(zhēng)奪海南優(yōu)勢(shì)土地資源的戰(zhàn)略行動(dòng)。海南天拓房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人清楚地記得，他前幾年在參加博鰲房地產(chǎn)論壇，當(dāng)問到國內(nèi)一些房地產(chǎn)巨頭是否有意來美麗的海南投資時(shí)，都左顧而言它。但現(xiàn)在，這些巨頭真正開始進(jìn)來了。

　　廣州富力地產(chǎn)獲得?？谖骱０赌羌茁糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目和位于陵水縣東部的香水灣占地約2300畝，規(guī)劃發(fā)展為綜合性商旅項(xiàng)目；同樣處于全國地產(chǎn)前列的雅居樂，在陵水縣清水灣圈地近20000畝，包括住宅、酒店及其他配套在內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，擬10年內(nèi)完成130億投資額。

　　香港新世界以18億獲得?？诿利惿?300多畝一線海景地的土地開發(fā)權(quán)的余韻至今還令許多?？谌私蚪驑返溃旖蛉f隆緊盯?？谛虏簫u的整體運(yùn)作，新世界集團(tuán)承諾后續(xù)10年將投入巨資傾力打造成“中國的右岸”。以香港盈科、上海家化、香港保利、美國泰威為主的國內(nèi)外七家企業(yè)圖謀取得三亞海棠灣44.34平方公里的土地開發(fā)權(quán)，表示將傾力投入巨資共同打造崛起大國的“國家海岸”，這一宏大設(shè)想已進(jìn)入控規(guī)階段。作為中國房地產(chǎn)領(lǐng)跑者的萬科地產(chǎn)，收購富春東方取得了?？诶饲贋稠?xiàng)目，也引起了海南本土開發(fā)商聯(lián)想翩翩。

　　早在多年前，中糧集團(tuán)成功取得了亞龍灣的土地整體開發(fā)權(quán)，山東的魯能集團(tuán)雄心勃勃地一直在推動(dòng)三亞海坡開發(fā)區(qū)的三亞灣新城項(xiàng)目，中信泰富在萬寧神州半島已拉開了正式開發(fā)建設(shè)的序幕，天津泰達(dá)已布點(diǎn)?？谖骱０兜捻?xiàng)目開發(fā)，深圳鴻洲大膽嘗試三亞河出海口舊城項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)取得巨大成功。

　　在下一波圈地運(yùn)動(dòng)中，?？诘乃抉R坡島、濱江西、東海岸，以及西線一些濱海區(qū)域、二線城市的土地開發(fā)也極有可能成為“外來戶”的戰(zhàn)略棋子。

　　五年后面臨巨大壓力

　　雖然海南目前尚不算地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)前的短期回報(bào)也不足以吸引實(shí)力雄厚的大型地產(chǎn)商。但從戰(zhàn)略角度而言，謀求長(zhǎng)期豐厚回報(bào)的地產(chǎn)商已將海南作為旅游地產(chǎn)發(fā)展的首選之地，這可能是島外開發(fā)商大舉進(jìn)軍海南的重要原因。

　　煮酒論英雄，海南本土房地產(chǎn)企業(yè)與外來兵團(tuán)將在同一個(gè)平臺(tái)展開競(jìng)爭(zhēng)，一些海南的業(yè)界人士已強(qiáng)烈感受到未來競(jìng)爭(zhēng)的壓力。

　　“在前五、六年，外來大兵團(tuán)會(huì)采取很多方式向全國營銷海南，吸引來大量客源，海南本土開發(fā)商不僅不會(huì)受到?jīng)_擊，還會(huì)獲益不少。但是時(shí)間一久，當(dāng)外來大開發(fā)商站穩(wěn)腳跟后，會(huì)成為海南房地產(chǎn)規(guī)則的制定者，本土開發(fā)商會(huì)感受到強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。”已經(jīng)從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的錢源長(zhǎng)認(rèn)為，由于中小開發(fā)商的實(shí)力較弱，當(dāng)大開發(fā)商影響海南有關(guān)方面決策層在提高房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻后，中小開發(fā)商拿地會(huì)很難，會(huì)被迫轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)方向。此外，中小開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷策劃、質(zhì)量控制等方面也不如大開發(fā)商有經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)的洗禮中極有可能處于下風(fēng)。

　　海南長(zhǎng)弘實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鎮(zhèn)雄認(rèn)為，海南的中小開發(fā)商習(xí)慣于運(yùn)作中小項(xiàng)目，而且在前些年以“半拉子”為主，在停緩建工程消化完以后，擺在本土房地產(chǎn)企業(yè)面前的問題的確很大。成片大規(guī)模的土地沒有實(shí)力參與競(jìng)爭(zhēng)，而市區(qū)內(nèi)可合作的小項(xiàng)目又不太好找，他的確感覺到將來壓力巨大。

　　省房協(xié)秘書長(zhǎng)陳武表示，外來開發(fā)商具有國際化的視野，會(huì)給海南帶來新的開發(fā)理念，海南本土開發(fā)商大多數(shù)在建設(shè)水平、設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量上存在差距，外來開發(fā)商大舉進(jìn)入海南，本土開發(fā)商將來肯定會(huì)有壓力的，一定會(huì)有部分中小開發(fā)商淘汰出局。為形成規(guī)模開發(fā)，省建設(shè)廳已經(jīng)向省政府建議，?？谝淮涡猿鲎屚恋貞?yīng)該在50畝以上，小城市一次性出讓土地至少30畝以上，這會(huì)增加資金短缺的小開發(fā)商壓力。此外，為了保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，省建設(shè)廳即將出臺(tái)新的預(yù)售制度，預(yù)售款必須專用于項(xiàng)目建設(shè)，不得挪用，這也對(duì)小開發(fā)商的發(fā)展很不利。

　　本土中小開發(fā)商的軟肋

　　820多家房地產(chǎn)企業(yè)在海南樓市中你爭(zhēng)我奪，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)貌似繁榮，但是細(xì)數(shù)目前海南本土的房地產(chǎn)公司，又有幾家能夠在市場(chǎng)上叫得響？作為海南樓市的觀察者之一，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為海南本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚存在不少軟肋。

　　其一，實(shí)力不夠，英雄氣短。海南的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不夠，不論土地、資金、管理還是整體運(yùn)作實(shí)力，都難以和裝備精良的外來公司抗衡。

　　其二，扎實(shí)做實(shí)業(yè)者少，投機(jī)心態(tài)重。有些開發(fā)商表面上是在做房地產(chǎn)，拿到土地后卻轉(zhuǎn)手賣掉，成為了土地販子。多數(shù)本土房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品僅有外地優(yōu)秀作品的一鱗半爪、流于表面的拙劣抄襲。也有一些開發(fā)商其實(shí)也做了不少項(xiàng)目，卻在百姓心中沒有留下多少印象。有些開發(fā)商憑某個(gè)項(xiàng)目名聲大振，但轉(zhuǎn)眼就沒了聲響，讓人百思不得其解。

　　其三，誠信度不夠。也許因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)存在暴利，人員流動(dòng)快，缺乏職業(yè)化的員工，也缺乏職業(yè)化的房地產(chǎn)老板。一些房地產(chǎn)老板經(jīng)常對(duì)員工的承諾不兌現(xiàn)，甚至任意克扣，有的還百般刁難，雖然也有的房地產(chǎn)老板賺了錢，但公司規(guī)模、樓盤開發(fā)水準(zhǔn)均沒有突破和創(chuàng)新。有的開發(fā)商不按合同辦事，不遵守“游戲規(guī)則”，卻習(xí)慣于利益的博弈：合約成廢紙、承諾變空談；賣房時(shí)承諾誘人，交房時(shí)全面縮水；設(shè)計(jì)圖華而不實(shí)，裝修中偷工減料；銷售中炒抬房?jī)r(jià)，合同顯失公平；面積“短斤缺兩”，公攤嚴(yán)重超標(biāo)……人無信而不立，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。

　　加速培育核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　面對(duì)大兵壓境，本土房產(chǎn)商們是“做一天和尚撞一天鐘”，還是積極尋求出路，持續(xù)發(fā)展壯大？已經(jīng)有一部分房產(chǎn)商在思考未來發(fā)展受到的挑戰(zhàn)。

　　“隨著外地開發(fā)商在海南力量不斷膨脹，留給本土開發(fā)商的蛋糕已經(jīng)越來越少了。”海南衍宏實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，本土開發(fā)商應(yīng)該有危機(jī)意識(shí)，要真正能與外來企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，除了熟悉本土市場(chǎng)，本土房產(chǎn)企業(yè)必須尋找核心競(jìng)爭(zhēng)力，而能夠成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的東西必須具有獨(dú)特性，必須在市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)力、職業(yè)化、產(chǎn)品、管理、執(zhí)行力、危機(jī)意識(shí)、擴(kuò)張意識(shí)、戰(zhàn)略意識(shí)等問題上進(jìn)行深刻反思。

　　海南成信房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理李陽明認(rèn)為，要?jiǎng)?chuàng)新而不盲從，競(jìng)爭(zhēng)而不流于膚淺，海南本土開發(fā)商修煉好內(nèi)功，差異化競(jìng)爭(zhēng)，可與外來兵團(tuán)形成互補(bǔ)。海南島氣候宜人，具有旖旎的亞熱帶風(fēng)光，擁有綿長(zhǎng)的海岸線，獨(dú)特的自然資源使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展將為海南地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的整體升級(jí)也勢(shì)在必然。