“新開的一些項目狀況比較慘淡，沒有達到招商的目的，正在謀劃改變經營定位。”鑫海智橋商業(yè)管理集團的一位人士介紹說。

　　當前，他正與西單MALL洽談品牌店的入駐事宜。而到現(xiàn)在，西單MALL已經更改了6次規(guī)劃。“如此頻繁地更改規(guī)劃，在零售商們看來，有點病急亂投醫(yī)的味道。”

　　而來自國際物業(yè)顧問機構戴德梁行的最新研究數(shù)據表明：目前北京同期進入市場招商的商鋪面積已達了500萬平方米，創(chuàng)下歷史最高值。

　　今年一季度，戴德梁行在其發(fā)布的《亞太區(qū)2006年物業(yè)市場回顧報告》中指出，在歷經了約5年的高速發(fā)展后，2007年將是北京商業(yè)地產市場的一個里程碑。

　　業(yè)內也普遍認為，2007年將是北京商業(yè)地產由開發(fā)時代轉向綜合運營時代的轉折之年。

　　進入開業(yè)最高峰

　　戴德梁行強調：“2007年將會形成商業(yè)項目集中開業(yè)之態(tài)勢，且2007年度將可能是北京商業(yè)地產市場有史以來商業(yè)面積供應最為集中的年份，整體商業(yè)零售市場將進入空前激烈競爭的狀態(tài)。”

　　戴德梁行的《報告》特別指出，2006年世界零售巨頭紛紛進軍北京商業(yè)地產。“近一段時期以來，日本伊勢丹集團、美國美西百貨、韓國新世界、法國拉法耶特、泰國中央百貨等國際高端商業(yè)企業(yè)先后入駐北京。”

　　鑫海智橋商業(yè)管理集團的上述人士也表示，2007年是商業(yè)地產大發(fā)展的一年，北京臨近奧運會，很多工程都要收尾，很多工程要在這個時候來迎接奧運會的召開，從投入來看是比較大的。

　北京區(qū)域性購物中心發(fā)展時機逐漸成熟，大的購物商圈正在形成，并逐步轉移舊商圈的吸引力。2007年，隨著新項目的開業(yè)，在望京、中關村、亞運村等區(qū)域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業(yè)中心。

　　在經營模式上，北京的商業(yè)地產項目也有很大的變化。

　　此前，北京商業(yè)市場中的大型商業(yè)項目，從零售模式而言一直是百貨占據主導地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百貨代表；在2007年將有大量頗具規(guī)模的新商業(yè)項目開業(yè)經營，如新光三越、四季商城、西單MALL等，這些項目大多都是以購物中心的模式進行運營，伴隨著其集中開業(yè)，亦將確立購物中心在北京商業(yè)零售市場上的主流模式地位。

　　之前北京商業(yè)零售的競爭主要集中于中檔及中高檔次，高檔商業(yè)競爭態(tài)勢顯得相對緩和，項目數(shù)量亦相對有限，僅國貿、賽特等少數(shù)幾家。

　　商業(yè)地產“問題”年

　　不過，未來兩年有500多萬平方米的商業(yè)地產放量。如何將這些面積招商完畢以正常開業(yè)，是目前開發(fā)商們面臨的最頭痛的問題。

　　“我們現(xiàn)在很忙，好多人手多在外面跑。”這是記者在采訪每家商業(yè)顧問公司時幾乎都會聽到的話。據報道，2006年，僅華夏柏欣、香港SPACE、漢博顧問、北京源亞四家商業(yè)顧問公司，在北京代理的商業(yè)項目面積累計高達291.2萬平方米。

　　“現(xiàn)在商業(yè)項目的放量這么大，壓力也很大。”北京禾田摩爾投資顧問有限公司執(zhí)行董事張?zhí)煜鑼τ浾弑硎尽?/p>

　　據了解，而由禾田摩爾所代理的北京大鐘寺項目已經將開業(yè)時間從今年年初調整至10月，據稱問題可能出在招商進度上。

　　而在北京春天商業(yè)發(fā)展有限公司董事長尹鐵錚看來，目前市場上很多正在招商的項目，壓根就不應該開發(fā)。

　　“商業(yè)發(fā)展是有其自身規(guī)律的，品牌商戶不會因為商業(yè)面積的增加而加快開店速度。”其在接受媒體采訪時表示。

　　為了招商，一些大型的商業(yè)項目在頻繁更改項目的規(guī)劃定位，類似北京西單MALL屢次更改規(guī)劃的例子在商業(yè)地產市場中非常普遍。

　　零售行業(yè)專家吳濤認為，因為經營定位上的不準確，北京大部分超市對于百貨中心的新型業(yè)態(tài)的作用是負面的。“很難給商鋪帶來有效的人流。”

　　例如，在北京朝陽區(qū)的望京華聯(lián)中心。顧客們光顧的大多是位于其地下一層的超市，而其他地上的百貨部分，也只是在慘淡的經營當中。

　　“在中國，由第三方管理的市場也在發(fā)展，但開發(fā)商可以選擇的管理機構并不多。”易鋪網CEO陳建明說。

　　“開發(fā)商應該將經營管理貫徹項目始終。”陳建明說：“即便是全部售出，也要長期統(tǒng)一管理，否則一定是死路一條。”