上海萬科已成功設計出90平方米的三房兩廳房型，目前已在白馬花園、中林項目和千墅項目3個上海樓盤中應用。該戶型的部分房源預計將于今年年底前后完工，而該戶型將成為上海萬科今后的主力戶型之一，同時有可能在萬科集團推廣。

　　DTZ戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司建筑顧問部主管鄭祉恒認為：“今后將是小戶型占主流的市場，90平方米的小三房有望成為主流房型。”

　　業(yè)內(nèi)人士認為，一房、兩房只是暫時滿足購房者需要的過渡戶型，三房才是真正滿足購房者需要的終極產(chǎn)品。據(jù)悉，萬科中林項目整個項目約有300-400套小戶型，其中，90平方米的3房居多。

　　“90平方米3房2廳房源一旦面市，將完全顛覆現(xiàn)有的戶型。”90平方米3房房型的主力設計師———上海萬科房地產(chǎn)有限公司設計管理部主管王蘭田說。

　　這位37歲的設計師，在采訪過程中話并不多。生活中的王蘭田是一個較為內(nèi)向的人，閑暇時的他喜歡看看書，最?？吹氖瞧囆袠I(yè)、以及哲學類的書刊。王蘭田認為，造房子和造汽車其實比較相象，而哲學能夠讓人更加理解本質(zhì)的東西。

　　盡管話不多，王蘭田卻是個風趣的人，這位從業(yè)15年的設計師在談到他的年齡時，笑言：“對于平均年齡30歲的萬科人而言，我已經(jīng)算是‘老人’了。”

　　在整個采訪過程中，最讓王蘭田激動的便是同事昵稱為“蘭田1號”的90平方米的3房設計、以及萬科的團隊精神。

　　全生命周期住宅

　　在談起“90平方米3房”時，王蘭田表示，該戶型是11層的電梯公寓，1梯2戶，得房率85%，是針對普通工薪階層的全生命周期住宅。

　　之所以稱之為“全生命周期住宅”，是由于房間內(nèi)部采用輕質(zhì)隔墻，可以便于居住者對空間的調(diào)節(jié)，購房者可以根據(jù)居住人數(shù)來選擇居住房間的數(shù)量和大小。

　　據(jù)王蘭田介紹，該戶型設計理念更多的是從客戶需求出發(fā)，再借鑒日本戶型工業(yè)化的做法，在兩者優(yōu)化組合的模式下誕生。整個設計共耗時半年，經(jīng)過幾十次的設計修改后最終完成。

　　選擇做1梯2戶的原因在于，1梯2戶在保證相對寬裕的居住面積、南北通透、基本全明房型功能的同時，能夠更幽靜、舒適。而1梯3-4戶的多戶結構通廊則相對較長，從而使得公攤面積增大；同時，由于房屋方向、結構等原因，或許會有部分房間處于暗間。王蘭田表示，客戶調(diào)查表明，購房者還是比較青睞南北通透的1梯2戶。因此，今后大部分小戶型房源仍將以1梯2戶為主、局部以1梯4戶。

　　王蘭田同時透露，近期正在研究18層的高層小戶型設計以及部分小戶型的推廣工作。

　　事實上，高層小戶型的設計會有更大的難度，由于18層的高層至少需要2部電梯，相當于增加了公攤面積，因此套內(nèi)面積就將更小，小戶型設計便更具有挑戰(zhàn)性。

　　不浪費0.1平方米

　　90平方米做2房的很普遍，而做3房則具有一定的挑戰(zhàn)性。王蘭田表示，90平方米3房2廳的玄機就在于把每0.1平方米都用足。

　　以房間內(nèi)部采用的10厘米的輕質(zhì)隔墻為例，90平方米3房，使用輕質(zhì)隔墻可增加2平方米左右的使用空間。與此同時，衛(wèi)生間三分離的設計，方便三個人同時使用。使得每個空間不是一個功能，而是多功能，提升了使用效率。這也是“三分離”房型設計技術在上海萬科的首次應用。

　　此外，根據(jù)萬科的經(jīng)營計劃，2007年萬科將全面推進裝修房的實施，提高裝修房比重。萬科將進一步提高工業(yè)化技術的應用比例，提高產(chǎn)品的創(chuàng)新能力，向市場提供更貼近客戶需求的、質(zhì)量更好的居住體驗。

　　“全面家居，戶型加上精裝修才能使得功能性最強。”王蘭田表示，所有90平方米3房戶型都將采用精裝修后上市，會按照高、中高、中、低4類裝修套餐來分配裝修。據(jù)悉，低端裝修的材料費市場價在1000元/平方米左右。

　　新聞后記

　　房屋結構設計無法申請專利

　　盡管在萬科的理念中，所有的成果都是可以被共享的。被社會競爭對手學習、甚至抄襲，都是成功的標志之一。但是，對于創(chuàng)新的戶型，是否能夠申請專利呢？

　　昨日，上海朱妙春律師事務所主任朱妙春向表示，專利共分三種類型：發(fā)明、實用新型、外觀設計。發(fā)明和實用新型都必須是一種技術方案，房屋的結構類型并非一種技術方案，因此不屬于發(fā)明和實用新型的范疇。至于外觀設計，因為外觀設計保護的是產(chǎn)品的形狀、圖案或者其組合以及色彩與形狀、圖案的結合。房型的差異只是對相同空間進行不同的分割，是房屋內(nèi)部的差異，并非房屋外觀的新設計。

　　另外，申請外觀設計專利需要提交產(chǎn)品外觀的六面視圖，而房型結構無法被拍攝成六面視圖，主張權利時就無法說出產(chǎn)品的具體形狀。所以，房屋的結構無法申請專利保護。由此可以看出，并不是所有的智力成果都可以獲得專利的保護，至少中國現(xiàn)階段的專利法還沒有明確的規(guī)定。

　　朱妙春同時指出，對于房屋的結構設計圖，可以作為工程設計圖或產(chǎn)品設計圖通過著作權法保護。房屋本身可以作為建筑作品受著作權法保護。但著作權的原始權利取得比較難以證明。另外，《反不正當競爭法》第二條的原則性規(guī)定可以適用于這個問題，但畢竟是一個原則，缺乏可操作性。

　　新聞背景

　　90/70新政催生小戶型

　　建設部去年7月出爐的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，催生了新住宅產(chǎn)品誕生。事實上，在去年上海土地招拍掛的土地中，已開始對開發(fā)小戶型的數(shù)量做了相關規(guī)定，部分地塊要求90平方米以下小戶型住宅的比例達到70%、甚至80%。

　　針對小戶型住宅的比例，部分開發(fā)商已完成了設計方案。據(jù)悉，設計方案中，有的開發(fā)商將采用“家庭房”概念，具體來說，就是兩套面積相對較小的住宅彼此通過一個公用空間連接起來，兩套房間的總面積被控制在140平方米左右，這一設計將主要針對年輕夫妻帶長輩的模式。也有公司將項目規(guī)劃成由數(shù)套獨立小戶型疊加而成的“疊加別墅”，幾套住宅相互聯(lián)系又自成一體。

　　業(yè)內(nèi)觀點

　　2/2/2房型時代將終結？

　　在90平方米以下小戶型占70%的房產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，兩房兩廳兩衛(wèi)(2/2/2)的主流時代是否即將宣告結束？

　　王蘭田認為，2/2/2房型將被淘汰。小戶型兩房兩廳兩衛(wèi)的設計不太合理，兩個衛(wèi)生間的面積一般都在5、6平方米，這樣的小獨立衛(wèi)生間在使用時很難做到干、濕分離；分間的隔墻反而浪費了使用面積。相反，如果將兩個衛(wèi)生間合并成一個，將增加房屋的舒適度?；蛘邔⒁粋€衛(wèi)生間改為儲藏室，能滿足實際需求。

　　他同時指出：“小高層建筑中的兩房兩廳兩衛(wèi)的房型將退出上海房地產(chǎn)舞臺，取而代之的將是兩房兩廳一衛(wèi)，而這種房型將成為市場供應的主力房型；3房房型中，90平方米的小三房將成為房產(chǎn)市場新主流。”

　　記者手記

　　90平米3房令人“驚嘆”

　　可以用“驚嘆”來形容對90平方米3房廳房型的觀感。

　　走進90平方米的3房房型的“樣板間”，第一感覺便是：這不是90平方米、而是110平方米！該戶型的主設計師王蘭田介紹，由于臥室、客廳、書房凸窗的應用，從而使得視覺效果上感覺很寬裕。

　　房型設計方正、南北通透、全明，是接下來的最大感受?？蛷d連接著大陽臺，陽臺上見縫插針的安放著洗衣機。

　　早在去年“90/70”政策出臺之際，業(yè)內(nèi)人士就曾表示，上海很可能出現(xiàn)90平米3房2廳房型，而這樣的緊湊房型一旦出現(xiàn)，一定會被“搶購”。