不是“地王”也能“瘋狂”

　　一塊規(guī)劃建筑面積僅為4750平方米的地塊，本不會(huì)在充斥著“大手筆”的北京樓市掀起什么波瀾，甚至很多忙著大規(guī)模資本運(yùn)作的大開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)把這塊地放在心上，但4月18日，北京市土地交易中心，差不多可以用“驚心動(dòng)魄”來(lái)形容的250次競(jìng)價(jià)，以及最后高出起始價(jià)近兩倍的3205萬(wàn)元的成交價(jià)，還是讓所有人頗為咋舌：“開(kāi)發(fā)商瘋了？！”

　　制造這出很具戲劇性交易過(guò)程的土地位于豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)橫七條44號(hào)院，建設(shè)用地面積1900平方米，規(guī)劃建筑面積4750平方米。這一地塊4月3日起掛牌競(jìng)價(jià)，起價(jià)1051.25萬(wàn)元，到18日下午開(kāi)始拍賣(mài)前，報(bào)價(jià)次數(shù)已達(dá)32次，價(jià)格也掛到1688萬(wàn)元。“我原先想到這塊地可能最后價(jià)格不低，但絕沒(méi)想到會(huì)高出這么多！”北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理助理何弢在談到這塊距他工作單位僅約一公里的袖珍地時(shí)說(shuō)，按最后成交價(jià)，這塊地的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到6740元/平方米，加上建筑成本，開(kāi)發(fā)商至少要賣(mài)到11000元/平方米以上才會(huì)有收益，這個(gè)價(jià)格，在宋莊的位置，確實(shí)顯得有些冒險(xiǎn)。

　　我們不敢肯定開(kāi)發(fā)商在已近乎窒息的激烈競(jìng)拍中是否意識(shí)到這種風(fēng)險(xiǎn)的存在，但在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)競(jìng)價(jià)幾乎從不間斷地直線上升時(shí)，主持人已經(jīng)多次提醒競(jìng)買(mǎi)者樓面價(jià)在當(dāng)時(shí)所處的位置，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商一次次舉牌背后，恍惚讓人們看到了幾分孤注一擲。

　　開(kāi)發(fā)商透支區(qū)域價(jià)值

　　“宋家莊的確有發(fā)展?jié)摿Γ阋尪虝r(shí)期內(nèi)，隨便一套房就能賣(mài)出每平方米一萬(wàn)一、一萬(wàn)二的均價(jià)，還為時(shí)過(guò)早。”何弢在接受記者采訪時(shí)不止一次指出，宋家莊一帶房地產(chǎn)發(fā)展，最大的瓶頸之一就是地塊太散、單個(gè)體量太小、開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較大。雖然放眼望去，宋莊可供開(kāi)發(fā)的土地好像有的是，但產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題太過(guò)復(fù)雜，東鐵營(yíng)44號(hào)院1900平方米的建設(shè)用地面積，恰恰說(shuō)明了這一點(diǎn)。何弢說(shuō)，雖然周?chē)幸恍╉?xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)突破了10000元/平方米大關(guān)，但這些樓盤(pán)要么擁有更為優(yōu)越的地段，要么社區(qū)規(guī)模較大，或者帶精裝修，撇開(kāi)這些因素，這一帶多數(shù)樓盤(pán)均價(jià)都在9000元/平方米左右。

　　但最主要的還在于地塊袖珍，即使按照小戶(hù)型的“90·70”標(biāo)準(zhǔn)，這塊地最多也只能建一棟50來(lái)套房子的樓，這樣小的體量，在何弢看來(lái)，根本不具備拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值的能量，它在未來(lái)的定價(jià)只能是“跟風(fēng)”，自主性不大。因此，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是在提前透支這塊土地未來(lái)的價(jià)值，一是離三環(huán)較近的地理位置，二是地鐵宋家莊站可能帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇，但誰(shuí)都知道，小投資人對(duì)未來(lái)的透支，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比別人大出許多。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得這樣的透支多少有些瘋狂，因?yàn)閺牧硪粋€(gè)角度看，宋家莊新近還上市了一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地，原先被傳聞?dòng)米魇讐K兩限房用地的紅獅涂料廠還能否以限價(jià)地的身份上市的謎局也未蓋棺定論，這就意味著，在未來(lái)兩年左右的時(shí)間里，將有為數(shù)不少的中低價(jià)房出現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域。而這些中低價(jià)房，都會(huì)有效地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)，這一點(diǎn)幾乎正中東鐵營(yíng)44號(hào)院地塊的命門(mén)，所以不管怎么說(shuō)，拿地的開(kāi)發(fā)商都是在進(jìn)行一次“豪賭”。

　　小開(kāi)發(fā)商“豪賭”謀生存

　　如果把以3205萬(wàn)元的高價(jià)拿下這塊規(guī)劃建筑面積4750平方米袖珍地塊看作一次賭博的話(huà)，那最終在賭桌前站定的，是北京運(yùn)石建龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。這家位于門(mén)頭溝區(qū)葡東小區(qū)20樓的開(kāi)發(fā)商，此前幾乎從未在房地產(chǎn)行業(yè)里留下過(guò)任何的腳印，但在一夜之間，它卻在百度上擁有了近500個(gè)網(wǎng)頁(yè)的關(guān)鍵詞鏈接，無(wú)一例外，都是在談?wù)撨@次頗顯驚人的出手。

　　但與一夜成名的公司名頭相比，開(kāi)發(fā)商自身則更多處于神秘之中。記者終于撥通這家公司的電話(huà)之后，一位姓李的工作人員告訴記者，這塊地應(yīng)該是建完房子公開(kāi)出售，而非曾經(jīng)有人預(yù)測(cè)的留作自用，不過(guò)她很快表示，“我也是瞎猜的，他們拿地我沒(méi)參與。”并告訴記者，“主任沒(méi)在，等他來(lái)了再聯(lián)系。”然而此后，這個(gè)電話(huà)一直處于無(wú)人接聽(tīng)的狀態(tài)。

　　“可能運(yùn)石建龍自己都沒(méi)意識(shí)到一次拿地會(huì)讓自己引來(lái)這么多關(guān)注。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)中心總經(jīng)理王述認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商如此不惜血本“拼”下這塊地，其實(shí)首先是生存的需要。王述指出，“8·31”之后，隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控的相繼落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模開(kāi)發(fā)、品牌式發(fā)展已經(jīng)成了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，因此過(guò)去曾經(jīng)伸展自如的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，如今已經(jīng)越來(lái)越“吃不開(kāi)”，特別是對(duì)未封頂樓盤(pán)禁止放貸和土地增值稅兩項(xiàng)，使他們的生存空間被擠壓到前所未有的地步，甚至連拿地都成了天大的問(wèn)題。這樣，面對(duì)一塊體量小、總地價(jià)低的土地，才會(huì)招至20家小開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，畢竟，與未來(lái)開(kāi)發(fā)所要面臨的更大一些的成本壓力相比，“無(wú)米下鍋”的尷尬則很可能指向被淘汰的命運(yùn)。

　　如今，“米”的問(wèn)題解決了，但成本和未來(lái)潛力的風(fēng)險(xiǎn)總是橫亙?cè)陂_(kāi)發(fā)商面前。“對(duì)于小企業(yè)而言，就算拿到了地，命運(yùn)也不能完全掌握在自己手里。”王述表示，由于抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較小，一旦市場(chǎng)不能達(dá)到他們的預(yù)期，那么今天的“賭博”只能算是“飲鴆止渴”。

　　記者觀察

　　走近宋家莊

　　宋家莊在最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)上可謂新聞不斷，從最開(kāi)始紅獅涂料廠地塊被傳聞作為首塊限價(jià)地入市，到后來(lái)北化三廠經(jīng)濟(jì)適用房用地的出臺(tái)，再到4月18日一塊建筑面積4750平方米的袖珍地拍出了3205萬(wàn)元的天價(jià)。那么，宋家莊目前處于什么樣的狀況呢？記者走訪了這一區(qū)域。

　　地處城中村周邊環(huán)境差強(qiáng)人意

　　沿南三環(huán)向東行駛至趙公口橋沿輔路行駛至宋莊路向南行駛，直行不到一公里，最近在樓市吸引眼球無(wú)數(shù)的三個(gè)地塊就在周?chē)?/p>

　　與向北一公里處三環(huán)沿線的高樓林立相比，這三個(gè)地塊所處的位置仿佛落后了至少二十年。記者看到，這里目前還處于一個(gè)“城中村”的狀態(tài)，平房、小商鋪和廠區(qū)宿舍占了絕大多數(shù)，從破損的門(mén)窗可以看出，相當(dāng)一部分房子的主人已經(jīng)搬走了。從路面上看，宋莊路北段的平整工作已經(jīng)完成，而地塊所處南段的工程顯然沒(méi)有完成，特別是在時(shí)常有裝運(yùn)沙土的大汽車(chē)經(jīng)過(guò)的情況下，這里就更顯得塵土漫天。

　　而在配套方面，這里唯一稱(chēng)得上規(guī)模的商業(yè)是宋莊順和商城，內(nèi)含一個(gè)面積不小的物美超市，還包括餐館、銀行、美發(fā)等生活設(shè)施，除此之外，更多的則是街邊平房的小鋪以及賣(mài)五金和汽車(chē)修理店。至于公交車(chē)，除非走到三環(huán)沿線，否則只有17和39兩條線路經(jīng)過(guò)。

　　專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，宋家莊城中村開(kāi)發(fā)難度并不在于沒(méi)地，也不在于沒(méi)人開(kāi)發(fā)，而在于這里的地塊太過(guò)零散，歸屬關(guān)系太過(guò)復(fù)雜。這三塊地周?chē)加泻芏嗫梢圆鸪钠椒?，這些地假如連起來(lái)，很可能會(huì)比現(xiàn)在的面積有成倍的增加。然而限于權(quán)屬問(wèn)題，只能一點(diǎn)一點(diǎn)地運(yùn)作，這就直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本和難度的加大。“因此，不管這塊地是作為限價(jià)地還是作為普通商品房用地，居住環(huán)境的改善都絕不是一朝一夕的事情。”

　　熱點(diǎn)集中周邊房?jī)r(jià)上沖有難度

　　“城中村”并不是東鐵營(yíng)地塊唯一的標(biāo)識(shí)，這一地塊更吸引人的亮點(diǎn)則在于，宋家莊在不久之后將成為京城南部的軌道交通樞紐，地鐵5號(hào)線、10號(hào)線、11號(hào)線及亦莊線等四條軌道線都將交會(huì)于此。軌道交通線路對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)是顯而易見(jiàn)的，專(zhuān)家預(yù)期，宋家莊有望成為類(lèi)似于西直門(mén)、東直門(mén)的熱點(diǎn)區(qū)域，該交通樞紐將匯集來(lái)自亦莊、國(guó)貿(mào)、京西、京北的人流，形成地鐵附近的商業(yè)區(qū)，屆時(shí)其周邊物業(yè)也會(huì)進(jìn)入升值高峰。

　　而就目前情況來(lái)看，與東鐵營(yíng)地塊不遠(yuǎn)的幾個(gè)樓盤(pán)，如晶城秀府、方莊6號(hào)，都把自身客群的定位放在了城市中高收入階層，單價(jià)已經(jīng)突破10000元/平方米。不過(guò)對(duì)于宋莊的幾個(gè)小一些的項(xiàng)目，如映天朗等，價(jià)格8000元/平方米左右則更符合實(shí)際情況。這就意味著，宋家莊一帶雖然有較大的潛力，但在一兩年內(nèi)，如果想讓區(qū)域價(jià)值普遍上升到10000元/平方米，還有一定難度，特別是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的抑制作用，因此開(kāi)發(fā)商所期待的區(qū)域高速升值通道，可能并不會(huì)出現(xiàn)。