夠買一套屬于自己的房子，是很多人孜孜以求的奮斗目標(biāo)。然而一路飆升的房價令囊中羞澀的普通老百姓只能望樓興嘆。公眾在思考房價高漲原因時，大多把矛頭指向地方官員的政績觀、開發(fā)商的利益圖謀和購房者的被逼無奈。其實，在畸高的房價中，有一個重要的成本往往被大家忽視，那就是腐敗成本。近年來一批高官先后落馬，已經(jīng)為房地產(chǎn)業(yè)的腐敗成本做了生動的注解。

　　高官落馬多涉及房地產(chǎn)

　　“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能。”房地產(chǎn)是管制最嚴(yán)、與政府關(guān)系最為密切的行業(yè)，無論是賣地的官員，還是融資的銀行以及審批的部門，貪腐勢力都有機(jī)會層層伸手。房地產(chǎn)業(yè)也因此成為我國當(dāng)前社會中最能展現(xiàn)權(quán)錢交換關(guān)系的典型領(lǐng)域，官員的腐敗與開發(fā)商的暴利，如同魑魅魍魎一樣沆瀣一氣。

　　近一年來，一場涉及全國的反腐行動悄然展開。迄今為止，已有多名副省級官員被中紀(jì)委“兩規(guī)”。從目前披露出來的高官落馬事件來看，此次反腐風(fēng)暴與風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)市場有直接聯(lián)系。我們不妨對其內(nèi)幕進(jìn)行一次盤點式梳理。

　　2005年10月，北京市國土局以未在約定的期限里付清全部地價款為由，宣布收回公寓和酒店主體結(jié)構(gòu)建筑已基本成型的“摩根中心”。隨后“摩根中心”以“朝陽區(qū)大屯北頂村項目”的名義重新進(jìn)入土地市場招標(biāo)，并被北京首創(chuàng)集團(tuán)與廣西陽光股份有限公司組成的聯(lián)合體以17.6億元收入囊中。而北京市原副市長劉志華的情婦正是首創(chuàng)集團(tuán)下屬公司的股東，操作所有這一切的幕后指使者正是劉志華。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”：用一盤長達(dá)60分鐘的錄像帶揭露劉志華墮落奢靡的私生活，直接將其扳倒。

　　江蘇省原人大常委會副主任王武龍的出事，也主要是受其弟弟地產(chǎn)商王文龍的牽連。王文龍與南京益來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長白松關(guān)系非同尋常，而益來公司曾在南京市開發(fā)“金陵御花園”、“金陵御庭園”、“益來國際廣場”等高檔地產(chǎn)項目。這些項目都集中于玄武湖附近和南京中心地帶，南京房地產(chǎn)界對這些地塊的競爭非常激烈。益來公司能以低價順利拿到土地，坊間確信與王文龍巨大的個人活動能力密切相關(guān)，而王文龍的活動能力無疑來自于時任南京市委書記的王武龍。

　　山東原省委副書記、青島市委書記杜世成也倒在了房地產(chǎn)上。杜世成涉嫌與2003年發(fā)生的嶗山違法批租土地大案有關(guān)，杜在青島任職期間鼓吹“房價不能倒”的謬論，導(dǎo)致官商勾結(jié)腐敗大案頻發(fā)和房價瘋漲。杜的兒子插手青島諸多大型工程建設(shè)，并參與倒賣土地，幫助一些房地產(chǎn)公司修改規(guī)劃，從中收取賄賂。杜還幫助他的外甥田某，在青島即墨區(qū)低價甚至無償取得29平方公里的用地，經(jīng)營建設(shè)和旅游項目。

　　此外，上海市原市委書記陳良宇、安徽省原副省長何閩旭、天津市原檢察長李寶金、湖南郴州市原市委書記李大倫等高官的落馬，無一不與房地產(chǎn)腐敗案有關(guān)，媒體稱，“這些落馬高官，大多與房地產(chǎn)商形成了一條權(quán)錢交易的利益鏈條。”

　　解密腐敗“鐵三角”

　　官商勾結(jié)已成為房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，是這個行業(yè)獲取暴利的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)商與地方政府的一些領(lǐng)導(dǎo)干部、銀行的部分領(lǐng)導(dǎo)干部已結(jié)成了堅不可摧的利益“鐵三角”。兩三年來，這個“鐵三角”以各種各樣的形式聯(lián)合起來化解中央政府的地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　瘋漲的房價是權(quán)力腐敗的市場映射。從目前已經(jīng)破獲的房產(chǎn)腐敗案件看，房地產(chǎn)開發(fā)的各個監(jiān)管環(huán)節(jié)，從土地、規(guī)劃、貸款到銷售，腐敗的烙印無處不在。某業(yè)內(nèi)人士說，開發(fā)商要想做一個樓盤，各主管部門的菩薩都要拜，一路拜下來的費用占到樓盤總成本的3%到5%。不言而喻，有些地方政府不積極支持公開房價成本，在很大程度上是為了掩蓋其中的腐敗成本。

　　拿地環(huán)節(jié)是腐敗的重頭。2003年以前，全國城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5%，其余是協(xié)議出讓。而一塊地定價多少，有些時候就由領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆來決定。有些開發(fā)商看好原本是農(nóng)業(yè)或工業(yè)用地的地皮，通過行賄來搞定國土資源部門的官員，讓政府收回土地，將其性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)用地?，F(xiàn)在雖然土地出讓必須采用公開招投標(biāo)方式，但依然存有可供操作的空間。而幾年前就有媒體報道，上世紀(jì)八十年代末以來，中國違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失每年要超過100億元。其中多少被開發(fā)商以灰色成本方式返還給手握簽字大權(quán)的人，不得而知。

　　土地到手后，接著是規(guī)劃設(shè)計。容積率的高低直接決定可建房屋面積的大小，影響的收益以數(shù)百萬元甚至千萬元計，而更改容積率的大權(quán)掌握在規(guī)劃部門手中，于是開發(fā)商便通過行賄在提高容積率上做足文章。某房地產(chǎn)公司老總直言不諱：“我在一塊地上建10萬平方米房子還是12萬平方米房子，都由規(guī)劃部門手中的容積率確定，如果一平方米是2000元，多1萬平方，便是現(xiàn)實的2000萬元收入，我花多大‘公關(guān)’代價也愿意。”

　　除了國土、規(guī)劃部門外，一個項目還需經(jīng)過人防、消防、環(huán)保、園林、衛(wèi)生防疫、交通、市政等部門的審批或備案。從審批到驗收，開發(fā)商行賄費用往往要重復(fù)支出。因為在每個部門里，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關(guān)系的原則是“一個都不能少”。

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，也是不爭的事實。房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%以上來自銀行，一筆資金該貸給誰不貸給誰，怎么才算是符合貸款條件，貸款利率該高于或低于基準(zhǔn)利率，其實都有很大的操作空間，這自然也就為權(quán)力腐敗創(chuàng)造了條件。

　　開發(fā)商向官員“公關(guān)”有一個特點，即先托人牽線，請吃飯，交朋友，鋪路子，這是一種漸進(jìn)式的方法：由陌生變熟人，最后成為過從甚密、失去原則辦事的“朋友”。一些地方領(lǐng)導(dǎo)在政績、人情和謀利心態(tài)的驅(qū)動下，容易被開發(fā)商俘獲，與開發(fā)商結(jié)成利益集團(tuán)。

　　當(dāng)炒房者用銀行的錢來炒房，當(dāng)腐敗官員用受賄之財來炒房，當(dāng)開發(fā)商利用自身便利來炒房，當(dāng)掌握批地大權(quán)的官員擁有房地產(chǎn)公司的股份，房價如何根本性地穩(wěn)定甚至回落，就是一個大大的問號。在暗箱操作發(fā)生的場景中，并非沒有監(jiān)管制度和規(guī)則。問題是，在權(quán)力面前，這些制度和規(guī)則顯得軟弱無力甚至根本不起作用。在權(quán)力暗箱操作模式中，“領(lǐng)導(dǎo)批示”、“領(lǐng)導(dǎo)打招呼”，有時甚至是暗示，都是其中重要的元素。

　　狂飆突進(jìn)的房價，已經(jīng)背離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律、遠(yuǎn)離民生根本，幕后推手并不僅僅是貪財逐利的無良商人，還有別有用心的政府官員。從“國八條”“國六條”到“國十五條”，國家宏觀調(diào)控政策在某些地方被太極推手化為無形，無數(shù)次的房價擠水行動以無奈告終，關(guān)鍵原因恐怕在于劉志華之流陽奉陰違地偷偷用權(quán)力托市。其冠冕堂皇的理由是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有拉動效應(yīng)和波及效應(yīng)，背后不可告人的秘密卻是，可以從漂亮泡沫中分利分肥——從政績、聲望、權(quán)勢到金錢、私利乃至美色，借機(jī)一網(wǎng)打盡。

　　陽光工程打通房價下降通道

　　一系列城建高官腐敗案顯示，房地產(chǎn)能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長，同時房地產(chǎn)發(fā)展能提升城市形象；另一方面，一些地方官員也通過權(quán)力尋租滿足了私欲。這條隱藏的鐵律不打破，房價調(diào)控效果將大打折扣。

　　反腐風(fēng)暴中，腐敗官員一個接一個地落網(wǎng)，顯示了中央斬斷官商勾結(jié)鏈條的決心，起到了釜底抽薪的作用。近年來，我國房價持續(xù)快速增長，導(dǎo)致越來越多的人買不起房，既容易造成房地產(chǎn)泡沫，也給國家經(jīng)濟(jì)安全和社會安全埋下隱患。中央果斷出臺了調(diào)控政策，但由于官商勾結(jié)，首次調(diào)控政策成效甚微。在第二次調(diào)控政策出臺時，中央特別強調(diào)檢查和問責(zé)制度。但是，一開始，許多官員仍無動于衷，默認(rèn)房價逆勢上漲，直到2006年6月份開始，腐敗官員紛紛落網(wǎng)時，他們才恍然覺醒，立即行動，加大了對中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度，這對房價理性回歸起到了一定的作用。在反腐風(fēng)暴的震懾下，那些平常與開發(fā)商勾肩搭背的官員，必然會有所收斂以避嫌疑，這也將給開發(fā)商心理上帶來影響，削弱他們強硬拉抬房價的精神支柱。

　　“任何貓膩都害怕公開”。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰認(rèn)為，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域錢權(quán)交易問題，必須推行“五個公開”。也就是說：房地產(chǎn)交易全過程必須公開、房地產(chǎn)商信用必須公開、房地產(chǎn)交易資金來源必須公開、資金結(jié)構(gòu)必須公開、付款方式必須公開。只有做到全方位公開，才能真正解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)錢交易問題。

　　“不要把自己帶進(jìn)冬天”，一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出這樣的呼吁。他們認(rèn)為，要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)為銀行金融風(fēng)險，掃除房地產(chǎn)腐敗只是其中一步。實行什么樣的貨幣政策、改革經(jīng)營體制、繼續(xù)維護(hù)和啟動房地產(chǎn)需求以及房地產(chǎn)企業(yè)的自律都是重要工作。

　　“中國的房地產(chǎn)面臨一場風(fēng)暴，房價下跌的通道已經(jīng)完全洞開。”中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)預(yù)計，在2007年“兩會”后政府將會繼續(xù)出臺更為“鐵腕”的調(diào)控政策，從而全方位地整治房地產(chǎn)業(yè)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，打通房價理性回歸的通道。-