4月28日，央視《經(jīng)濟半小時》播出“地產(chǎn)開發(fā)商將商品房預(yù)售制度變成圈錢工具”，以下為節(jié)目內(nèi)容實錄：

　　買東西，先看貨后交錢，是天經(jīng)地義的事兒。不過現(xiàn)在，人們在買房子的時候經(jīng)常是看不見房子就先把錢交上了。因為我們實行的是商品房預(yù)售制度，按照這一制度，那些沒完工，甚至還在圖紙上的期房也可以拿出來銷售。表面上看起來，期房的價格要比現(xiàn)房便宜一些，但一旦有什么閃失，麻煩就大了。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅僅在北京，就有50多棟爛尾樓，其中大多數(shù)都是已經(jīng)出售的期房，即使按照每棟爛尾樓100個業(yè)主計算，那么至少有五六千個家庭，買了期房卻遲遲住不進去。購買期房的業(yè)主真是吃了大虧。

　　期房銷售制度不完善，期房業(yè)主成為苦主

　　臨近北京朝陽區(qū)亞運村的一幢高層樓房，名字叫做現(xiàn)代花園，從外表看，它已經(jīng)完工。然而，走近觀察，卻可以看到現(xiàn)代花園的大門是用鐵皮虛掩著，門邊還露出水泥內(nèi)墻，整幢樓空空蕩蕩，沒有一點聲響。一位業(yè)主告訴記者，他1996年就購買了樓里的一套單元房，可到現(xiàn)在也沒能住進去，一等就是12年。

　　業(yè)主：“就我來說，我們實際上那個時候還是很謹(jǐn)慎的，我在北京市房屋土地管理局有一個朋友，我還徹底查了(開發(fā)商)的五證土地證、開工許可證等，都查了，有。”

　　記者：“都有嗎？”

　　業(yè)主：“對，所以我們才買的。”

　　接受采訪的業(yè)主告訴記者，當(dāng)初開發(fā)商承諾1998年交房，可當(dāng)他1998年找到開發(fā)商時，卻被告知說暫時不能入住。之后他又找了開發(fā)商無數(shù)次，但到現(xiàn)在他也沒能看到一眼屬于自己的那套房子。還有兩位有著相同的遭遇的業(yè)主，他們每個人都向開發(fā)商交了五六十萬的首付款，每個月還得還銀行的貸款，卻又得不到本應(yīng)屬于自己的房子。2006年4月，北京市第二中級人民法院曝光光了一批“老賴”的名單，其中欠債最多的是一家名為“北京德華”的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而“北京德華”公司正是現(xiàn)代花園的開發(fā)商。

　　記者：“你覺得導(dǎo)致后來這一系列問題根源在哪呢？”

　　業(yè)主：“根源就是期房，它賣的是期房，這是根源。”

　　而在去年，本臺經(jīng)濟頻道也曾報道過同樣的事件，在宣武區(qū)兩廣路，一群業(yè)主索性搬進了樓盤的售樓處，在那里安起了家。業(yè)主們購買的也是期房，他們大都是2001年左右就交納了房款，可一等也是五六年，沒有一個人得到應(yīng)該屬于自己的房子。

　　北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍：“2000年開始預(yù)售，第一批有20多人買了房子，后來因為沒有蓋起來，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又開始建這個樓又開始預(yù)售，當(dāng)時說2003年年底交工。”

　　記者：“(開發(fā)商)當(dāng)時承諾的嗎？”

　　邢寶軍：“對，當(dāng)時承諾的，又沒有建成，到2003年的時候，又有了第三次預(yù)售，說2004年交房，結(jié)果還是沒有做到，賣了三次，這個房子。”

　　房產(chǎn)開放商的“預(yù)售歪經(jīng)”

　　出問題的期房，遠不止北京的現(xiàn)代花園和東華金座，根據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)官司中，70%到80%都與期房有關(guān)。期房這個詞，最早是香港的說法，在內(nèi)地則是開始于1994年，那一年我們國家制定了商品房預(yù)售制度，這項制度最初的目的是為了拉動內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻。10多年來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，這一制度確實起到了培育市場的重要作用。但一些不講誠信、實力不足的企業(yè)，也開始鉆這項制度的空子，把“預(yù)售經(jīng)”越念越歪。

　　邢寶軍，北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任，東華金座的業(yè)主之一。由于自己的切身經(jīng)歷，他對期房銷售制度做了大量的調(diào)研。

　　北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍：“(開發(fā)商)投入非常小，首先，他需要有一筆錢，能拿到地皮，他甚至可以借一筆錢，這樣政府可以把項目給他讓他去運作，這時他可能就把這筆資金還給人家了，然后他拿地皮再去做抵押，項目抵押，然后貸到一筆款，然后建這個樓，同時他預(yù)售這個房子，預(yù)售他能回收很多資金，甚至這個樓盤在建設(shè)當(dāng)中開發(fā)商可以不出錢，由建筑商來墊錢蓋樓，甚至里面的一些設(shè)備也可以由銷售商來(墊資)提供

　　這樣(開發(fā)商)可以花很少的錢建這個項目，這是開發(fā)商一般使用的手段。”

　　邢寶軍告訴記者，說得通俗一些，開發(fā)商開發(fā)樓盤的過程可以叫做“空手套白狼”。如果整個資金鏈全部的資金是一億元，那么開發(fā)商的前期啟動資金大約只需要投入一千萬元，并且一千萬很快就能用銀行貸款或業(yè)主購房款還上。而業(yè)主花了幾十萬買到的，只不過是售樓處的沙盤和樓書上還不存在的樓盤。為了從業(yè)主手中拿到錢，開發(fā)商們是絞盡腦汁。

　　北京現(xiàn)代花園業(yè)主：“廣告做得特別好，售樓處裝修得很華麗，門口還特地停了一輛勞斯萊斯轎車，很高級的轎車。”

　　在北京一年一度的春季房展會上，隨時都能聽到售樓人員極具煽動性的宣傳。

　　售樓人員：“那肯定能升啊，兩廣路這個，明年就(開通)兩廣路嘛，兩廣路一開通，這個房價肯定是大幅度的上調(diào)。尤其是我們這個項目，這邊有一個25萬平米的購物中心嘛，這個購物中心起來的話，這個房價肯定是大幅度的上漲。”

　　售樓人員：“里面的話就是普通的裝修，就是不算家電跟電器基本都有。”

　　有幾位房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者揭示了期房銷售的潛規(guī)則。

　　公司職員：“宣傳各方面它只是個炒作吧，把這個事炒大了。”

　　房地產(chǎn)策劃人蔡鴻巖：“怎么能讓人買，只要我吸引眼球，(讓人)去看了，只要人對我關(guān)注OK了。”

　　雖然俗話說天下沒有免費的午餐，但開發(fā)商玩的期房銷售貓膩，使他們美美的吃到一頓免費的盛宴，他們不僅名正言順拿業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本，而且還能利用房地產(chǎn)開發(fā)升值的機會，牟取更大的利益。

　　汪利娜，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員，長期從事房地產(chǎn)行業(yè)方面研究。

　　汪利娜：“通過預(yù)售能獲得老百姓的購房款，也就是作為(開發(fā)商)一個主要的融資渠道，我們做過一些研究。”

　　汪利娜說，開發(fā)商使用的資金主要來自于以下幾個來源；自有資金，銀行貸款，銷售預(yù)付款，建筑商墊付款，其中，來自業(yè)主的銷售預(yù)付款不需要付出任何代價就可以無償使用。

　　汪利娜：“那么預(yù)售款呢，就占了整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的30%，資金來源的30%左右。”

　　預(yù)售款的進入極大地化解了開發(fā)商的投資風(fēng)險，特別是在目前房地產(chǎn)市場看好，價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主出錢給開發(fā)商——開發(fā)商用業(yè)主的錢開發(fā)樓盤——房地產(chǎn)價格走高，開發(fā)商毀約贏利更大。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容：“利用你民眾的錢，利用民眾的財富，在背著你賺錢，沒有風(fēng)險。”

　　易憲容，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員，對商品房預(yù)售制度關(guān)注較多。他告訴記者，在開發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動的永遠都是開發(fā)商。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容：“還能怎么樣？憑什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的賣，我愿賣就賣，不愿賣我價格由我來控制，反正銀行還有錢，別的錢交給我了，已經(jīng)在我手上了。我房子反正是你住的，什么樣我不關(guān)心，因為什么呢？還有建筑商進來都要帶錢進來的對不對。好，在這種情況下來他的房價就越拉越高。”

　　破解開發(fā)商的期房謎局

　　在利益驅(qū)動下，不少開發(fā)商把預(yù)售制度變成了一個圈錢的工具，而且通過炒作期房謀取高額利潤也成了房產(chǎn)營銷的一條潛規(guī)則。在這場游戲當(dāng)中，開發(fā)商不但能借雞下蛋，更重要的在于，它給開發(fā)商肆意炒做樓價提供了便利，比如說，畫圖紙的時候，六千一平米，挖坑的時候，七千一平米，打地基起樓的時候，八千一平米，封頂?shù)臅r候，一萬一平米，精裝修以后，一萬二一平米。一棟樓可以被開發(fā)商，分做好幾截賣，并且通過不斷漲價的預(yù)期來勾起消費者的購買欲望?？梢栽O(shè)想一下，如果不打破這種游戲規(guī)則，就難以從根本上遏制房地產(chǎn)炒做之風(fēng)。

　　洪可柱，全國人大代表，中建三局局長。洪可柱對于期房的態(tài)度很明確，那就是取消預(yù)售房制度，簡單的說，就是不賣期房，只允許賣現(xiàn)房。

　　全國人大代表中建三局局長洪可柱：“一手交貨，一手交錢。”

　　洪可柱認(rèn)為，現(xiàn)房擺在面前，購房者不需要提前把自己的錢墊付給開發(fā)商，可以有效降低購房者的風(fēng)險。同時買賣現(xiàn)房，透明度會更高，也會抑制部分炒房者資金投入，減少炒房者對市場的炒作，有利于控制房價。

　　洪可柱：“房子還沒建出來，所以就很多的人就進行炒房了，不斷就把房價就大量的炒上去了。”

　　洪可柱的建議，說起來并不復(fù)雜，也有很多人一直在呼吁。但真正實行起來，難度卻很大，因為在房地產(chǎn)市場上，不少既得利益者從期房中得到了好處。動商品房預(yù)售制度，也就是在動他們的奶酪。

　　首先是銀行方面，款已經(jīng)貸出去了，還等收回呢，不行，不能同意，對炒房的投資者來說，取消預(yù)售房制度，等于壓縮了炒作的空間，不行，不能同意，建筑商方面，取消預(yù)售制度，對許多資金實力不強的，可能會被洗牌出局，不行，不能同意，開發(fā)商方面，自不待言，取消預(yù)售房將大大的增加自己的風(fēng)險，建成之前，一些開發(fā)商的資金就有可能跟不上，倒頭來，很有可能血本無歸，不行，堅決不同意。

　　加強監(jiān)管力度，完善房產(chǎn)預(yù)售制度

　　商品房預(yù)售制度的存在，為開發(fā)商炒做樓價，大肆圈錢，打開了方便之門?？伤艚o購房者的，卻是巨大的風(fēng)險，有的人交了錢拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和開發(fā)商當(dāng)初的宣傳相比，已經(jīng)是面目全非了。

　　在朝陽區(qū)的逸翠園小區(qū)，業(yè)主們在收房時發(fā)現(xiàn)，有的房子墻還沒有完全封好，上面多了一塊磚頭，有的插銷沒有做好，電線還裸露在外面。

　　北京某驗房公司技術(shù)總監(jiān)劉詠剛：“樓盤的平整度是超國家規(guī)范的，國家規(guī)范的是允許誤差是8毫米，現(xiàn)在我們這個塞尺量測范圍是到15毫米，現(xiàn)在基本上已經(jīng)測不出來了。”

　　房子的問題還有很多，水管偷工減料，衛(wèi)生間沒有做防水，甚至樓頂?shù)脑O(shè)施也不全。

　　業(yè)主：“因為我想(和房)本身的話，這是一個高檔品牌，高檔品牌的話，那么做出來的樓房，那么我相信是一個很好的品牌。但現(xiàn)在看來的話，我覺得(和房)做房子不行。”

　　在離逸翠園小區(qū)不遠的地方，一個叫華業(yè)玫瑰的小區(qū)，也沒有達到開發(fā)商承諾的入住標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主拒絕入住。一位業(yè)主購買的房子號稱是精裝修，實際墻體已經(jīng)爆裂，在地板上踩動幾下，竟然從下面冒出了灰塵。

　　業(yè)主：“他說那個移到辦公室了，一個程序，到一個地方說，讓你簽字，給你個東西，到了簽字，給你個東西，你根本就不知道該不該收這個房子，就我寫的那個四樓，我寫了兩大張，兩大張完了以后，各種各樣的問題，什么墻啊，什么亂七八糟的問題，他都讓你寫，寫完了以后，你簽個字，就算驗收了。”

　　記者在街頭采訪中了解到，相當(dāng)部分購買期房者都遇到過相同的問題。

　　公司職員：“房子下來了以后呢，有的就跟實際宣傳的不一樣。”

　　公司職員：“比如說在樓書上寫的，花園洋房，最后花園不見了，對吧，比如說觀景臺，就是個煙筒。”

　　公司職員：“剛剛經(jīng)歷他們有是暖氣跑水，然后裝修完之后，房子被淹了。”

　　從案例中不難發(fā)現(xiàn)，在期房交易過程中，不少開發(fā)商用花言巧語的承諾打開了購房者的腰包，但是錢到開發(fā)商手里之后，購房者就只好被牽著鼻子走了，解釋權(quán)、定價權(quán)，以及糾紛處理權(quán)，全都由開發(fā)商一手把控。如果說是否取消預(yù)售制度還需要進一步論證的話，那么眼下的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是加強對預(yù)售房款的監(jiān)管，不能讓購房者付出的房款，變成開發(fā)商反過來脅迫他們的手段。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容：“預(yù)售款交了以后，或者錢收到以后，一定是第三者來保管，那么這些錢為什么要保管呢，就怕你開發(fā)商或者你科學(xué)來講，把這些錢收了以后，逃走等等一系列的問題，或者錢轉(zhuǎn)到其他項目上去了。”

　　調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)爛尾樓的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問題，也就是資金鏈斷裂。以東華金座為例，當(dāng)時開發(fā)商向業(yè)主收取的預(yù)付款至少達到了四五千萬。

　　北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍：“(開發(fā)商)一看有錢了，他可以把這個錢挪用搞別的項目去，因為項目太多了，他以為那個能賺錢，沒想到那邊賠錢了。這邊(建樓)也沒錢了，爛尾樓出現(xiàn)了。”

　　事實上，業(yè)主并沒有任何可能對開發(fā)商的資金使用進行監(jiān)管，而相應(yīng)的管理又很難到位，導(dǎo)致開發(fā)商挪用預(yù)付款，挪用銀行貸款的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。對此中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所汪利娜研究員給出了自己的建議。

　　中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜：“那么你預(yù)售獲得的資金，在國外呢，它是有專門的帳戶管理的，而且國外的預(yù)售呢，跟國內(nèi)的預(yù)售又不太一樣的一個最大的區(qū)別哪兒呢，國外只是付定金，比如說像在美國，你只需要付一萬塊錢的定金就可以了，那么在我們國家來說預(yù)售制度跟國外的一個最大的區(qū)別不同的就是你一次性支付了房款。”

　　在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業(yè)主成立了中國第一家維權(quán)公司，最終通過法律手段拍賣了東華金座大廈，在最大限度內(nèi)挽回了損失。然而，這一事件輾轉(zhuǎn)歷經(jīng)了六年，并且是在地方政府和有關(guān)方面高度重視下才得以解決的。目前現(xiàn)代花園的業(yè)主也初步擬定，參照東華金座的做法解決問題。然而業(yè)內(nèi)人士指出，類似的解決期房問題的方法成本極高，商品房預(yù)售制已經(jīng)到了亟需做出重大調(diào)整的時刻。

　　律師秦兵：“我們自己受理的案件，關(guān)于商品房的案件，80%到90%的案件都和預(yù)售制度也關(guān)系，但是中國不一樣，中國的預(yù)售制度是開發(fā)商哪怕連坑都沒有坑，消費者就要把100%的房款通過首付和貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商，所以在坑都沒有的時候，消費者已經(jīng)承擔(dān)了全部的買賣風(fēng)險，那么在這個過程中，我們的法律技術(shù)根本解決不了降低風(fēng)險的這個問題。”

　　半小時觀察：捏住炒作房價的七寸

　　為了遏止房地產(chǎn)市場過熱，政府在宏觀調(diào)控中拿出了不少辦法，連續(xù)加息，收緊信貸，力度前所未有?？墒牵煜し康禺a(chǎn)操作的人知道，房價能炒上去，不僅僅是錢上的問題。如果沒有炒做機會，沒有炒做手段，房地產(chǎn)商使出吃奶的勁，房價也不可能翻著個兒的往上竄。讓人遺憾的是，商品房預(yù)售制度就給了他們留下了這種余地。

　　打蛇打七寸，現(xiàn)在我們能夠摸到開發(fā)商的脈門，就應(yīng)該有勇氣從這個地方下手，從根上切斷開發(fā)商炒做房價的可能。有消息說，相關(guān)部門正在考慮對商品房銷售的預(yù)售款進行專戶管理，這是對房地產(chǎn)開發(fā)商加強監(jiān)管的重要一步。開發(fā)商現(xiàn)在底氣那么足，就因為他們提前把購房者的錢攥到了自己手里。如果實行了專戶管理，開放商不能隨意動用預(yù)售房款，也就不敢再肆無忌憚地違規(guī)違法，只顧自己賺錢。用這筆錢來約束開發(fā)商，應(yīng)該比什么都管用。