本月底，來(lái)自歐美的5家投資公司的高層代表將按照原定計(jì)劃飛抵北京，與以往經(jīng)常穿梭于中國(guó)內(nèi)地各城市的不動(dòng)產(chǎn)基金不同，這一次，5支海外基金不約而同地將目光瞄準(zhǔn)了北京可以用作酒店的商用物業(yè)。此次北京之行，他們所準(zhǔn)備的預(yù)算將近百億美元。

　　一年之后在北京召開(kāi)的奧運(yùn)會(huì)，成為了促成他們此行的最大原因。而進(jìn)入2007年以來(lái)，具有投資風(fēng)向標(biāo)意義的海外基金，則順理成章地把目光投向了酒店物業(yè)。

　　急迫的境外買家

　　酒店投資服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)最近公布了一則消息，4月中上旬，該機(jī)構(gòu)成功協(xié)助第一上海投資有限公司下屬第一上海創(chuàng)業(yè)投資有限公司將昆山商貿(mào)飯店以5800萬(wàn)美元的價(jià)格售給了Kingdom酒店投資公司——這是一家中東阿拉伯背景的公司，而在此前，仲量聯(lián)行還成功促成了無(wú)錫喜來(lái)登大飯店的交易。

　　顯然，這僅僅是個(gè)開(kāi)始，外資收購(gòu)中國(guó)內(nèi)地酒店物業(yè)更大的風(fēng)暴正在北京醞釀：“我暫時(shí)不能透露這些投資公司的名字，但我可以告訴你他們分別來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、瑞士和德國(guó)。其中有兩家是酒店集團(tuán)，兩家是資產(chǎn)管理公司，還有一家是房地產(chǎn)基金公司。另外，我們自己也是一家在英國(guó)注冊(cè)準(zhǔn)備在中國(guó)香港上市的封閉式基金。”說(shuō)這話的是蓋小姐，她在中國(guó)城市資源投資公司負(fù)責(zé)俱樂(lè)部業(yè)務(wù)。

　　同時(shí)，她所在的機(jī)構(gòu)還是上述5家海外基金在北京委托的“買手”，最近，她和她的同事異常忙碌，頻繁聯(lián)絡(luò)地產(chǎn)圈的朋友，尋找有出售意向的酒店或者建筑綜合體。時(shí)間一天天迫近，她們必須盡快篩選出一批項(xiàng)目，好讓準(zhǔn)備了數(shù)百億美元到中國(guó)收購(gòu)項(xiàng)目的外資老板們不虛此行，以至于和她接觸的開(kāi)發(fā)商都納悶，一向出手十分謹(jǐn)慎的海外基金，怎么變得如此急迫？

　　蓋小姐對(duì)客戶們的解釋只是前一個(gè)原由——北京2008年將舉辦奧運(yùn)會(huì)，外資想抓住這個(gè)時(shí)機(jī)。事實(shí)上，后一個(gè)理由更重要，目前已經(jīng)有數(shù)百只基金在盯著中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、尤其是那些可以持有經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，如酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓等，先下手為強(qiáng)。

　　盡管蓋小姐的工作抓得很緊，但最近接觸的幾個(gè)酒店項(xiàng)目都反映，在他們之前已經(jīng)有些外資基金上門談過(guò)合作了，其中精明的企業(yè)發(fā)現(xiàn)買家多了之后，甚至已經(jīng)開(kāi)始趁機(jī)抬價(jià)。

　　“不過(guò)，我們有信心做幾單好生意。”蓋小姐說(shuō)，“盡管這些投資公司尚未在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域有過(guò)實(shí)質(zhì)性投資，但進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地已有一段時(shí)間，對(duì)情況都比較了解，同時(shí)他們手里直接掌控著幾十億到幾百億的美元，對(duì)看好的項(xiàng)目可以一次性付款。”她強(qiáng)調(diào)。

　　受寵的酒店物業(yè)

　　現(xiàn)在，蓋小姐所搜索的范圍集中在北京的CBD、奧運(yùn)村周圍、王府井與西單一帶，已有8個(gè)封頂?shù)捻?xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入她的視野。雖然對(duì)于她的海外合作伙伴最后通過(guò)何種途徑完成收購(gòu)并不清楚，但她十分確信，北京的酒店類物業(yè)正在成為外資的“新寵”。

　　仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)副總裁吳雨墨對(duì)外資的心態(tài)有著深入的洞悉：“最根本的原因有兩個(gè)：一是2005年12月中國(guó)政府取消了酒店不允許外資企業(yè)獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的禁令，二是中國(guó)酒店的房?jī)r(jià)(指每晚平均房?jī)r(jià))連續(xù)5年(除了2003年非典特殊時(shí)期)保持了10%以上的兩位數(shù)增長(zhǎng)，這在全球市場(chǎng)都是極為罕見(jiàn)的。”他說(shuō)。

　　吳雨墨還告訴記者，近5年來(lái)外資非常關(guān)注中國(guó)的酒店物業(yè)，先是港資和新加坡資本，最近半年歐美基金和中東的一些資本也加入進(jìn)來(lái)。

　　中信證券市場(chǎng)研究部首席研究員王德勇日前在參加“財(cái)經(jīng)講壇”活動(dòng)時(shí)也指出：“在幾十年的城市化過(guò)程中，國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市核心區(qū)域的投資性房地產(chǎn)價(jià)格的平均漲幅是17倍，包括寫字樓、酒店和商業(yè)。這個(gè)規(guī)律在中國(guó)部分地區(qū)剛剛顯現(xiàn)，這個(gè)過(guò)程還會(huì)持續(xù)。”

　　專業(yè)人士認(rèn)為，酒店物業(yè)的魅力還來(lái)自于自身的產(chǎn)品特性。由于酒店是長(zhǎng)期持有型物業(yè)，所以不僅給業(yè)主帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流，物業(yè)本身還會(huì)隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而升值。“我記得有家在深圳上市的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)就是酒店，它的市值和現(xiàn)金流的比率接近100倍。”吳雨墨說(shuō)。

　　記者了解到，目前，境外資本投資中國(guó)酒店物業(yè)首先盯牢北京和上海。北京2008年的奧運(yùn)會(huì)、上海2010年的世博會(huì)分別為這兩個(gè)城市的酒店經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了特殊的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　不過(guò)，這兩個(gè)城市對(duì)外資的管理與審核相對(duì)嚴(yán)格，影響了外資的投資效率，所以近年來(lái)他們也把目光投向了操作上相對(duì)便捷一些的二線城市的項(xiàng)目。其中，天津?qū)ν赓Y的政策相對(duì)寬松一些，那里的項(xiàng)目也因此受到青睞。

　　制約的“限外政策”

　　據(jù)了解，瞄上中國(guó)酒店的一部分外資都是跟隨著國(guó)際酒店管理的品牌企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的。隨著國(guó)內(nèi)酒店開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，萬(wàn)豪、喜達(dá)屋、雅高等國(guó)際著名酒店管理機(jī)構(gòu)都加快了跑馬圈地，在他們背后都有與之關(guān)系密切的基金或投資公司。從某種意義上講，酒店管理機(jī)構(gòu)扮演了投資基金開(kāi)路先鋒的角色。

　　不過(guò)，外資的酒店購(gòu)買熱情變成行動(dòng)還需要克服很大阻力，阻力首先來(lái)自政策層面。宏觀調(diào)控對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的限制，尤其是限外令的嚴(yán)格規(guī)定，在很大程度上起到了減緩這股投資洪流勢(shì)頭。

　　據(jù)有關(guān)人士測(cè)算，外資目前在中國(guó)成立獨(dú)資公司的審批程序需要6~12個(gè)月時(shí)間，注冊(cè)資金須達(dá)到總投資的一半，無(wú)論時(shí)間成本還是資金成本都是高昂的。外資不在中國(guó)成立獨(dú)資公司，那么資金的落地與未來(lái)的退出都面臨很大問(wèn)題，也就是大家通常所指的結(jié)匯難題。日前北京一個(gè)原本和外資簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議的商業(yè)項(xiàng)目又重新掛牌出讓，據(jù)說(shuō)就是因?yàn)榻Y(jié)匯問(wèn)題不能解決。

　　另一重阻力來(lái)自買賣雙方，二者的期望值都很高。內(nèi)資開(kāi)發(fā)商往往用住宅、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的思路看待酒店物業(yè)，因?yàn)榫频杲ㄔ斐杀具h(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為售價(jià)應(yīng)該比住宅高一些，賣的時(shí)候是以每平方米計(jì)算價(jià)格的；而外資買家認(rèn)為，酒店交易的核心是現(xiàn)金流，他們根據(jù)酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益水平的評(píng)估來(lái)衡量物業(yè)價(jià)值。由此，雙方的期望值會(huì)存在很大差異，并最終影響到成交。