地產(chǎn)項目“傍”酒店模式成為品牌開發(fā)商新的黃金路線

　　日前，由首創(chuàng)置業(yè)和陽光股份開發(fā)的陽光上東對外宣布，其開發(fā)建設(shè)的四星級商務(wù)酒店將于五一前封頂，并將在北京奧運會之前全面投入使用。此前，富力地產(chǎn)在其開發(fā)的高檔住宅富力城內(nèi)，開發(fā)建設(shè)了北京富力萬麗酒店。中國銀泰投資公司則在其開發(fā)的北京銀泰中心引進國際酒店品牌柏悅酒店，其開發(fā)的柏悅府公寓已成為京城銷售單價極高的公寓。同樣，去年11月，萬豪國際集團與上海家飾佳控股集團共同就合作北京萬豪酒店簽約，將聯(lián)手打造國內(nèi)最大的超五星級萬豪酒店及頂級酒店服務(wù)式公寓———萬豪“琥珀居”。

　　盡管北京酒店地產(chǎn)開發(fā)和其市場還未及住宅那樣火熱，但品牌開發(fā)商在其開發(fā)的高檔住宅項目內(nèi)建設(shè)高級酒店已經(jīng)蔚然成風，一個活躍的地產(chǎn)+酒店市場已經(jīng)初具規(guī)模。

　　地產(chǎn)項目“傍上”高檔酒店

　　事實上，對于陽光股份、銀泰投資和上海家飾佳控股集團而言，地產(chǎn)開發(fā)商積極投資高檔酒店似乎“醉翁之意不在酒”。一個很好的例證可說明其開發(fā)的終極目的，位于北京CBD核心地段的銀泰中心因成功引進柏悅酒店，而大大提升了其項目的總體檔次，柏悅府公寓售價水漲船高，單價為每平方米4萬元到7萬元不等，實現(xiàn)了利潤的最大化。而上海家飾佳控股以11億拿下萬豪酒店項目，操盤手法與銀泰中心類似。

　　開發(fā)商在其高檔項目內(nèi)建酒店的浪潮開始席卷北京。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)面積超過50萬平米的高檔住宅一般都在項目內(nèi)規(guī)劃有高檔酒店，比如合生創(chuàng)展開發(fā)的珠江帝景內(nèi)有已經(jīng)營業(yè)的帝景豪庭酒店，華貿(mào)中心內(nèi)的麗茲·卡爾頓酒店和JW萬豪酒店即將在今年開業(yè)，位于朝陽公園東側(cè)的百萬平米大盤泛海國際也在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了星級酒店。加上陽光上東的四星級商務(wù)酒店、富力城的富力萬麗酒店、銀泰中心的柏悅酒店等，已經(jīng)有幾十個地產(chǎn)項目進駐了國際著名品牌酒店。

　　開發(fā)商所有高調(diào)的舉措都在說明一個現(xiàn)象和事實：目前，越來越多的地產(chǎn)項目或者地產(chǎn)商傍上國際知名酒店，希望通過酒店的影響力提升區(qū)域和項目價值，實現(xiàn)產(chǎn)品利潤的最大化。酒店業(yè)專家認為，地產(chǎn)項目“傍”酒店的模式，正在成為品牌開發(fā)商新的“黃金”路線。

　　看重其背后的產(chǎn)業(yè)升值

　　開發(fā)商在其項目內(nèi)引進高檔酒店的做法，還有一個非常廣闊的背景。業(yè)內(nèi)不約而同地提及了北京酒店發(fā)展的巨大空間，這一空間源自2008奧運接待需求的缺口，以及強勁的商務(wù)、入境旅游的持續(xù)增長。與此同時，國際酒店集團在京“跑馬圈地”正愈演愈烈，洲際旅館集團、法國雅高集團、卡爾森集團、凱悅國際酒店集團等紛紛搶灘北京市場。

　　根據(jù)戴德梁行近日發(fā)表的一季度市場報告顯示，2008年奧運會前，北京將有10家新的五星級酒店陸續(xù)投入使用，分別為：希爾頓、麗茲·卡爾頓、萬豪、索菲特、洲際、凱悅、柏悅、君悅、香格里拉和威斯汀，這些酒店除了選擇傳統(tǒng)的商務(wù)熱點區(qū)域如CBD、金融街外，也開始將觸角伸向了上東區(qū)、望京等新區(qū)域。

　　眾所周知，酒店地產(chǎn)投資實際上是一種高投入低回報、資金回收周期長的模式，高星級酒店投資巨大，回報周期往往超過10年。對于眾多開發(fā)能力較單一的房產(chǎn)開發(fā)商來說，酒店也許應(yīng)是他們避之惟恐不及的領(lǐng)地。“開發(fā)商更看重其背后的產(chǎn)業(yè)升值。”國際商業(yè)地產(chǎn)研究中心理事長朱凌波認為，開發(fā)商在積累了原始資本后，希望將以往的粗放經(jīng)營改為長遠的多元化發(fā)展，在地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報。在北京這個大市場，酒店與地產(chǎn)合作的模式無疑更能給地產(chǎn)業(yè)帶來新的機會。同時，房產(chǎn)新政實行以來，國內(nèi)的開發(fā)商也在思考新的投資經(jīng)營模式，以突破新政圍欄。而“地產(chǎn)+知名酒店”正成為境內(nèi)外資本持有者的“新大陸”。

　　酒店提升區(qū)域地產(chǎn)價值

　　作為區(qū)域市場的配套服務(wù)產(chǎn)品，酒店吸引的是商務(wù)人士和消費人群。北京國華置業(yè)有限公司公關(guān)經(jīng)理趙加認為，酒店給地段帶來附加值，提升地價是毫無疑問的，衡量一個區(qū)域地價高低的標準除了寫字樓就是酒店。麗茲·卡爾頓前任總裁曾經(jīng)表示，國際上經(jīng)過麗茲·卡爾頓管理之后的酒店，周邊地價漲了25%到30%.當年華貿(mào)中心引入麗茲酒店，就曾引領(lǐng)區(qū)域市場抗衡國貿(mào)，吸引了一批住宅、商業(yè)投資者和機構(gòu)介入，比如剛剛開業(yè)的著名百貨商場新光天地。

　　陽光上東總經(jīng)理陳衛(wèi)光非常明確地表示，他們引進酒店完全是從區(qū)域市場考慮的。“區(qū)域的生命力在于最大限度挖掘市場價值。陽光上東酒店引進國際知名酒店管理集團，也是希冀通過品牌的支持，提升區(qū)域高端市場和環(huán)境品質(zhì)。”

　　更為重要的是，2008年奧運會對酒店地產(chǎn)而言無疑是最大的契機。奧運前后，北京肯定會有大量的商務(wù)和參賽活動，將吸引更多世界級企業(yè)、全球高端消費者涌向北京，酒店業(yè)將呈現(xiàn)出前所未有的高速增長。這些除了給酒店的持有和經(jīng)營者帶來利潤外，強大的酒店客源在一定程度上會提升酒店所在區(qū)域產(chǎn)品的價值。“顯然，這也是開發(fā)商在其項目中引進高檔酒店的一個非常重要的原因。”朱凌波指出。