南京市房產(chǎn)管理局出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序加強(qiáng)市場管理的規(guī)定》(下稱“新十條”禁令)，提出嚴(yán)禁提前排號(hào)、明確售房時(shí)間，并對(duì)開發(fā)商“囤房”等行為開出了最高停盤半年且解禁之時(shí)不得漲價(jià)的嚴(yán)厲處罰措施。“新十條”出臺(tái)的背景是什么？將對(duì)南京的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎么的沖擊？對(duì)于目前南京正在快速上漲的房價(jià)能不能起到一定的遏制作用？本報(bào)記者昨日進(jìn)行了跟蹤采訪。

　　背景：

　　樓市問題催生“新十條”

　　南京市房產(chǎn)管理局副局長郭宏定告訴記者，4月初，包括建設(shè)部在內(nèi)的國家八部委召開了規(guī)范房地產(chǎn)市場的電視電話會(huì)議，要求在一年時(shí)間內(nèi)整頓房地產(chǎn)市場，規(guī)范市場行為。南京的“新十條”禁令正是對(duì)這次會(huì)議精神的及時(shí)貫徹。

　　一位對(duì)文件背景比較了解的知情人士告訴記者，“新十條”的出臺(tái)其實(shí)最直接的推動(dòng)因素來自于南京樓市內(nèi)部。最近媒體曝光了市場的一些問題，比如出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，有人在網(wǎng)上以兩萬元炒賣左鄰右里的房號(hào)，河西一家樓盤以在建工程抵押等理由拒絕售房等等，變相“囤房”和炒房的問題有所抬頭。另外還有開發(fā)企業(yè)以發(fā)放VIP卡等形式違規(guī)圈錢等。因此房產(chǎn)部門覺得有必要進(jìn)一步整頓市場秩序。

　　亮點(diǎn)：

　　“新十條”讓人充滿期待

　　〔亮點(diǎn)一〕：開發(fā)商不得提前排號(hào)、發(fā)牌、發(fā)放VIP卡

　　〔解讀〕：以排號(hào)、發(fā)牌、發(fā)放VIP卡或其它形式吸納客戶，這些形式在目前的南京房地產(chǎn)市場屢見不鮮。往往是銷售許可證還沒有拿到，開發(fā)商就急忙排號(hào)，給市場發(fā)出房源緊缺的錯(cuò)誤信號(hào)，使不明真相的消費(fèi)者排起了長隊(duì)，正好又成了開發(fā)商炒作的素材。今后這種行為將被處罰六個(gè)月內(nèi)停辦預(yù)售許可證。

　　〔亮點(diǎn)二〕：“《商品房銷售許可證》作廢，停盤半年”等處罰力度空前

　　〔解讀〕：“新十條”規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)銷售許可證時(shí)，必須明確開盤銷售時(shí)間，領(lǐng)證后30天內(nèi)必須開盤。如未按時(shí)開盤或開盤后有拒售行為，其取得的銷售許可證作廢，房產(chǎn)管理部門可以六個(gè)月內(nèi)停辦該商品房的預(yù)售許可手續(xù)。與此同時(shí)，對(duì)于已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的商品房，開發(fā)企業(yè)也必須在其明確的期限內(nèi)開盤銷售。未按期開盤或開盤后有拒售行為的，同樣也將作廢銷售許可證并停盤半年。

　　〔亮點(diǎn)三〕：停盤解禁時(shí)禁止?jié)q價(jià)

　　〔解讀〕：據(jù)知情人士透露，在去年5月份市房產(chǎn)局公布的“舊十條”中，其實(shí)也有停盤的處罰措施，但是處罰的時(shí)限不長。在房產(chǎn)部門查處的過程中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商被停盤了不僅沒有愁容不展，反而放言“停盤是好事，省得我囤房了，一開禁我就漲價(jià)”，客觀上也的確有開發(fā)商這么做了。有這個(gè)前車之鑒，房產(chǎn)部門在處理停盤問題時(shí)，明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)經(jīng)過整改恢復(fù)銷售的，其繼續(xù)銷售商品房的價(jià)格不得高于停售前已在網(wǎng)上公示的價(jià)格，比如這套房子在停盤前網(wǎng)上公示售價(jià)6000元／平方米的，停盤解禁后仍然必須賣6000元／平方米，不得肆意漲價(jià)。

　　〔亮點(diǎn)四〕：首次對(duì)二手房市場進(jìn)行監(jiān)管

　　〔解讀〕：此次出臺(tái)的“新十條”與去年5月出臺(tái)的“舊十條”相比，一個(gè)比較明顯的區(qū)別就是首次出現(xiàn)二手房市場的監(jiān)管。這是因?yàn)樽罱暇┒址渴袌鲆矡岬脿C手，房價(jià)不斷高漲，部分中介吃差價(jià)在其中起到了推波助瀾的作用。曾經(jīng)有報(bào)道稱一家中介一套房吃差價(jià)竟然高達(dá)37萬元。規(guī)范中介市場已成當(dāng)務(wù)之急。

　　在“新十條”中，關(guān)于二手房市場的監(jiān)管就占到了兩條：一是打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員吃差價(jià)的行為，違規(guī)者可吊銷相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書》，停止其辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)，并按相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行處罰；第二條是規(guī)定沒有取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證》從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，或不使用規(guī)定的中介合同示范文本的，房產(chǎn)管理部門可通報(bào)批評(píng)。

　　觀點(diǎn)：

　　當(dāng)心“上有政策下有對(duì)策”

　　〔觀點(diǎn)一〕：小心開發(fā)商鉆空子，剛解禁時(shí)不漲，過后猛漲

　　南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心秘書長葛揚(yáng)認(rèn)為，“新十條”是在一個(gè)特定的條件下采取的措施，目前樓市相關(guān)信息不透明，比如近來“搶購風(fēng)潮”四起，除了開發(fā)商，購房者并不了解房源是否真的如此搶手，如果任由這種現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，無疑會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲。因此相關(guān)的條款還需要再調(diào)整和制度化，比如“解禁時(shí)不得漲價(jià)”，開發(fā)商完全可能在停盤剛解禁時(shí)不漲價(jià)，但很快就上調(diào)價(jià)格，所以還需要進(jìn)一步細(xì)化，要針對(duì)性更強(qiáng)。

　　〔觀點(diǎn)二〕：“新十條”對(duì)房價(jià)能起抑制作用，但不起決定性作用

　　美地置業(yè)總經(jīng)理經(jīng)綸認(rèn)為，“新十條”的出臺(tái)對(duì)于抑制房價(jià)有一定的作用，但不起決定性作用。房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)由三個(gè)市場組成：土地市場、一手房市場和二手房市場，一手房市場還包括了已經(jīng)領(lǐng)了銷售許可證的和沒有領(lǐng)證的。“新十條”針對(duì)的是一手房市場中已經(jīng)領(lǐng)了銷售許可證的，就是商品房的銷售環(huán)節(jié)，只是在可以控制的范圍內(nèi)將房價(jià)助推因素的作用削弱了，但不能調(diào)控到大多數(shù)的環(huán)節(jié)。

　　表態(tài)：

　　15個(gè)部門將聯(lián)手出擊

　　南京市房產(chǎn)管理局副局長郭宏定指出，"新十條"出臺(tái)的目的主要是穩(wěn)定和規(guī)范市場，對(duì)一些違規(guī)行為的界定較以往更加明確，處罰力度更大。實(shí)事求是地講，在法律法規(guī)允許的范疇內(nèi)，房產(chǎn)部門能夠采取的措施都采取了，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)能夠起到一定的遏制作用。

　　但是他指出，穩(wěn)定房價(jià)絕不是一個(gè)部門就能做到的，這是一個(gè)系統(tǒng)工程。在國家建設(shè)部等八部委召開電視電話會(huì)議之后，最近包括房產(chǎn)、國土、物價(jià)、審計(jì)、國稅、地稅、發(fā)改委、監(jiān)察等在內(nèi)的南京15個(gè)部門將一起開會(huì)，確定如何貫徹落實(shí)會(huì)議精神。比如國土部門計(jì)劃加大土地供應(yīng)，工商、物價(jià)部門將和房產(chǎn)局一起聯(lián)合檢查，對(duì)中介、廣告等問題進(jìn)行整頓等，各個(gè)部門將通力合作，進(jìn)一步規(guī)范市場，遏制房價(jià)快速上漲。劉莉陸艷

　　樓市“新十條”概要

　　1.嚴(yán)禁炒賣房號(hào)

　　開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得發(fā)布商品房銷售廣告，也不得以排號(hào)、發(fā)牌、發(fā)放VIP卡或其他形式吸納客戶。

　　2.明確售房時(shí)間

　　開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，必須明確開盤銷售時(shí)間，在取得《商品房預(yù)售許可證》后三十日內(nèi)必須開盤銷售商品房。

　　3.解封時(shí)不得漲價(jià)

　　開發(fā)企業(yè)經(jīng)過整改恢復(fù)銷售的，其繼續(xù)銷售商品房的價(jià)格不得高于停售前已在網(wǎng)上公示的價(jià)格。

　　4.公示內(nèi)容必須一致

　　商品房銷售現(xiàn)場公示的《商品房銷控表》應(yīng)當(dāng)與網(wǎng)上房地產(chǎn)的公示內(nèi)容一致，否則，不予網(wǎng)上登記備案。

　　5.打擊中介吃差價(jià)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員從事存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，發(fā)布虛假信息、隱瞞重要事項(xiàng)等行為，管理部門可以吊銷相關(guān)資質(zhì)。

　　6.明確期限開盤

　　對(duì)已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的商品房，開發(fā)企業(yè)也必須在其明確的期限內(nèi)開盤銷售。

　　7.不能提前收房款

　　對(duì)開發(fā)企業(yè)認(rèn)購階段收取房款、不按認(rèn)購協(xié)議約定時(shí)間簽訂銷售合同等行為，房產(chǎn)管理部門可給予停止銷售一到六個(gè)月的處理。

　　8.明確抵押權(quán)人

　　已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的商品房預(yù)售款監(jiān)管人應(yīng)當(dāng)是該抵押的抵押權(quán)人。

　　9.須持證從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記，沒有取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等行為的，房產(chǎn)管理部門可通報(bào)批評(píng)。

　　10.違者記入誠信檔案

　　對(duì)上述違規(guī)違法行為除按規(guī)定進(jìn)行處罰外，房產(chǎn)管理部門還將對(duì)相關(guān)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為通過媒體進(jìn)行曝光并記入其誠信檔案。