實行了短短五個月之后，北京土地一級開發(fā)招標制又將面臨新的變數(shù)。消息人士近日透露，北京市將有可能效仿上海的做法，由市政府出面成立一家或者幾家規(guī)模龐大的一級土地開發(fā)公司，全權(quán)負責北京市內(nèi)的土地一級開發(fā)。

　　據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道，目前，由于沒有正式的文件證實此事，相關(guān)部門對此均以否定態(tài)度加以回避。但有一點可以確認，北京與土地一級開發(fā)息息相關(guān)的招標會和聯(lián)席會都處于暫停狀態(tài)。

　　于是，有業(yè)內(nèi)人士猜測，北京土地一級開發(fā)權(quán)有可能還在“國有”“市場”的十字路口徘徊。

　　借力國企完成改革?

　　4月8日的一個內(nèi)部論壇上，一名開發(fā)商無意之中透露出了這樣一個信息。“今年北京房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度會更大，目前，北京市國土局正在考慮把土地一級開發(fā)權(quán)收回，由政府壟斷經(jīng)營。”

　　政府壟斷土地一級開發(fā)權(quán)的方式是成立一個或者幾個帶有壟斷色彩的國有企業(yè)專門從事土地一級開發(fā)。而這個設想正是在本月初市政府組織召開的一個調(diào)整一級土地開發(fā)政策的會議上提出的。

　　據(jù)稱，會議紀要已經(jīng)下發(fā)，目前并沒有形成正式文件。“這種做法與上海極為相似。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，“上海地產(chǎn)集團正是扮演了這樣一個角色。”

　　有資料顯示，2002年底，上海地產(chǎn)集團掛牌成立。這家注冊資本為40億元的國有全資公司的任務主要是，“建立政府主導型土地儲備供應機制，增強政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，改進土地供應方式，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實施。”

　　上海地產(chǎn)集團與上海市土地儲備中心實際上是兩塊牌子、兩個獨立法人、一套班子管理運作。如此一來，上海市政府牢牢控制土地一級市場。對于北京來說，一旦土地一級開發(fā)權(quán)由政府收回，誰將成為像上海地產(chǎn)集團那樣的“幸運兒”是一個重大的懸念。

　　對此，業(yè)界把目光投向了首開集團。首開集團500億資產(chǎn)的規(guī)模和基于整合前天鴻集團和城開集團的龐大一級開發(fā)能力容易讓人展開想象空間。而早在天鴻與城開合并之初，首開集團董事長劉希模曾指出，首開三大業(yè)務之一就有土地開發(fā)，且已經(jīng)單辟了土地一級開發(fā)部門。大有一種“蓄謀已久”之意。

　　而非常巧合的是，不久前首開集團透露出可能注資天鴻寶業(yè)以期整體上市的消息。而在3月份，上海地產(chǎn)集團也剛剛對旗下的上市公司中華企業(yè)進行注資，完成整體上市的第一步。這與首開集團的動作相差僅僅一個月。

　　而北京另一大型國有企業(yè)城建集團也成為被猜測的對象。據(jù)了解，2006年底，在城建內(nèi)部的確曾經(jīng)討論過成立獨立土地一級開發(fā)公司的議案。但這個議案與如今北京市政府的舉動是否有關(guān)聯(lián)就不得而知了。

　　按照這些說法，如果收回土地一級開發(fā)權(quán)成行，就將意味著北京土地一級開發(fā)將由公開招標轉(zhuǎn)為壟斷性經(jīng)營。

　　壟斷與市場化的較量

　　截至發(fā)稿，對于是否收回的說法仍然無法確認，很顯然，北京土地一級開發(fā)權(quán)到底是走“國有”還是“市場”的路子還比較模糊。

　　北京市國土局一位高層雖然在接受媒體采訪時指出，聯(lián)席會議的暫停與土地一級開發(fā)政策并無關(guān)系，并對“收回”一說表示出了否定。但是，他也坦承，北京市土地一級市場的確存在一些問題，“聯(lián)席會議暫停是在思考土地一級開發(fā)市場的這些問題”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，國土局所思考的問題極有可能還是“國有”與“市場”。

　　據(jù)了解，去年11月底，北京土地一級開發(fā)權(quán)就已經(jīng)歷了一場“國有”與“市場”的較量，結(jié)果是“市場”勝出。

　　《北京市土地一級開發(fā)招標工作正式啟動》的文件去年11月26日正式出爐，與此同時，北京市國土局發(fā)布公告稱:北京市門頭溝新城城子地區(qū)21-218號用地和北京市石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地將通過公開招標方式確定土地一級開發(fā)主體。

　　此番大動作在當時被稱為是北京一個土地市場壟斷時代的終結(jié)。

　　然而，招標方式似乎并沒有受到市場歡迎。北京石景山南宮地塊，在其發(fā)布招標文件時有53家開發(fā)商購買了招標文件，在項目答疑會上更是有90多家企業(yè)到場，但是到了投標時卻只有3家企業(yè)參加。

　　招標“遇冷”某種程度上已成為土地一級開發(fā)權(quán)回歸“國有”的理由。一位不愿透露姓名的開發(fā)商坦言，“一級土地市場的開放雖然讓開發(fā)商在二級市場拿地的時候能有比較透明的信息，并對總地價的評估更加理性，但是不少開發(fā)商還是擔心，土地一級市場和二級市場之間的區(qū)別會越來越小，最后導致一級企業(yè)通過合理的附加條件向二級市場滲透。”北京這樣的例子很多，最典型的就是去年9月白家莊的“回購”事件。

　　據(jù)了解，白家莊地塊招標文件中的“回購條件”曾一度引發(fā)輿論的大討論，土地一級開發(fā)商通過回購條款、為有意向在土地二級市場上拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商設置障礙、從而確保自己能成功拿地。而事實也證明了這一點，包括SOHO中國、華遠集團在內(nèi)的多家企業(yè)無奈退出，最終這塊土地仍然被其土地一級開發(fā)商收歸囊中。

　　這位開發(fā)商指出，“這已是行業(yè)的潛規(guī)則。”很多開發(fā)商將土地一級開發(fā)視為房地產(chǎn)項目開發(fā)拿地階段的跳板，中信地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等所謂的地產(chǎn)大鱷都非常擅長采用這樣的方式大舉圈地。

　　這位開發(fā)商指出：“如果指定一家或者少數(shù)幾家國有企業(yè)專門從事北京一級土地開發(fā)，或許就此斷了開發(fā)商謀求一級帶動二級開發(fā)的念頭。”

　　當然，除了招標方式所帶來的“門檻困惑”外，土地供應難或許也在這場“國有”與“市場”的重新思索中起到了推波助瀾的作用。

　　這位開發(fā)商指出：“很多土地都被土地一級開發(fā)商捂在手中，構(gòu)不成實際供應。”

　　北京土地儲備中心在2006年總結(jié)報告中亦承認，由于2005年農(nóng)用地審批凍結(jié)和供地制度改革的程序尚未理順，絕大部分項目仍在不同程度地進行前期工作。據(jù)了解，北京市2005年和2006年度土地供應計劃均為6500公頃。但實際土地供應量僅為計劃的54%。