與之前龍湖地產(chǎn)單身闖入成都相比，其此次帶來的伙伴是荷蘭房地產(chǎn)基金ING。雙方于3月30日在成都以9.2535億元拿下一宗113.5畝的土地至今，具體合作細(xì)節(jié)仍然秘而不宣。

　　早在3年前，同是荷蘭ING基金，在北京就已經(jīng)上演過“直接開發(fā)”的好戲。但現(xiàn)在，這并非是ING的“專利”了，2006年底，新加坡地產(chǎn)基金凱德置地甚至單槍匹馬地殺入“招拍掛”市場，最終摘得北京東直門的一塊商業(yè)用地——“直接開發(fā)比炒樓出租利潤要高、風(fēng)險更小。”成都杰力恩地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)副總賴瀚林表示。一舉拿地

　　113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊(以下簡稱“69信箱”地塊)一掛牌，就被各路房地產(chǎn)巨頭看在眼中。3月30日，萬科、首創(chuàng)、中海、藍(lán)光、綠地以及還從未在成都公眾面前露臉的“保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司”因此“聚首”，準(zhǔn)備一場廝殺。

　　然而，最終勝出的卻是來自重慶的龍湖集團(tuán)，更具戲劇性的是，自始至終，龍湖集團(tuán)只舉一次“標(biāo)牌”，便以9.2535億元的高價勝出。事后，記者了解到，龍湖的如此出價，早已超出了到場所有競買者的心理價位。

　　不僅如此，龍湖的出價甚至還高出了土地方的心理價位。“我們事前沒有和任何一家地產(chǎn)公司洽談，我們的心理底價是700萬元/畝。”69信箱地塊授權(quán)轉(zhuǎn)讓方成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司董事長華春煜表示，而中海地產(chǎn)的心理價位則是每畝720萬至750萬元之間。

　　然而，當(dāng)其他幾家競買者將價格抬高到800萬元/畝的時候，此前從未舉牌的龍湖地產(chǎn)突然舉牌，終將價格鎖定在每畝815萬元。“我們也沒有想到能夠一舉就拿下這塊土地。”雖然已經(jīng)過去了20多天，但龍湖地產(chǎn)成都公司的總經(jīng)理樊琦仍然抑制不住內(nèi)心的喜悅——這個出價已經(jīng)超出了所有競買者的心理價位。

　　實(shí)際上，在去年8月中旬，龍湖就在該片區(qū)以5.09億元的價格競拍下一宗82余畝的土地，但這顯然不是850萬元/畝高價的全部原因。記者掌握的情況表明，本次9億多元的土地款卻不是龍湖一家出的，還有ING，正是這家來自荷蘭的投資基金的“力挺”，讓來自重慶的龍湖集團(tuán)在近鄰成都，徹底“驚艷”了一把。

　　龍湖謀略

　　在龍湖與荷蘭ING基金聯(lián)合競拍下該宗土地之后，就曾高調(diào)宣布，很快會在成都召開新聞發(fā)布會，宣布雙方合作的具體細(xì)節(jié)。但截至記者發(fā)稿，新聞發(fā)布會并沒有召開，荷蘭ING基金也沒有對本報的采訪進(jìn)行回復(fù)。

　　成立于1995年6月的龍湖地產(chǎn)在重慶地區(qū)屬于龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，具備一定實(shí)力?，F(xiàn)在，龍湖集團(tuán)已包括重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)和北京龍湖置業(yè)三個地區(qū)公司以及各地區(qū)公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司。截至2006年底，累計開發(fā)面積約185萬平方米，在建面積約230萬平方米，規(guī)劃面積約1100萬平方米。而龍湖的下一步重要戰(zhàn)略，就是將總部放到北京后，上市再向全國輻射。

　　實(shí)際上，成都69號信箱地塊并非是龍湖與ING的首次合作。今年3月19日，ING剛剛宣布以3500萬美元取得重慶龍湖地產(chǎn)旗下某住宅項目49%的股權(quán)。雙方合作的項目位于重慶市規(guī)劃中的第三中央商務(wù)區(qū)，項目建筑面積11.2萬平方米，總占地面積33.5萬平方米。

　　“至于成都項目，雙方的股權(quán)比例還不能透露。”無論是龍湖的樊琦還是上海的ING房地產(chǎn)機(jī)會基金中國區(qū)投資總監(jiān)蔡麗麗，都告訴記者這樣的話。但樊琦表示，目前雙方還沒有正式簽定協(xié)議，具體的股權(quán)比例可能參考重慶項目。

　　“它們合作的過程中自由資金會比較充足，減弱了其他開發(fā)商傳統(tǒng)的通過銀行信貸的那種依賴，尤其是他們的合作是從買地開始的。”戴德梁行成都分公司高級經(jīng)理侯峰表示，這或許是龍湖全國戰(zhàn)略下解決資金問題的重要手段。

　　據(jù)悉，龍湖成都公司目前除了一個晶藍(lán)半島項目基本到了尾盤之外，目前包括69號信箱共有四宗近千畝的土地正在開發(fā)當(dāng)中，資金量的需求可想而知。

        ING機(jī)會

　　實(shí)際上，作為海外機(jī)會基金的ING今年以來特別活躍，正在國內(nèi)尋找各種機(jī)會。

　　今年3月21日，金地集團(tuán)(600383.SH)發(fā)布公告稱，擬與ING房地產(chǎn)旗下的香港沃德商務(wù)有限公司共同投資開發(fā)中國武漢積玉橋項目。這是ING機(jī)會基金繼今年2月份取得金地佛山項目49%的股權(quán)之后，第三次與金地聯(lián)手。但武漢金地項目的合作中，ING卻選擇了出資81.6%。

　　“荷蘭基金與龍湖項目公司是單純的項目合作，如果與龍湖集團(tuán)合作就屬于企業(yè)之間的資本重組了，這就使得雙方的合作非常復(fù)雜。”成都房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)全程顧問公司負(fù)責(zé)人蔣曉東表示，在政策對外資限制條件下，采取項目合作顯然能夠規(guī)避政策帶來的風(fēng)險。顯然，這不是只有ING才想得明白的道理。

　　不僅如此，在降低風(fēng)險的背后還有高收益。“與北京、上海相比較，以成都為代表的西部城市純租賃性物業(yè)收益率低，同時住宅的二級市場交易活躍程度不高，海外基金進(jìn)入西部最好的選擇就是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作共同開發(fā)，這樣利潤高得多。”深圳星彥房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)成都公司分析員李祥虎說。

　　按照業(yè)界測算，69號信箱開發(fā)后要保證20%的利潤，房價應(yīng)該在每平方米7000元左右。該片區(qū)的其他樓盤目前均價也超過每平方米5000元。對此，樊琦透露均價可能沒有那么高，但她不排除項目的部分高檔住宅價格會在每平方米7000元。