限價房是城市政府最近一系列房地產市場調控政策中最新的一個舉措，引發(fā)了很多爭議。筆者以為，以人為指定房價為政策目標的限價房政策，于理論于實操都頗值商榷。

　　真價格與假價格

　　價格的漲落是平衡供需的必要途徑。只有出清市場的水平才是“真價格”，才會達到社會資源配置最優(yōu)化，任何不是市場決定的而是人為的“偽價格”只會造成社會資源浪費，配置效率下降。限價之下，表面上買到限價房的居民購房成本下降了，但任何低于市場出清的限價，不就意味著需明顯大于供么？居民必須要競爭才能成為限價房的受益者，最后實際付出的成本不僅不會下降，反而有可能更多，比如花時間排隊，比如花錢買號，比如行賄。

　　所以消費者從限價中是不可能得到任何好處的，實際上也沒有任何人能得到好處。對開發(fā)商來說，投資限價房，利潤率如果高于市場投資平均回報率是不現實的，也與限價房宗旨背道而馳。利潤率如果低于市場投資平均回報率，先不說有幾個開發(fā)商愿意，把資源引導到低于社會平均回報率的場所，本身就是社會資源配置的扭曲。但在此過程中，社會資源卻被毫無意義地浪費了，社會凈福利損失實實在在出現了。

　　限價房的兩次社會福利損失

　　限價房的第一個困境在于，限價要限到多少？這個限的依據是什么？現在看到的主要官方意見是：參照市場可比價格，按照市場價格的80%或90%。那么，到底有什么根據要定這個價格？這其中差價幅度很大，“尋租”空間就很大。最終到底定在哪里，就成了政府與開發(fā)商之間的博弈。第一次非生產性社會資源的耗費就出現了。這生產過程中的博弈除了對限價水平的討價還價，還在于如果定在市場價格的80%，開發(fā)商到底是按照市場原價提供匹配的房子，還是按照市場價格80%提供低一等質量的房子？如果是后者，那根本就沒有政府介入的必要性，消費者自己就會判斷，一分錢一分貨，按質付價。

　　限價房的第二個困境在于，是所有人都可以買，還是像經濟適用房一樣，只有經過審查的特定對象才可以買？這個資格誰來定？公平性如何保證？然后，申請者多于購買者怎么辦，如何分配？在這里，又一次尋租的空間出現了，也制造了大批有提供“租”動力的消費者，政府和消費者又開始博弈了，第二次非生產性社會資源耗費出現了。

　　經濟學基本原理告訴我們，價格同時引領生產者和消費者，生產者按照市場給出的價格信號來安排生產，消費者按照價格來進行消費品的組合，是最符合經濟效率的。任何打破價格信號的做法，讓廠商和消費者都無所適從，得不到真實的消息，不可避免地造成社會福利損失。商品價值越大，損失越大。政府政策要講求連續(xù)性，不能制造過多的不確定性，讓廠商和消費者都難以做遠期決策。政策一旦錯誤，糾正起來成本會很大。

　　限價房能抑制房價虛高嗎

　　有人評論說，限價房政策打擊了開發(fā)商，他們明明空了很多房子也不賣，房價是虛的，限價房出臺可以殺一殺漲價風，引導房價平穩(wěn)。但不管自住性需求還是投資性需求，它們都是客觀存在的，投資性和炒作需求不僅不會隨著一個偽價格而消失，反而還會被放大。因為一旦有機會以低于市場價格的競爭成本拿到限價房，這些開發(fā)商反而投資受益增加了。再從另外一個角度，如果認為當前房價是虛高的，出臺一個限價反而是保護了這個虛高價格，保護了開發(fā)商的利潤空間。消費者看到這個限價，會認為政府也認可了這個市場價格水平，開發(fā)商也更有動力炒高房子的市場價，以爭取更多的資本占據主動。

　　要解決房價過高問題，歸根到底要從調節(jié)對住房的供需入手。要么抑制需求，特別打擊投資性和炒作需求，對于窮人可以通過增加支付能力的辦法，要么增加住房供給。限價建議者的邏輯大概是，限價房分流了一部分住房消費能力，讓奸商可以操縱的那部分市場供求壓力減低，從而平抑市場上的房價。但如果不能管制囤房，不能打壓過度需求，為什么不直接加大政府可以直接控制的低成本住房供給呢？比如增加經濟適用房。

　　低價房/經濟適用房和限價房不是一回事，千萬別混淆了。我個人對國內的經濟適用房政策持保留態(tài)度，因為國外已經有很多經驗和教訓，在住房問題上，干預供給不如干預需求有效，比如負向的房地產財富稅、房地產交易稅，正向的發(fā)放住房購買補貼、貸款利息補貼、租金補貼等政策。但比起限價房，我認為經濟適用房政策要合理得多。

　　低價房/經濟適用房之所以低價，首先在于成本較低、質量較低。盡管低價，但價格還是與消費者對它的評價相符合，是供需均衡的，這個“低”價格是真實的，市場出清的。這中間的“低價格”是因為低成本，之所以低成本，是除了房子的建筑質量較低，還主要來自于低地價，體現了政府財政收入對特定人群的轉移支付和補助，老百姓真正得到實惠。短期和長期內都是可以有正面價值的。而限價房的核心在于，限定的價格低于市場供需均衡的價格水平(否則就不叫限價了)。這個“低”價格是人為的、虛假的，不能實現市場出清，對供需雙方都沒有任何實際的正面效應。短期看如此，長期看更是，負面效應隨著時間推移會越來越顯著。

　　最關鍵的是，用限價房能解決老百姓買不起房的問題么？限價房的本質在于制造價格差別。但只要價格差別存在，就會有競爭，最后的結果只可能是老百姓在限價房體系和正常商品房市場支付總成本相同。市場上用貨幣解決不了的問題，配給制度下更解決不了，而且只會更差。