后海附近一處四合院以1.1億元天價(jià)完成了交易，而翻新院子總造價(jià)將是原售價(jià)的數(shù)倍。一座前所未有的豪宅將呈現(xiàn)在后海湖畔，這座在價(jià)格上前無古人的四合院究竟是誰的宅?。?/p>

　　院子位置大致在后海北沿的鴉兒胡同。從銀錠橋北出發(fā)，沿著緊貼后海的環(huán)湖路向西北行進(jìn)十多分鐘，路右邊就是后海北沿的鴉兒胡同，

　　院南面緊鄰環(huán)湖路，大門正對(duì)后海，東側(cè)為胡同口，西側(cè)緊貼“中華宗教文化交流協(xié)會(huì)”所在的院落。附近居民告訴記者，該處院落所在地是區(qū)域景致最好的地段。“坐北朝南，向陽面水，以前就是大戶人家的宅子，當(dāng)初占地比現(xiàn)在還大，在院里的樓上幾乎能看到整個(gè)后海。”住在附近的楊大爺語氣中透著贊嘆。

　　后海北沿鴉兒胡同，有一處臨湖的在建四合院，超過6米高的巨大純木建筑框架已經(jīng)立起來了。

　　四合院目前的建筑承建方萬通筑屋公司，對(duì)在建的亥四合院內(nèi)部的建筑設(shè)計(jì)情況，實(shí)行了嚴(yán)格的保護(hù)措施，謝絕外人入內(nèi)。據(jù)知情人士透露，亥四合院采取中西結(jié)合的方式規(guī)劃整體建筑，總建筑面積達(dá)3028.29平方米，按照國家有關(guān)政策要求，保留原來中式四合院建筑形式及風(fēng)格，同時(shí)在使用功能上結(jié)合主人的生活需求規(guī)劃了院落內(nèi)各部的使用功能，除了起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等基本配置外，該四合院還將建面積不小的地下室以及游泳池，這是后海、什剎海一帶新翻建的四合院中惟一有此配置的。

　　目前外部能夠看到的木質(zhì)建筑框架結(jié)構(gòu)，是院子的正房和廂房，面積近千平方米，房間內(nèi)部裝飾主要為中國傳統(tǒng)風(fēng)格的雕花工藝，而外部裝飾也將按原汁原味的老北京四合院建造。主體建筑完工后，未來院中還將栽種名貴植物。整個(gè)四合院可能將在年底完工。

　　京城的豪宅

　　除了該處四合院本身所處的地理位置獨(dú)到、建筑形式特殊、面積巨大之外，天價(jià)還有一個(gè)重要的原因就是建筑材料的奢華。

　　四合院內(nèi)僅正房房屋的支撐木柱就多達(dá)24根，均為直徑半米粗細(xì)的原木，房屋所用木材，均為產(chǎn)自泰國熱帶雨林的原生木，加上相關(guān)的稅費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)用，價(jià)格高達(dá)25000元/立方米。而這只是建筑用的木材，其他相關(guān)的絕大部分材料，幾乎都是從國外原裝進(jìn)口的頂級(jí)配置，整體成本高昂不言而喻。

　　耗費(fèi)巨資在后海湖畔置下這一豪宅的人，是俄羅斯的一位頂級(jí)富翁，在包括北京以內(nèi)的多個(gè)國際性大城市均置辦有房產(chǎn)，是名副其實(shí)的世界級(jí)富豪。

　　市場(chǎng)的瓶頸

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)，亥四合院交易面積3028.29平方米，這是二環(huán)內(nèi)單套面積最大的四合院交易，最終的成交均價(jià)達(dá)36324元/平方米，1.1億元人民幣的天價(jià)由此得來。據(jù)據(jù)接近萬通筑屋的知情人士透露，亥四合院的最終整體造價(jià)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)，整個(gè)亥四合院最終交付給房主時(shí)的造價(jià)將達(dá)到4000萬美元左右。

　　2002年2月，在醞釀多年后北京市政府終于頒布了《北京舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，二環(huán)內(nèi)首次出現(xiàn)了25片歷史文化保護(hù)區(qū)。隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，有待保護(hù)的區(qū)域越來越多。目前，北京市主要針對(duì)傳統(tǒng)四合院建筑的歷史文化保護(hù)區(qū)已達(dá)40個(gè)。在這40個(gè)保護(hù)區(qū)外，作為北京傳統(tǒng)建筑的四合院正在迅速消亡，而區(qū)內(nèi)的四合院總量也因區(qū)域限制幾乎不會(huì)有大的變化。隨著越來越多的人認(rèn)識(shí)到四合院的彌足珍貴，市場(chǎng)上供不應(yīng)求的現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)了出來。

　　最早進(jìn)入專業(yè)四合院中介市場(chǎng)的萬德成經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌在談到四合院交易市場(chǎng)時(shí)表示：“北京的四合院年交易量一直比較低，主要還是因?yàn)楣┙o有限。”二環(huán)以內(nèi)大概算得上是四合院的建筑共有20000套，除去將被拆掉、產(chǎn)權(quán)不清晰的院子，真正能進(jìn)入市場(chǎng)的只有3000套左右，而實(shí)際上流通交易的不到10%.北京另一家涉獵四合院中介交易的經(jīng)紀(jì)公司順義興四合院專營店蔡經(jīng)理也提供了相近的數(shù)據(jù)。“保護(hù)區(qū)四合院總面積近300萬平方米，其中每年能夠交易的量極低。”

　　“據(jù)我掌握的情況，去年一年完成交易的四合院在150套以內(nèi)，今年按目前形勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)有上升，但不會(huì)有大的突破。”井蘊(yùn)嬌表示。由于北京目前真正進(jìn)入交易市場(chǎng)的四合院數(shù)量不多，而未來受到城市區(qū)域改造、產(chǎn)權(quán)不清晰、翻建開發(fā)周期長(zhǎng)等問題的影響，市場(chǎng)上幾乎不會(huì)有多少新增供給。

　　“產(chǎn)權(quán)問題是瓶頸，目前很多四合院產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，短期內(nèi)不可能進(jìn)入交易市場(chǎng)。每一個(gè)四合院都是一個(gè)單獨(dú)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也許同一條胡同內(nèi)相鄰的兩個(gè)院子銷售均價(jià)會(huì)相差一倍以上，所以四合院不可能像新建的商品房一樣有所謂的指導(dǎo)價(jià)，也就不好比較價(jià)格的漲跌。”通過觀察近兩年公司所完成的交易，井蘊(yùn)嬌說，四合院交易價(jià)格隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，也在不斷攀升中。

　　與此同時(shí)，目前北京的四合院交易市場(chǎng)中，還沒有任何銀行對(duì)購買其開展貸款業(yè)務(wù)，也就是說買賣四合院必須全額交易，而不能像購買普通商品房一樣，通過銀行等金融系統(tǒng)擔(dān)保貸款分期還貸。“這意味著四合院交易必須邁過一道高門檻，沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要想購買四合院是不可能的。”井蘊(yùn)嬌表示。好一點(diǎn)的四合院面積都在200平米以上，據(jù)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前400平米-1000平米標(biāo)準(zhǔn)的二進(jìn)院落四合院是市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，按20000元/平方米的價(jià)格計(jì)，購買一個(gè)400平方米的院子得花近千萬元。

　　雖然交易門檻高，但購買者依然絡(luò)繹不絕，而買家的構(gòu)成也相當(dāng)復(fù)雜。“絕大多數(shù)還是中國人購買，外籍人士只占交易量的5%-7%，還不到整體一成。”井蘊(yùn)嬌說。而在已經(jīng)購買四合院的買家中，用于自住、投資和辦公使用的比例旗鼓相當(dāng)，而自住、辦公與投資之間的界限并不明確，多數(shù)人更傾向于具體使用，純炒房的比例極少。