昨日，由四川省招商引資局、四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和四川省商業(yè)連鎖投資開(kāi)發(fā)聯(lián)合會(huì)主辦的“2007中國(guó)西部商業(yè)地產(chǎn)投資合作洽談會(huì)”、“泛零售業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰論壇”在銀河王朝大酒店舉行。此次洽談會(huì)上公布的《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》(以下稱(chēng)《報(bào)告》)顯示，去年成都五城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易均價(jià)為8687元/平方米，較上年增長(zhǎng)21%。

　　只租不售物業(yè)激增

　　“成都商業(yè)地產(chǎn)從2003年至今持續(xù)升溫、火爆異常，稱(chēng)之為‘商業(yè)地產(chǎn)第四城’實(shí)不為過(guò)”，《報(bào)告》用如上文字作為開(kāi)端，隨后又提供數(shù)據(jù)佐證成都火熱的商業(yè)地產(chǎn)。

　　《報(bào)告》稱(chēng)，去年成都市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量為152.37萬(wàn)平方米，成交107.19萬(wàn)平方米，“全年成都五城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易均價(jià)為8687元/平方米，較上年增長(zhǎng)21%，創(chuàng)歷史新高。

　　據(jù)悉，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按使用類(lèi)型可分為購(gòu)物中心、綜合商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、臨街底商、辦公寫(xiě)字樓五大類(lèi)，成都上述五大類(lèi)分別占的比例為5%、14%、11%、52%和18%。

　　四川省商業(yè)連鎖投資開(kāi)發(fā)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春分析，“去年成都商業(yè)地產(chǎn)整體售價(jià)攀升，整體持有，只租不售物業(yè)數(shù)量激增”。與此相對(duì)應(yīng)的是商業(yè)地產(chǎn)的升值空間。去年成都商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際土地供應(yīng)成交6391.21畝，總成交額174.93億元，“地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈”，《報(bào)告》分析，“商業(yè)地塊土地供不應(yīng)求”。

　　老牌寫(xiě)字樓租金下滑

　　《報(bào)告》顯示，盡管銷(xiāo)量比2005年下降了16.2個(gè)百分點(diǎn)，但去年的成都辦公寫(xiě)字樓供應(yīng)達(dá)到56.9萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.1倍。

　　“中低檔開(kāi)發(fā)過(guò)量、市場(chǎng)壓力較大，高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)平穩(wěn)”，昨天會(huì)上公布的數(shù)據(jù)是，“成都甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為90.6元/平方米/月，乙級(jí)的平均租金為65元/平方米/月，老牌寫(xiě)字樓的租金在下滑，成都有兩家5年以上歷史的老牌甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租已從先前的97.6元/平方米/月降到了78.1元/平方米/月左右，老牌寫(xiě)字樓的租金下滑和更多乙級(jí)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，拉低了成都寫(xiě)字樓的整體租金水平，平均月租金降到了80元/平方米/月。

　　利好消息是，成都寫(xiě)字樓去年總體空置水平為27%。冉立春分析，在供應(yīng)量明顯增大的情況下，依然保持較高的出租率說(shuō)明市場(chǎng)需求仍較為旺盛。

　　看好成都高端商務(wù)辦公物業(yè)的力寶大廈項(xiàng)目高管昨天稱(chēng)：“今明兩年成都的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將快速增長(zhǎng)”。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)入洗牌期

　　值得注意的是，《報(bào)告》特別分析了成都的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展?fàn)顩r。

　　“去年成都市區(qū)新增經(jīng)濟(jì)型酒店36家”，《報(bào)告》稱(chēng)，國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)和國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商都在積極拓展成都市場(chǎng)。在春熙路商圈，“經(jīng)濟(jì)型”或“商務(wù)型”的酒店不下10家，平均房費(fèi)在150元以下。

　　熟悉成都經(jīng)濟(jì)型酒店投資的人士計(jì)算，在成都投資一家經(jīng)濟(jì)型酒店通常只需要投入500萬(wàn)～1000萬(wàn)元，且目前成都經(jīng)濟(jì)型酒店的出租率在70%左右，一些節(jié)假日甚至達(dá)到100%?？驮捶€(wěn)定和出租率較高，經(jīng)濟(jì)型酒店的年回報(bào)率高達(dá)20～30%，投資回收期只需4年左右。

　　“資金投入少、回報(bào)率高，使得投資者趨之若鶩”，冉立春分析，目前成都市經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速，較容易在短期內(nèi)出現(xiàn)飽和，單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連鎖，將很難打響知名度，無(wú)統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)上酒店的經(jīng)營(yíng)良莠不齊，盲目打價(jià)格戰(zhàn)。

　　《報(bào)告》預(yù)測(cè)，“今后兩年，將是經(jīng)濟(jì)型酒店的洗牌期，沒(méi)有品牌、盲目跟風(fēng)的經(jīng)濟(jì)型酒店，免不了會(huì)被淘汰出局”。

　　連鎖業(yè)青睞新型社區(qū)商業(yè)中心

　　“成都零售業(yè)的發(fā)展受商業(yè)房地產(chǎn)的制約非常突出。”《報(bào)告》分析，去年成都市區(qū)的中心商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最激烈，“在一線(xiàn)市場(chǎng)相對(duì)飽和的情況下，連鎖企業(yè)開(kāi)始瞄準(zhǔn)二、三級(jí)市場(chǎng)”。

　　“成都新型社區(qū)商業(yè)中心很受連鎖企業(yè)的青睞。”冉立春分析，新型社區(qū)商業(yè)中心的爭(zhēng)奪將在今年上演更為激烈的交鋒。

　　全球知名地產(chǎn)顧問(wèn)公司世邦魏理仕9日發(fā)布報(bào)告，呼吁零售商將房地產(chǎn)策略放在更加優(yōu)先的地位。