去年底，我市一市民(以下簡稱該人士)以聯(lián)合他人“聯(lián)合競買”方式(不少媒體在此前的報道中普遍將之誤稱為“合作建房”)拍得了位于寶安區(qū)金橋工業(yè)區(qū)的兩棟配套工業(yè)宿舍。昨天，林某等人將再次聯(lián)合“集資者”參與競買在市土地房產(chǎn)交易中心公開拍賣的位于布吉街道的住宅樓。記者經(jīng)過一番調(diào)查并采訪了權(quán)威法律專家，該專家表示：“這種‘聯(lián)合競買’存在諸多隱患和風險，‘集資者’應慎重決策。”

　　“合作建房”實為“聯(lián)合競買”

　　去年12月22日，該人士成功競買了受深圳市寶安區(qū)人民法院委托拍賣的寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的五棟宿舍；該人士與另外三人競得了寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的六棟宿舍。

　　權(quán)威法律專家認為，將上述事件定義為“合作建房”是一種誤解。該專家解釋說，“‘合作建房’是指由一方出地，一方出資，共同開發(fā)房產(chǎn)的行為。”而在深圳發(fā)生過的由多人集資競買拍賣的房產(chǎn)的行為所購買的是已經(jīng)建成的房產(chǎn)，不存在“建房”的問題。因此，其準確定義應該是“聯(lián)合競買”。

　　“聯(lián)合競買”隱患多多

　　該專家分析認為，目前的這種“聯(lián)合競買”行為存在頗多隱患。

　　第一，產(chǎn)權(quán)問題。寶安金橋工業(yè)區(qū)的這兩棟建筑實際為80余人集資購買，但該兩棟建筑分割登記的最小單位為“層”，這也就意味著“是否能將這兩棟房產(chǎn)分割到80余戶‘集資者’的名下，使每戶都能拿到自己分得那份房產(chǎn)的《房產(chǎn)證》，存在不確定因素。”

　　第二，集資者的資金安全問題。在“競買”時，僅由該人士等“代表”80余名集資者參加競買，目前該兩棟建筑的產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)人為該人士等代表。如果該兩棟建筑不能分割登記到80余名出資人的名下，萬一該人士等“代表人”有債務(wù)糾紛，存在著法院查封該兩棟建筑的可能。

　　第三，稅費問題。即便能分割登記，按照現(xiàn)行的法律，將房產(chǎn)從“該人士”等“代表”的名下“轉(zhuǎn)移”到80余個“集資者”的名下，是一種交易行為，有關(guān)部門將按章收取增殖稅及交易稅。

　　第四，功能問題。由于該兩棟建筑的功能為工業(yè)配套宿舍，萬一該兩棟工業(yè)宿舍將來涉及到拆遷，拆遷賠償標準遠低于商品住宅拆遷補償標準。

　　第五，地價問題。該五棟宿舍目前領(lǐng)取的僅是綠本《房地產(chǎn)證》(不能進入市場交易)，必須在補交完地價后才能領(lǐng)到紅本《房地產(chǎn)證》(可以進入市場交易)。

　　“聯(lián)合競買”爛尾樓需謹慎

　　對于兩棟位于布吉街道的“爛尾樓”，記者查閱了龍崗區(qū)人民法院與市土地房產(chǎn)交易中心簽署的委托拍賣合同。合同中“拍賣物的瑕疵”一欄這樣寫道：“未核實是否欠地價；未核實是否欠土地使用費”；“其他需說明的情況”一欄則寫道：“拍賣物尚有部分工程未完工，一切未完善的手續(xù)及應補交的費用由競得人自行解決；拍賣成交后，法院僅出具相關(guān)法律文書，拍賣物能否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，是否欠繳地價、土地使用費等費用由競得人自行到國土部門核查。”

　　權(quán)威法律專家認為：“為解決執(zhí)行難問題，法院往往以‘凈值套現(xiàn)’的方式將查封的房產(chǎn)委托有關(guān)機構(gòu)組織拍賣。在這個案例中，拍賣標的物是否欠地價、是否欠土地使用費、是否能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等因素實際上都不明確。萬一將來發(fā)現(xiàn)這兩棟房產(chǎn)欠地價、欠土地使用費、不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)怎么辦？有意參與‘聯(lián)合競買’的‘集資者’應該考慮清楚。”

　　再次，“聯(lián)合競買人”是否有能力將“爛尾樓”盤活，存在很大的不確定因素。該專家說：“我懷疑這些‘業(yè)余的’‘集資者’是否有能力搞好開發(fā)。”