中國國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局不久前的調(diào)查結(jié)果表明，今年2月份中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比漲幅高達(dá)5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%。

　　德國一家報紙最近說，北京、上海等大城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市，如果考慮到實際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市，即使在絕對黃金地段，每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。但在北京、上海等地有更貴的房子?！”q與國際因素有關(guān)

　　房價上漲要追溯到“溫州炒房團(tuán)”行為。“溫州炒房團(tuán)”一詞在2004年在媒體上出現(xiàn)。自90年代后期，溫州這個城市就逐步進(jìn)入公眾視野。溫州人以商人的雄心和團(tuán)結(jié)，在中國掀起一次又一次有爭議的商業(yè)活動。從2001年開始，溫州人浩浩蕩蕩進(jìn)入杭州、上海等地，置下一棟棟商品房。一些來自內(nèi)地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水，成為許多沿海城市人當(dāng)年常見的情景。

　　雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施，但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當(dāng)時一些分析人士認(rèn)為，溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市，但會觸發(fā)后續(xù)資金，包括國際游資的進(jìn)入，從而快速抬高房地產(chǎn)價格。看來，這是很有先見之明的。以往商品房完全是個人消費(fèi)品，今天已演變?yōu)橐环N投資，甚至投機(jī)品。

　　至遲在2006年初，中國的口岸檢查部門發(fā)現(xiàn)了一個異?，F(xiàn)象，實際貨物進(jìn)出口價格遠(yuǎn)小于最終的結(jié)算價格。這里面裹著大量非貿(mào)易目的資金進(jìn)入中國。這些資金都流向何處呢？中國人民銀行的報告認(rèn)為，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場中所占的比重已達(dá)到15%。截至2006年11月，境外房地產(chǎn)基金對內(nèi)地20個房地產(chǎn)項目投入了16億1300萬美元。而仲量聯(lián)行的報告認(rèn)為，2006年中國房地產(chǎn)市場的交易額達(dá)到了90億美元，增幅高達(dá)69%；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達(dá)60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產(chǎn)商資金，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)。地方政府的“托市”

　　2006年7月，中國出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場加以限制。商務(wù)部不久前也要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。

　　但是，基于當(dāng)前全球化和中國加入世貿(mào)組織的背景，熱錢的流入很難控制。因此，相當(dāng)一段時間里，中國房地產(chǎn)市場仍將維持以下格局：國內(nèi)資金追逐房地產(chǎn)市場利潤，引發(fā)外資加入，強(qiáng)化國內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)。

　　“政府一直會代表百姓的利益”，這是假設(shè)前提。但是，在這場房價劇烈上漲中，中國地方政府的行為是值得思索和檢討的。

　　對于中國土地資源的配置，許多人可能會驚訝于以下事實：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高，另一方面是大量土地以零地價給企業(yè)使用，加上稅收優(yōu)惠，土地其實是負(fù)價賣出的。為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象？原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚，同時工業(yè)帶來的稅收也會提升地方政府財力。

　　因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的是政績，而非代表百姓利益。這就不難發(fā)現(xiàn)為何房地產(chǎn)降溫措施沒有奏效，反而是越調(diào)控價格越高。

　　為何地方政府把目標(biāo)放在房地產(chǎn)上呢？原因就在于中央和地方分稅制。地方政府在稅收上吃“小頭”，但土地出讓金卻歸地方政府，這有平衡之意，卻演變成地方政府在賣地和發(fā)展房地產(chǎn)市場的不節(jié)制行為。房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見大動靜。

　　新加坡的組屋制度，中國稱之為廉租房。中國學(xué)者及官員的考察報告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房，降低商業(yè)房地產(chǎn)的需要，而且還會迫使當(dāng)前房價有所回落。但如前所述，地方政府利益有可能受損?！〔涣奸_發(fā)商是重要因素

　　中國在1998年以前的房屋供給是由工作單位來主導(dǎo)。1998年后，可以自由買賣的商品房漸入百姓家。當(dāng)然，這種商品住宅的開發(fā)商對城市建設(shè)是一直有所貢獻(xiàn)的。

　　在這兩年全國各地房地產(chǎn)價格普遍上漲中，開發(fā)商一直是受益群體。但是，房價居高位后，他們的處境就有些微妙，行為開始怪異。

　　一方面，城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過七八年的發(fā)展，許多開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加其工作團(tuán)隊的不斷專業(yè)化，開發(fā)商事實上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。

　　另一方面，房價高位也引起金融部門的關(guān)注，他們的前期開發(fā)資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些開發(fā)商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預(yù)購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價，最后每家開發(fā)商都“無奈”地將房價一起抬到一個新高位。

　　最近新華社一篇文章稱，南京某新城區(qū)開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類違規(guī)手段無所不用其極。當(dāng)?shù)貎蓚€樓盤聯(lián)手上調(diào)房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。3月29日，中國建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國稅總局、發(fā)改委、工商總局共八個部委聯(lián)合提出，將在未來一年內(nèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

　　走筆之此，筆者認(rèn)為，要解決中國的房地產(chǎn)的問題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，加大廉租房的供給；其次，放松金融的管制及擴(kuò)大百姓可以投資和理財?shù)念I(lǐng)域，緩解房地產(chǎn)業(yè)的需求壓力；再次是對外匯問題進(jìn)行重新考量，在外資的堵疏上尋求更好的平衡；最后，宜建立民生狀況與官員任免直接關(guān)聯(lián)的機(jī)制，打擊開發(fā)商的違反法律、違反商業(yè)道德的行為。