中國(guó)無(wú)疑是最受外資歡迎的發(fā)展中國(guó)家。這主要基于兩點(diǎn)：一是改革開放初期資金的極度缺乏，使各地政府和民間對(duì)吸引外資抱有極高的熱情，中國(guó)幾乎在一夜之間就從最排斥外國(guó)人的地方變?yōu)樽顨g迎外國(guó)人的地方；二是解放以來(lái)與市場(chǎng)的隔絕，使國(guó)人參與國(guó)際市場(chǎng)所需要的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)幾乎成為空白。

　　而外資的到來(lái)能同時(shí)解決這兩個(gè)問(wèn)題，它既高效，又快捷。中國(guó)改革的成功經(jīng)驗(yàn)很多，但其中最成功的，我認(rèn)為正是堅(jiān)定的對(duì)外開放。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)成就震驚了世界，鋪天蓋地的溢美之詞令人興奮之余也有些惘然。在不到30年的時(shí)間里，我們吸納了6000多億美元的外資，同時(shí)積累了上萬(wàn)億美元的外匯儲(chǔ)備，銀行資金也堆積如山。中國(guó)似乎真的不缺錢了。

　　于是，排斥外資的論調(diào)不失時(shí)機(jī)地重新抬頭。

　　外資成地產(chǎn)泡沫替罪羊

　　“警惕”外資之聲首先出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。遺憾的是，這種警惕更多地建立在捕風(fēng)捉影和種種揣測(cè)的基礎(chǔ)上。

　　早在2003年，關(guān)于大量外資在上海炒樓的傳聞就不絕于耳。具體數(shù)字的估算則天上地下，從十?dāng)?shù)億美元到幾百億美元的都有。值得注意的是，這些數(shù)字大都出自外資投行分析師之口，而在當(dāng)時(shí)，這些數(shù)據(jù)看來(lái)相當(dāng)?shù)目尚拧?/p>

　　最危言聳聽的說(shuō)法來(lái)自敢說(shuō)敢言的郎咸平教授。郎于2003年聲稱，數(shù)百億美元外資正在外灘磨刀霍霍，準(zhǔn)備將上海房產(chǎn)拉上天價(jià)，然后再出貨給中國(guó)人，以此把中國(guó)人的錢搶得干干凈凈。

　　這一驚人的猜測(cè)似乎符合一部分人的胃口。如同幾十年來(lái)我們常常看到的，由一些小圈子流傳出來(lái)的消息，往往引發(fā)人們對(duì)陰謀論極高的興趣，就像在1980年代，每個(gè)北京人都能講出一大堆中南海秘聞一樣，今天似乎每個(gè)憂國(guó)憂民的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都對(duì)外資的陰謀了如指掌。

　　其實(shí)，關(guān)于外資應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的言論經(jīng)不起最起碼的檢驗(yàn)。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局公布的2005年數(shù)據(jù)，該年投入上海的外資僅有220億人民幣，考慮到上海樓市一年的交易額高達(dá)數(shù)千億，區(qū)區(qū)220億就能坐莊控盤的說(shuō)法實(shí)在太小看了中國(guó)人的商業(yè)頭腦。

　　的確有很多來(lái)華工作的港、澳、臺(tái)同胞和外國(guó)人買了房，但他們既然來(lái)了，終究要找地方住。買也好，租也罷，增加需求抬高房?jī)r(jià)的效果是一樣的。既歡迎他們來(lái)華工作，又不想房?jī)r(jià)因此被抬高，那除了把外國(guó)人都趕到大街上去住，實(shí)在想不出還能有什么別的辦法。

　　一場(chǎng)亞洲金融危機(jī)則把國(guó)外資本徹底妖魔化了。只要一想到熱錢，人們立刻就會(huì)聯(lián)想到翻云覆雨和大起大落，仿佛只要把國(guó)外資本擋在門外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)永遠(yuǎn)安然無(wú)恙。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們很好地利用了公眾的這種聯(lián)想，他們輕飄飄地把一切罪過(guò)都推到了熱錢身上。

　　以基金為代表的熱錢的確曾經(jīng)對(duì)泰銖?fù)聪職⑹?，從而點(diǎn)燃了1997年那場(chǎng)危機(jī)的導(dǎo)火索，但索羅斯們對(duì)炒樓從來(lái)不感興趣。無(wú)論是東京樓市還是香港樓市，參與炒作的大都是本地資金，而且以散戶為主，像基金這樣成建制的大部隊(duì)對(duì)住宅市場(chǎng)是根本不屑一顧的。

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家，基金有很多種，但大體可以分為兩類。一類是“好基金”，著眼于長(zhǎng)期投資，目的是為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，這一類占基金的大多數(shù)；另一類是“壞基金”，即喜歡參與炒作，牟取暴利的一類。“壞基金”是看不上房地產(chǎn)的，因?yàn)榻灰撞环奖?，隱蔽性也差，他們的眼睛只盯著金融工具，例如股票、期貨、外匯等等，這些不僅交易方便，且隱蔽性好，進(jìn)退自如。

　　換句話說(shuō)，真正的熱錢是根本不會(huì)投資房地產(chǎn)的，我們以為的那些投資房地產(chǎn)的熱錢，絕大多數(shù)著眼于長(zhǎng)線投資。這些基金進(jìn)入中國(guó)，自然會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，但同時(shí)還會(huì)帶來(lái)更多的資本管理經(jīng)驗(yàn)和更為新穎的投資方式。即便外資想投機(jī)獲利，在多方力量的比拼下未必占得了多大便宜，更何況國(guó)內(nèi)市場(chǎng)較為成熟，擁有巨大容量的市場(chǎng)也會(huì)有遴選和淘汰機(jī)制。

　　從2003年開始的外資熱潮來(lái)看，這些基金的投資目標(biāo)，絕大部分屬于寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這一領(lǐng)域是外資最為拿手的，進(jìn)入中國(guó)后順勢(shì)而為。至于關(guān)乎民眾生計(jì)的住宅類項(xiàng)目，外資染指的卻不在多數(shù)。

　　當(dāng)然，也有部分外資熱衷于參與住宅開發(fā)，例如摩根士丹利旗下的基金就曾小規(guī)模參與住宅項(xiàng)目開發(fā)。但在這種情況下，外資扮演的是供給者而不是需求者的角色，他們的投資正好增加了國(guó)內(nèi)供給，從而有助于抑制房?jī)r(jià)，而不是給樓市火上澆油。

　　實(shí)際上，以筆者近年來(lái)的觀察，外資不僅沒有不計(jì)后果地涌入房地產(chǎn)，相反對(duì)于這種投資，他們的態(tài)度是過(guò)于謹(jǐn)慎了。房地產(chǎn)交易極其復(fù)雜，大筆融資或收購(gòu)交易往往要經(jīng)年累月的談判。對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的高度敏感，使這些基金設(shè)置了極高的回報(bào)率門檻，不少試圖融資或出售物業(yè)的開發(fā)商都抱怨，外資基金的要價(jià)實(shí)在高得離譜，根本無(wú)法接受。

　　正因?yàn)槿绱?，所謂外資大舉進(jìn)軍中國(guó)地產(chǎn)，幾年來(lái)都是雷聲大雨點(diǎn)小。傳說(shuō)中的幾百億美金，我們能看到的不過(guò)只是幾單數(shù)億美金的交易而已。而就是外資的實(shí)際投入額，不同機(jī)構(gòu)的估測(cè)也是相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，2005年外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)物業(yè)的金額只有23億美元，占當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)交易額的比例不到1%，很難想像這點(diǎn)錢能翻起什么大浪。

　　北師大金融研究中心的估計(jì)數(shù)較高，2004年也只有200億美金左右，且其中大部分是投入開發(fā)環(huán)節(jié)的，銷售環(huán)節(jié)拉動(dòng)需求的很少。讓外資為中國(guó)房?jī)r(jià)上漲負(fù)責(zé)，當(dāng)?shù)蒙显┩鲀蓚€(gè)字。

　　我們不再需要外資了嗎？

　　勿庸置疑，開放了這么多年，中國(guó)人技術(shù)、資金實(shí)力和見識(shí)早已大大增進(jìn)。中國(guó)對(duì)外資的需求，的確不似當(dāng)年殷切。但這決不等于不再需要外資，更不等于可以設(shè)下種種歧視性規(guī)定來(lái)排斥外資。

　　其他行業(yè)暫且不表，僅就地產(chǎn)行業(yè)而論，中國(guó)今天不僅需要外資，而且需求甚切。資金缺口已不是眼下之虞，但依然缺知識(shí)、缺技巧、缺良好的機(jī)制。而獲得這些東西，最快捷的辦法依然是引進(jìn)外資。

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間很短，與其他諸如家電、汽車等行業(yè)相比，還遠(yuǎn)未成熟?？v然這個(gè)行業(yè)學(xué)得很快，但距離先進(jìn)水平，依然差得很遠(yuǎn)。萬(wàn)科領(lǐng)跑于中國(guó)地產(chǎn)界，但在外國(guó)同行的眼里仍是一個(gè)小企業(yè)；聯(lián)想收購(gòu)IBM個(gè)人電腦業(yè)務(wù)后，已進(jìn)入世界IT業(yè)第一陣營(yíng)，與之相比，中國(guó)的開發(fā)商們還在學(xué)步階段。

　　在住宅開發(fā)方面，萬(wàn)科剛開始嘗試在美國(guó)早已成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)流程生產(chǎn)模式，成敗與否尚未可知；在大型商用物業(yè)的開發(fā)方面，開發(fā)商們則剛剛懂得長(zhǎng)期現(xiàn)金流才是此類物業(yè)惟一的價(jià)值保證，開始不再熱衷于即建即賣，短期套現(xiàn)；在地產(chǎn)金融方面，中國(guó)則基本處于一張白紙好畫畫的階段，由于資本市場(chǎng)與金融體系的落后，西方行之有效的金融工具在中國(guó)往往水土不服。

　　要實(shí)現(xiàn)以上進(jìn)步，允許外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，與中國(guó)企業(yè)自由競(jìng)爭(zhēng)是最有效、成本最低的方法。與其關(guān)起門來(lái)拙劣地模仿，不如大大方方開門納客，其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，在地產(chǎn)也有效。

　　在外資利用數(shù)量方面，房地產(chǎn)行業(yè)也遠(yuǎn)未算多。例如截止2005年底，旅游業(yè)累計(jì)利用外資就已超過(guò)930億美元，只屬于小行業(yè)的林業(yè)利用外資也超過(guò)57億美元，而資本密集的房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)最高的估算口徑，經(jīng)年累積的外資也不過(guò)數(shù)百億美元。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)僅新房銷售一項(xiàng)即接近2萬(wàn)億人民幣，加上二手房和租賃更是天文數(shù)字。外資所占份額及其影響實(shí)為滄海一粟。

　　“國(guó)際慣例”忽悠誰(shuí)？

　　大多數(shù)國(guó)際慣例是有效的，因?yàn)槌蔀閼T例本身，就證明了某種規(guī)則的合理性與有效性。由此出發(fā)，與國(guó)際慣例接軌大體不錯(cuò)。

　　但只是大體，不是全部。多數(shù)人犯同一個(gè)錯(cuò)誤的事情并不在少。以在地產(chǎn)領(lǐng)域限制外資為例，大多數(shù)國(guó)家的做法——所謂國(guó)際慣例——都是錯(cuò)的。

　　一般限制外資購(gòu)房的理由，是擔(dān)心抬高房?jī)r(jià)影響本地居民。這是只及一點(diǎn)不及其余。外人購(gòu)房當(dāng)然會(huì)增加需求，從而使價(jià)格出現(xiàn)上漲壓力，但資金的增加同樣也會(huì)刺激供給，供需同增，很難說(shuō)哪個(gè)增得更多。被譽(yù)為“中東香港”的迪拜，對(duì)外資購(gòu)房完全不設(shè)防，外人與本地人各安其位，選擇在不同區(qū)域生活，本地人并沒有住得更差。

　　而像澳大利亞這樣地廣人稀的國(guó)家，竟然也限制外國(guó)人購(gòu)房，完全是固守成見的結(jié)果。日本和韓國(guó)都嚴(yán)厲限制購(gòu)房，結(jié)果如何呢？本國(guó)居民照樣住房困難，該出的問(wèn)題也一個(gè)都不少。

　　限制外資購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的主要依據(jù)是土地供給缺乏彈性。土地面積有限，外人多占了，本地人就怕沒了容身之地。這也是大誤解。

　　一個(gè)國(guó)家的土地面積固然有限，但城市占多少，農(nóng)地又占多少，其中的彈性可大得很。而就是在一城之內(nèi)，樓高一點(diǎn)密一點(diǎn)，容積率同樣彈性很大。說(shuō)土地缺乏彈性沒錯(cuò)，但房產(chǎn)的彈性從來(lái)就不小。日本和香港都是人多地狹的典型，但房?jī)r(jià)高企的真正原因，卻是一個(gè)強(qiáng)制保留大量耕地，一個(gè)政府大量屯地不放。如若不然，房?jī)r(jià)是無(wú)論如何不會(huì)漲上天的。

　　任何房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是土地問(wèn)題。土地解決了，房?jī)r(jià)的矛盾自然可以緩解。政策制訂者不可為那些往往信馬由韁的專家們誤導(dǎo)，更不應(yīng)盡信那所謂國(guó)際慣例，拿一個(gè)無(wú)足輕重的外資為房產(chǎn)調(diào)控祭壇。還是那句話，有病亂求醫(yī)，甚至無(wú)病亂求醫(yī)，結(jié)果一定南轅北轍，事與愿違。