近日，上海市社科院副秘書(shū)長(zhǎng)姚宏來(lái)發(fā)表了《“十一五”時(shí)期上海房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、機(jī)會(huì)、企業(yè)對(duì)策和對(duì)政府的建議》(下稱報(bào)告)。其中，“上海商品房將大量過(guò)剩”、“上海房地產(chǎn)調(diào)控并未到位”等觀點(diǎn)，掀起上海地產(chǎn)界軒然大波。

　　而隨后上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任張泓銘就在媒體上公開(kāi)表示，不同意上海商品房將大量過(guò)剩的基本觀點(diǎn)，更不同意將上海某些區(qū)域的問(wèn)題擴(kuò)大為整個(gè)上海的問(wèn)題，也不同意“至少3年將出現(xiàn)供大于求”的提法。

　　交鋒

　　4月4日，張泓銘在電話中對(duì)記者表示：“姚宏來(lái)這個(gè)報(bào)告，不是我們社科院發(fā)的，他是以個(gè)人名義發(fā)的。我們不知道這份報(bào)告。”隨即掛掉了記者的電話。

　　“社科院作為政府的智囊部門(mén)，張肯定不希望在目前房產(chǎn)市場(chǎng)膠著的情況下，市場(chǎng)上的爭(zhēng)論放大。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

　　事實(shí)上，張泓銘此前也有過(guò)針對(duì)房地產(chǎn)的報(bào)告。他負(fù)責(zé)的、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)參與的、由建設(shè)部立項(xiàng)的《中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究》中提到：上海房地產(chǎn)指數(shù)從2000年開(kāi)始增長(zhǎng),增速在2003年到達(dá)頂點(diǎn)后放緩，與之相對(duì)應(yīng),上海房?jī)r(jià)上漲幅度也在逐步回落,住宅價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格的漲幅,2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來(lái)上海房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。到2006年，房?jī)r(jià)指數(shù)高出消費(fèi)物價(jià)指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正常”范圍，顯示調(diào)控已經(jīng)奏效。

　　但是也有人質(zhì)疑這份《預(yù)警體系研究》報(bào)告采樣的可信性。在這個(gè)報(bào)告中，關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)研究用的是上海中房?jī)r(jià)格指數(shù)。“中房?jī)r(jià)格指數(shù)并不是對(duì)所有交易成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，而是選擇了一些樓盤(pán)的價(jià)格作為樣本來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，”易居房地產(chǎn)研究院回建強(qiáng)告訴記者，“樣本的選擇可能帶有一定的主觀性。”

　　而在回建強(qiáng)執(zhí)筆的易居房地產(chǎn)研究院的《2006年上海房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)證數(shù)據(jù)》顯示，2006年上海商品房均價(jià)的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過(guò)20%?；亟◤?qiáng)表示，“數(shù)據(jù)的來(lái)源來(lái)自上海房產(chǎn)交易中心，統(tǒng)計(jì)是所有房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的平均數(shù)。”易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告與戴德梁行的一份關(guān)于上海房產(chǎn)的報(bào)告結(jié)論接近，戴德梁行的報(bào)告也顯示，去年上海商品房均價(jià)上漲4%左右。

　　正當(dāng)這些觀點(diǎn)“尖峰對(duì)決”如火如荼之時(shí)，4月3日，上海房地局原副局長(zhǎng)殷國(guó)元被“雙規(guī)”。

　　在張泓銘與姚宏來(lái)的這場(chǎng)觀點(diǎn)截然相反的爭(zhēng)論中，姚宏來(lái)的報(bào)告已經(jīng)被禁止以任何形式傳播，理由是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有嚴(yán)重誤差。

　　房?jī)r(jià)真相

　　即使是易居房產(chǎn)或者是戴德梁行報(bào)告中所采用的房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也不能完全反映上海房?jī)r(jià)真實(shí)的成交狀況?，F(xiàn)實(shí)情況下，房產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)交易中心的備案價(jià)格。

　　按照上海市政府最新的政策規(guī)定，上海市可以享受稅收優(yōu)惠的二手普通商品房交易必須同時(shí)滿足：1.單套面積小于140平方米；2.容積率高于1∶3、內(nèi)環(huán)線內(nèi)單價(jià)17500元、內(nèi)外環(huán)之間單價(jià)10000元、外環(huán)以外7000元以下的。否則不滿5年出售的要按照成交金額交5.55%的營(yíng)業(yè)稅。

　　但是實(shí)際情況是，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的相當(dāng)數(shù)量的新房和次新房單價(jià)都要超過(guò)17500元；內(nèi)外環(huán)間絕大部分房子單價(jià)都超過(guò)10000元以上；而在實(shí)際操作中，房產(chǎn)中介都可以通過(guò)各種方式來(lái)給買賣雙方避稅。

　　浦東東方城市花園二期小區(qū)幾乎所有的房子都在13000元以上，而面積在120平方米以上的居多。一位二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人對(duì)表示：“這里的房子在內(nèi)外環(huán)間，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高于政府1萬(wàn)元規(guī)定，要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅，但是我們可以想辦法做低實(shí)際的成交價(jià)格。之前我們有過(guò)成功的案例，那這里的房?jī)r(jià)做低到9000元/平方米，上海市房產(chǎn)交易中心也是接受的。”

　　中介公司資深人士介紹說(shuō)，一般情況就是除了主合同之外還有補(bǔ)充合同，在補(bǔ)充合同里對(duì)真實(shí)房?jī)r(jià)進(jìn)行說(shuō)明，這樣做對(duì)買賣雙方都有好處。

　　而在實(shí)際交易中，幾乎所有的環(huán)節(jié)都能夠被“操縱”：某個(gè)區(qū)域有幾套房子出售，房東一般只開(kāi)出低價(jià)，掛牌價(jià)格被各個(gè)房產(chǎn)中介控制；實(shí)際成交價(jià)格和交易中心備案價(jià)格可以相差30%-50%；房產(chǎn)中介可以根據(jù)買房者的要求，通過(guò)做高房?jī)r(jià)來(lái)提高貸款成數(shù)等等。

　　這樣的市場(chǎng)使得各方研究的采樣極為困難。從記者實(shí)地采訪的結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是“上海房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)”，還是“上海房?jī)r(jià)2006年的漲幅為4%”，都和實(shí)際情況難以相符。

　　另外，仍有部分剩余房源的開(kāi)發(fā)商都采取了可以和購(gòu)房者“談價(jià)格”的方式，可以談下來(lái)的降價(jià)幅度有的多至上千元。“上海的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還將低迷至少3年。”一家房產(chǎn)公司內(nèi)部人士預(yù)計(jì)。

　　無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都有一種悲觀情緒在蔓延。房產(chǎn)商現(xiàn)實(shí)的營(yíng)銷策略是“不顧一切賣房子”。

　　“房地產(chǎn)公司在維持房?jī)r(jià)的同時(shí)，各種維護(hù)成本已經(jīng)縮減了企業(yè)的利潤(rùn)。同時(shí)，目前仍有大量的房源掌握在少數(shù)投資客手里，市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的洗牌。”上海衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民表示，“目前仍有3成左右的房源掌握在投資客手中，而在2005年6月之前，這個(gè)比例可能占到6~7成。所以目前市場(chǎng)的供需狀況仍然不是真實(shí)供需的反映，仍有部分投資需求掩蓋了真實(shí)供需的比例。”

　　“看不見(jiàn)的手”：延緩供應(yīng)

　　這一段時(shí)間關(guān)于上海房地產(chǎn)價(jià)格爭(zhēng)論的聲音、數(shù)據(jù)異常繁雜。但房產(chǎn)供應(yīng)卻是影響上海房?jī)r(jià)的最主要因素。

　　“目前，上海市房?jī)r(jià)可以說(shuō)就是膠著。政府方面還是不希望房?jī)r(jià)跌。”上海市政府一位人士表示，“房產(chǎn)市場(chǎng)的情況是，通貨膨脹抬頭，房?jī)r(jià)是有上漲要求的；但另外一方面央行也在加息，而且投資渠道又很多，實(shí)際上有一定程度的抵消。所以房產(chǎn)的供應(yīng)狀況幾乎可以決定房?jī)r(jià)的走向。”

　　而針對(duì)市場(chǎng)上房產(chǎn)的供應(yīng)，政府方面也做足文章。

　　市政府采取的可以抑制房?jī)r(jià)回落的重要手段就是推遲房地產(chǎn)供應(yīng)量。據(jù)悉，從去年開(kāi)始，上海市政府多種手段調(diào)控新房上市的供應(yīng)量。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年3月，上海一手房可售存量已經(jīng)降到1000萬(wàn)平方米以下，為過(guò)去一年來(lái)樓市存量最低點(diǎn)。“但是實(shí)際上，這是政府控制的結(jié)果。其實(shí)開(kāi)發(fā)商非常著急，很多樓盤(pán)就是拿不到預(yù)售許可證。這就使得新增房源減少，造成供應(yīng)減少的假象。”

　　從2004年“8·31”政策出臺(tái)之后，上海市土地供應(yīng)基本上處于停滯狀態(tài)。2004年下半年恢復(fù)到以前的水平；到2005年土地供應(yīng)約為“十一五”規(guī)劃的一半左右；2006年約為“十一五”規(guī)劃的1/5。“上海市一直都在有意控制新樓盤(pán)上市的節(jié)奏，這也使得市場(chǎng)供應(yīng)上偏緊。”

　　而上海的“中低價(jià)位商品房”和“市政工程配套商品房”的兩個(gè)1000萬(wàn)(平方米)工程，也并沒(méi)有達(dá)到真正解決中低收入家庭住房的目的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估算，這兩個(gè)1000萬(wàn)工程，土地價(jià)格加上房產(chǎn)商一般的8%的管理費(fèi)用，在不虧本的情況下出售價(jià)格在4500元/平方米左右。由于地段偏遠(yuǎn)，目前市場(chǎng)上成交量很少。但是在幾乎所有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，這兩個(gè)1000萬(wàn)的供應(yīng)都不算在實(shí)際的供應(yīng)量?jī)?nèi)。

　　按照房?jī)r(jià)高低的三種評(píng)判體系，一是供求關(guān)系比；二是房?jī)r(jià)收入比；三是租金收益率，國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比為3到6倍。按照上海有實(shí)際購(gòu)買力的家庭收入和房?jī)r(jià)之比目前大約為10倍；而租金收益率更是極為低廉，目前大約為3%-7%/年，相當(dāng)于國(guó)債收益率。

　　“按照房?jī)r(jià)收入比和租金收益率再計(jì)算的話，上海的房?jī)r(jià)整體上是偏高的。但是從供求上來(lái)算，供應(yīng)在減少，需求卻隨著收入的增長(zhǎng)在累計(jì)。在2008年之后將產(chǎn)生較強(qiáng)的購(gòu)買力。”光大證券研究所地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)表示。