最近，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌，房地產(chǎn)貸款大有崩潰之勢(shì)，此間受影響最大的就是所謂“房奴”。有人預(yù)計(jì)，可能有200萬(wàn)“房奴”將丟掉自己的房子。美國(guó)“房奴”的命運(yùn)，值得中國(guó)購(gòu)房人警惕。

　　我是2004年找到工作，并搬到房地產(chǎn)最緊俏的城市之一波士頓。

　　按一般規(guī)矩，有家庭，有穩(wěn)定的工作，就該買(mǎi)房子了。2004年，也正是房地產(chǎn)蒸蒸日上的黃金時(shí)刻，我跟著潮流，也一度想買(mǎi)房子。最后自己算算賬，沒(méi)有上這條船。我在想，為什么這么多美國(guó)人愿意買(mǎi)房呢？首先，房子和其他商品不同。買(mǎi)一輛車(chē)，開(kāi)十幾年價(jià)值就成了零。買(mǎi)棟房子，自己“白住”幾十年不算，等出手時(shí)，價(jià)值還可能翻番。一個(gè)波士頓地區(qū)的居民告訴我，她那房子，幾十年前買(mǎi)的時(shí)候才8萬(wàn)美元，如今至少價(jià)值50萬(wàn)美元。一些關(guān)于致富捷徑的書(shū)也都眾口一詞：拿了工資，第一件事情就是買(mǎi)房子，這是最好的財(cái)產(chǎn)保值增值手段。

　　第二，沒(méi)有房子的人，生活費(fèi)用隨著房?jī)r(jià)日日見(jiàn)高。有房子的人，則坐在家里看著自己的資產(chǎn)不斷升值。我剛找到工作時(shí)就有這個(gè)心態(tài)。看著別人的房子值五六十萬(wàn)美元了。人家越富，自己越買(mǎi)不起房，能不著急嗎？所以想趁早買(mǎi)棟房子。

　　第三，利用人們的這種心態(tài)，一些貸款公司乘機(jī)而入，為買(mǎi)不起房子的人提供新型的“次級(jí)貸款”(subprime)。這種貸款不要求首付，前幾年低息，每月支付很少。但過(guò)了這幾年，利息一下子提到超高。這些公司的算盤(pán)是，先給你錢(qián)讓你買(mǎi)，幾年后利息一下子提高，你支付不起，房子拿來(lái)拍賣(mài)，看房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，那時(shí)房子更值錢(qián)。作為買(mǎi)方，也是同樣的算盤(pán)：我30萬(wàn)買(mǎi)棟房，知道自己付不起。但三四年后到了利息陡升時(shí)，就把房子賣(mài)40萬(wàn)，最后還是賺了?？傊?，買(mǎi)房不會(huì)虧。

　　第四，所謂“美國(guó)夢(mèng)”，主要就是擁有自己的房子。布什還不停鼓吹要建設(shè)一個(gè)“所有者的社會(huì)”。這種意識(shí)形態(tài)，認(rèn)為“美國(guó)夢(mèng)”人人有份?？慈思矣蟹孔?，自己當(dāng)然也要有。

　　所以，買(mǎi)房時(shí)從眾心態(tài)最重。特別是受教育低、缺乏推理?yè)Q算和計(jì)劃能力的人更是如此。我們附近有一對(duì)黑人夫婦，奮斗幾年，才攢了5000塊，竟買(mǎi)了棟30多萬(wàn)的房子。

　　另一個(gè)單身母親，是個(gè)殘疾，一個(gè)月收入不足2000美元，也買(mǎi)了棟房。如今都陷在債務(wù)里不能自拔。我2004年時(shí)走進(jìn)銀行，說(shuō)我考慮買(mǎi)房，但工資實(shí)在不夠，希望對(duì)方估量我能貸款多少。對(duì)方一算，竟有資格貸款幾十萬(wàn)。

　　我嚇了一跳：埋頭一算，貸這么大一筆款，我一個(gè)月工資的80%全得進(jìn)去，怎么可能？拿來(lái)細(xì)賬分析，這才看出問(wèn)題：買(mǎi)房的第一個(gè)道理，是支付房租等于白扔錢(qián)，不如買(mǎi)房子分期付款，30年付完后，房子是自己的，是給自己買(mǎi)了財(cái)產(chǎn)。稍微一分析，就發(fā)現(xiàn)這個(gè)算法有問(wèn)題。我現(xiàn)在租的房子每月僅1300美元。同樣規(guī)模的房子，當(dāng)?shù)刂辽僖?0萬(wàn)。

　　按最傳統(tǒng)的方式，首付20%，然后30年分期付款，每月的賬單是2000塊以上。

　　再看細(xì)目，這2000塊中，只有300多是還本金。另外將近1600~1700是利息，比房租高多了。況且，還要加300美元左右的房地產(chǎn)稅。如此比房租多出600以上。那些信譽(yù)不好，沒(méi)有首付的，扛的利息可能達(dá)百分之十幾，一個(gè)月還接近3000，有2000多是利息。買(mǎi)房后你還得維修，又是一筆開(kāi)支。而如果把這些比租房多出來(lái)的消耗投入股市，30年下來(lái)收獲會(huì)大得多。我最后告訴他們，我不買(mǎi)了。

　　他們說(shuō)：“房?jī)r(jià)每年上漲10%呀！”我說(shuō)：“沒(méi)準(zhǔn)會(huì)下跌10%呢。”他們嘲笑說(shuō)：“誰(shuí)給你的這個(gè)主意？”我說(shuō)：“看看這些房子，不是百萬(wàn)富翁，誰(shuí)買(mǎi)得起？你再到大街上看看，有幾個(gè)百萬(wàn)富翁？”我當(dāng)時(shí)的想法很簡(jiǎn)單：現(xiàn)在1300租個(gè)很大的房子，生活過(guò)得去，不要沒(méi)事找事。現(xiàn)在呢？我們這地方的房?jī)r(jià)，也快跌10%了。中美情況不一樣，但不是沒(méi)有可借鑒之處。如果你收入中等，買(mǎi)不起房，生活暫無(wú)大問(wèn)題，就不要沒(méi)事找事。

　　沒(méi)房子未必比有房子的過(guò)得差。歸根結(jié)底，你要算的是每個(gè)月為房子花多少錢(qián)，一切看租購(gòu)的比價(jià)而定。在美國(guó)有些地方，房?jī)r(jià)奇低，買(mǎi)房的分期貸款，每月比房租還少，這樣當(dāng)然應(yīng)該買(mǎi)房。反之，就不要自找罪受。