如果認(rèn)為調(diào)控就是簡(jiǎn)單地為了抑制或降低房?jī)r(jià)，無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的誤讀

　　近期，特別是“兩會(huì)”后，從國(guó)家有關(guān)部委到各地政府機(jī)構(gòu)，從各級(jí)官員到各界學(xué)者，從網(wǎng)絡(luò)論壇到報(bào)刊評(píng)論，各種有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的聲音不絕于耳?？深A(yù)見(jiàn)的是，在加強(qiáng)已出臺(tái)調(diào)控措施執(zhí)行的基礎(chǔ)上，今年還會(huì)有新的措施陸續(xù)問(wèn)世。

　　近兩年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，進(jìn)行恰當(dāng)、有效的調(diào)控有利于社會(huì)和諧和整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但在房地產(chǎn)調(diào)控走到今天，面對(duì)極為復(fù)雜的局面，既要防止把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控當(dāng)成驚弓之鳥(niǎo)，也要避免房地產(chǎn)市場(chǎng)被調(diào)控成“老油條”。順應(yīng)民意固然重要，但解決問(wèn)題才是根本，因此調(diào)控最終還是應(yīng)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。

　　調(diào)控原因的多重屬性

　　為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控？

　　面對(duì)這一看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，估計(jì)目前尚無(wú)唯一的標(biāo)準(zhǔn)答案。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是引起調(diào)控最表面的原因，也是當(dāng)下最為大多數(shù)人接受的原因。但筆者認(rèn)為，如果認(rèn)為調(diào)控就是簡(jiǎn)單地為了抑制或降低房?jī)r(jià)，無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的誤讀。否則同樣地，股市去年爆發(fā)式的上漲，豈不也應(yīng)該受到調(diào)控。

　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快會(huì)帶來(lái)如下連鎖反應(yīng)。首先，前幾年未及時(shí)購(gòu)房和今后幾年準(zhǔn)備購(gòu)房的人，越來(lái)越買(mǎi)不起房，因?yàn)榻鼛啄攴績(jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于絕大多數(shù)人工資的增幅。這導(dǎo)致了很多人反應(yīng)強(qiáng)烈的居住問(wèn)題，畢竟對(duì)享受的等待是痛苦的。其次，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的高利潤(rùn)，引起購(gòu)房按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金快速增長(zhǎng)，而開(kāi)發(fā)資金中很重要的一塊又是來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行的信貸資金。因此此前有專(zhuān)家稱(chēng)“房地產(chǎn)綁架了銀行”。房地產(chǎn)的健康發(fā)展已事關(guān)金融的安全穩(wěn)定。再次，房?jī)r(jià)快速上漲還帶來(lái)了明顯的收入再分配問(wèn)題，拉大了城市居民之間和城鄉(xiāng)之間的財(cái)富差距。最后，房?jī)r(jià)快速上漲還會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)、匯率乃至整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定的不確定性。此外，房地產(chǎn)這幾年快速發(fā)展中出現(xiàn)的官商勾結(jié)、一些開(kāi)發(fā)商的不法行徑也為各方詬病。

　　姑且不論這幾年房?jī)r(jià)快速上漲中，有多少比例是源自房屋價(jià)值重估和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有多少是投資、投機(jī)、炒作引起的不合理漲幅，但無(wú)疑引起房地產(chǎn)調(diào)控的原因有多重屬性，既有微觀層面的，也有中觀、宏觀層面的，既有經(jīng)濟(jì)的因素，也有社會(huì)的、政治的考量。正因?yàn)槿绱?，要想避免一?xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)之后慢慢后悔，就應(yīng)當(dāng)在決定之前充分討論、找準(zhǔn)目標(biāo)。

　　一刀切，兼顧因地制宜

　　正如托夫勒在《財(cái)富的革命》一書(shū)中寫(xiě)到的那樣，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)正表現(xiàn)出越來(lái)越明顯的“失同步化”。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題正像一張雜亂的時(shí)間表加上一張模糊不清的地圖。

　　同樣的問(wèn)題在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)得先后有別。房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的周期性，這一周期和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、發(fā)展政策等密切相關(guān)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)從東到西，從沿海到內(nèi)地，從首都到省會(huì)城市情況差別很大，對(duì)這種情況曾有學(xué)者稱(chēng)“一個(gè)中國(guó)，三個(gè)世界”。在這一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，上海、北京、深圳等一線(xiàn)城市和南京、武漢、長(zhǎng)沙等二三線(xiàn)城市起步時(shí)間相差了3年左右。因此，這一輪房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題在各地也就有先有后。如房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，經(jīng)過(guò)前兩年的調(diào)控，加之市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，有些城市的漲幅已經(jīng)明顯回落，甚至出現(xiàn)下降，而有些城市則依舊增速偏快。

　　不同的原因造成了各地房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)似的表象。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征明顯，且與城市的定位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景密切相關(guān)，如北京2008年奧運(yùn)會(huì)萬(wàn)眾矚目，城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火在所難免。從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)在資金來(lái)源、市場(chǎng)參與主體、供給需求等方面差異明顯。不僅市場(chǎng)參與要素不同，而且各地市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制規(guī)范程度也有所差別，這兩方面導(dǎo)致目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的類(lèi)似問(wèn)題背后卻有不同的原因。

　　時(shí)空上的差異，決定了新的房地產(chǎn)調(diào)控一定要具體情況具體分析。在調(diào)控原則上，我們要一刀切，但在具體調(diào)控措施的執(zhí)行上，或許更要因地制宜。

　　房地產(chǎn)調(diào)控正成為越來(lái)越多人的口頭語(yǔ)。在這口頭語(yǔ)的背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題是假設(shè)的前提。只有對(duì)這一前提進(jìn)行充分、準(zhǔn)確地論證，找出問(wèn)題的原因，然后才能考慮如何調(diào)控，調(diào)控誰(shuí)，怎樣執(zhí)行、監(jiān)督。只有這樣，才能做到有的放矢，事半功倍。

　　就當(dāng)下而言，值得提醒的是，房地產(chǎn)調(diào)控切莫“先開(kāi)槍?zhuān)竺闇?zhǔn)”，否則同樣會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和一些人產(chǎn)生傷害。